因為住房價格問題，房地產(chǎn)企業(yè)的一舉一動，幾乎都受到社會各界的嚴(yán)密“監(jiān)視”。但在蘭州市，很多人都對甘肅路橋宏大房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司感到陌生。而其開發(fā)的“路橋音樂廣場”，盡管有著不同凡響的名字，也同樣屬于蘭州市大小樓盤中比較“寂寞”的那一類。
大概正因為這一點(diǎn)，路橋宏大公司董事長張黎明和其他房地產(chǎn)企業(yè)的老板表現(xiàn)得有點(diǎn)不一樣。幾乎所有的房地產(chǎn)老板對樓盤價格的來歷、企業(yè)利潤的高低都諱莫如深，他卻很愿意讓記者對他的樓盤進(jìn)行全面調(diào)查。
“我想說的只有一句話，房地產(chǎn)暴利在我這里不存在�！痹谔岬椒康禺a(chǎn)富豪時，張黎明有一個觀點(diǎn)，他說，其中相當(dāng)一部分人，與其說他們是從事房地產(chǎn)業(yè)的，還不如說他們是炒作地皮的。
張將房地產(chǎn)暴利的來源歸結(jié)于三點(diǎn)，第一就是炒賣土地過程中獲得的巨額差價；第二是臨街商鋪出售或出租收益；第三才是商品房出售帶來的利潤。
他說，第一，我們的土地是通過公開拍賣獲得的，沒有差價，更何況“巨額”；第二，我們的小區(qū)不臨街，沒有開發(fā)一間商鋪。我們的利潤來源只有一個渠道，那就是商品房銷售�！八�，我想說的也只有一句話：房地產(chǎn)暴利在我這里不存在。”１．地價分?jǐn)偟轿覀兊姆孔由希科椒矫子校福埃霸�，占到整個房價的２７％。
所謂地價，即開發(fā)商獲得土地的成本。在實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度之前，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的途徑是與政府協(xié)議作價。因為是協(xié)議，所以開發(fā)商就有可能獲得價格低廉的土地。正是這些價格低廉的土地，首先造就了相當(dāng)一批房地產(chǎn)大亨。
張黎明提供的統(tǒng)計資料表明：１９９９年，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了中國收入最高的行業(yè)；而從２００２年《中國１０大暴利行業(yè)》第一版到２００４年第三版，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)３年蟬聯(lián)榜首；在２００４年胡潤版中國百名富豪榜中，有４５位房地產(chǎn)老板名列其中，差不多占了半壁江山。外國研究機(jī)構(gòu)曾作出“中國房地產(chǎn)暴利為全球之冠”的判斷，這些數(shù)字與之相呼相應(yīng)。
張黎明說，這些富豪雖然被列入房地產(chǎn)行業(yè)，但相當(dāng)一部分其實(shí)是靠炒賣土地發(fā)家的。一宗區(qū)位較好的土地，幾經(jīng)倒手，房子的影子都沒有的時候，卻可以造就了好幾位房地產(chǎn)“富豪”。之所以會出現(xiàn)這種情況，最關(guān)鍵的是，國家房地產(chǎn)政策、制度的極度不完善，以及實(shí)際操作過程中權(quán)錢交易、官商勾結(jié)現(xiàn)象的大量存在。一些人投入少量資金，甚至以一分錢不花就可以圈到大塊的土地。稍等一段時間以后，再以高價轉(zhuǎn)讓給有能力的開發(fā)商，就可以輕而易舉地打入房地產(chǎn)界，并成為富豪。在房產(chǎn)界，一個人的地位和影響，往往與他的富裕程度成正比。張說，靠炒地富了，卻可以在房地產(chǎn)領(lǐng)域叱咤風(fēng)云，這是一個很有趣的現(xiàn)象。
路橋音樂廣場建設(shè)用地是原蘭州市橡膠制品廠廠區(qū)。因為歷史原因，蘭州市橡膠廠退出了市場競爭，為妥善安置原廠８００多名職工，蘭州市于２００２年３月對該廠區(qū)１８．４４６畝土地使用權(quán)進(jìn)行公開拍賣。當(dāng)時，天慶、沛豐等８家房地產(chǎn)企業(yè)參與競拍，路橋宏大公司最終以３４１２萬元的價格一舉奪標(biāo)。
張想說明的是，不管這宗土地的價格是高是低，從土地獲取方式上說，他們沒有從土地上獲取暴利的機(jī)會和可能。
２．路橋音樂廣場不臨街，沒有開發(fā)商鋪的條件，自然也不可能因此獲利。
在路橋音樂廣場的宣傳冊中，關(guān)于地理位置，有一段詩情畫意的文字：周邊有多所規(guī)范教育機(jī)構(gòu)，為您的子女從幼稚園到高中提供良好的教育環(huán)境；各大購物中心及金融機(jī)構(gòu)為您的生活提供便捷的服務(wù)，使您的生活更加豐富多彩；甘南路———特色西餐廳、酒吧一條街，為您的生活平添一種獨(dú)特的娛樂氣息……顯然，路橋音樂廣場處于蘭州市繁華地帶，但這一切，并不能掩蓋一個最重要的事實(shí)：不臨街。
路橋音樂廣場地處甘南路以南，皋蘭路以東，四周都是不同層次的住宅樓，沒有任何一處臨街靠路。不論從主門還是次門進(jìn)入，都得穿過一條長長的巷道。
對于住戶來說，不臨街可能會享受到一份安靜；但對于開發(fā)商來說，卻是一個實(shí)實(shí)在在的缺陷，沒有條件開發(fā)商鋪，就會失去了一個很重要的獲利機(jī)會。
臨街商鋪的另一大功能，就是用它所獲得的收益來平抑房價。路橋音樂廣場沒有這一份收入，開發(fā)商掙不到這份錢，也就不可能用它沖抵房價。
�。常窐蛞魳窂V場的利潤，就只能靠商品房銷售這一塊了。
�。玻埃埃茨辏对拢保溉眨窐蛞魳窂V場正式開盤，以一房一價的方式面向社會公開出售。其實(shí)，那個時候，還沒有蓋成一棟現(xiàn)成的房子。作為期房，最低房價定為每平方米２６５８元，最高者為３４１８元。
在當(dāng)時，這個價格已經(jīng)處于蘭州市中等偏上的水平。許多人因此議論，一個名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了一處名不見經(jīng)傳的樓盤，卻一下子趕上了蘭州市最有名氣的房價水平。
今年１０月份，記者采訪路橋音樂廣場的時候，小區(qū)圍墻還沒有砌好，道路也沒有全部打通，一間早該拆遷的民房還擋在步行道上，院子里仍有許多工人在整理草坪、清理垃圾。但所有的房子都達(dá)到了“現(xiàn)房”條件，許多住戶已經(jīng)入住，物管人員也開始在設(shè)備很簡單的辦公室里開展工作。
這個時候，房價也做了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
目前，路橋音樂廣場最低房價為每平方米３００８元，最高者為３７４８元。
他們說，調(diào)整以后，仍然處于蘭州市中等偏上的水平。張黎明稱，路橋音樂廣場的主流戶型，其建筑面積在８５平方米—１１０平方米，是面向工薪階層開發(fā)的，家庭人均年收入達(dá)到萬元左右就可以住得起。
目前，小區(qū)建設(shè)已近尾聲。
預(yù)計整個工程完成后，總投資將達(dá)到１．３４億元。
但銷售并沒有他們想象的那么理想，目前剛剛過半。經(jīng)初步核算，全部房子售完后，銷售額大概為１．４５億元。
照此推算，路橋小區(qū)的簡單利潤是１．４５－１．３４＝０．１１億元。按照一般人的理解，利潤率為０．１１÷１．３４＝８．２％。
但張黎明說，達(dá)到這個利潤率的前提是，必須在今年年底前將全部住房售空。但據(jù)張預(yù)計，等到全部住房銷售一空的時候，他們的“年平均利潤率不到３％”。
這一觀點(diǎn)，張在此前接受媒體采訪時，已多次提到。
“我們是后來者，一切都很低調(diào)，沒有也不敢人為加大成本。”但是，張黎明還時常能聽到路橋音樂廣場房價過高的抱怨聲。他說房價過高是“多因一果”，土地成本提高，建筑材料價格上漲，建設(shè)周期延長，設(shè)計規(guī)格提升等多種因素共同作用，最終在房價上體現(xiàn)了出來。
�。保恋毓⿷�(yīng)方式的轉(zhuǎn)變，讓路橋音樂廣場取得了蘭州市第一例高價建房用地。
路橋音樂廣場建設(shè)用地，是蘭州市第一次公開面向社會，實(shí)行“招、拍、掛”市場手段出讓的第一塊住房建設(shè)用地，張戲稱為“蘭州市第一高”。
路橋宏大公司是蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)中為數(shù)不多的國有企業(yè)，也是出道不久的房地產(chǎn)企業(yè)，此舉可謂“一鳴驚人”。
這一價格意味著，路橋音樂廣場每畝土地的成本已經(jīng)逼近１８５萬元。
路橋音樂廣場包括四棟住宅，建筑面積５．３萬平方米。這一價格也意味著，要買路橋音樂廣場的房子，每平方米就得承擔(dān)近６５０元的地價。公司財會人員計算，加上土地使用過程中產(chǎn)生的其他費(fèi)用，分?jǐn)偟矫科椒矫追慨a(chǎn)上的地價可高達(dá)８００元。
張說，一般地，如果地價在房價中的比例達(dá)到６００元以上，開發(fā)商就會面臨很大的風(fēng)險。當(dāng)人們抱怨路橋音樂廣場房價偏高的時候，張黎明首先想到并不是企業(yè)能賺更多的利潤，而是有更多的風(fēng)險需要承擔(dān)。
�。玻埃埃茨辏冈拢常比找院螅唐贩拷ㄔO(shè)用地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓全部變?yōu)椤罢�、拍、掛”出讓，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)“靠土地致富”的可能，也使蘭州地區(qū)商品房建設(shè)用地價格與路橋音樂廣場達(dá)到了同等水平。雖然商品房價格因此普遍提高，但路橋音樂廣場的地價再也不會“出人頭地”了。
�。玻埃埃的辏丛拢常叭�，國家建設(shè)部等七部委出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中提出，要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。“囤地”現(xiàn)象因此被列為重點(diǎn)整治對象。好多人因此簡單地認(rèn)為，住房建設(shè)用地價格會降下來，其實(shí)這只是一個錯覺。
惟一可以肯定的是，土地交易由過去的暗箱操作變成了陽光下的交易，土地出讓過程中的人情因素、權(quán)錢交易現(xiàn)象會越來越淡，囤積土地、炒買炒賣行為會越來越少，終結(jié)土地差價造就房地產(chǎn)富豪歷史的那個句號也將漸漸封口。
張說，對于路橋公司來說，獲得高價土地其實(shí)等于自置于劣勢。但商品房建設(shè)用地供應(yīng)方式的轉(zhuǎn)變，卻使因首嘗螃蟹而擔(dān)當(dāng)更多風(fēng)險的路橋宏大公司感覺到了一種心理上的平衡。
�。玻煞康禺a(chǎn)業(yè)抬高的生產(chǎn)資料價格，最終把房價抬起了一大截。
路橋音樂廣場建設(shè)高潮期是２００４年。
那一年，正是生產(chǎn)資料價格猛漲的一年。
�。玻埃埃衬暌郧�，鋼材價走低時，每噸在２５００元以下；２００４年走高的時候，每噸最高價一度達(dá)到４２００元。
建房用生產(chǎn)資料價格之所以漲勢兇猛，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度太快是一個不容忽略的原因。據(jù)省統(tǒng)計局公布的數(shù)字，２００３年，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資５０．８０億元，增長３４．７１％；２００４年，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資７２．０８億元，增長４１．８９％。
兩年時間，均在各類投資漲幅中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。
一方面，鋼材價格上漲。另一方面，因為設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)提高致使鋼材用量不斷增多。據(jù)介紹，整個路橋音樂廣場用鋼材量已超過５４００噸；而用最高價購買的鋼材就達(dá)２０００噸。張認(rèn)為，房價持續(xù)飆升的原因，３０％是需求拉動，７０％則是成本拉動。
�。玻埃埃材辏吃�，路橋宏大公司就取得了路橋音樂廣場建設(shè)土地的使用權(quán)，但由于拆遷等方面的原因，２００３年７月該塊土地才達(dá)到開工條件。這時，據(jù)拿到使用權(quán)已經(jīng)過去一年多的時間。就是這一年多的時間，恰好把路橋音樂廣場的建設(shè)高潮拖入了鋼材等生產(chǎn)資料大漲價的漩渦，同時也使路橋廣場的建設(shè)銷售周期延長到了５年時間。多出一年時間，光資金成本就是一個不小的數(shù)字。張?zhí)寡裕M(fèi)者都希望房價低一些，但所有這些都得在購房者那里體現(xiàn)出來。
�。常孔邮琴F是賤，還要看房子本身的品質(zhì)和功能。
記者到路橋音樂廣場采訪時，正值蘭州大降溫時節(jié)，供暖已成為熱門話題了。張黎明隨記者入戶調(diào)查過程中，始終對小區(qū)的供暖系統(tǒng)特別自信。在一戶剛剛搬入不久的住戶家里，張讓戶主打開供暖開關(guān)，讓記者體驗室溫的變化。不一會兒，掛在各個廳房的供熱片即開始發(fā)揮作用。張介紹，這種采暖方式叫做“壁掛爐分戶計量采暖”，它可以避免集中供熱過程中發(fā)生的各種麻煩，比如因為供熱計量不準(zhǔn)而產(chǎn)生的資費(fèi)糾紛，比如個別住戶不交采暖費(fèi)而影響其他住戶正常供暖等等。而且，一戶之內(nèi)，既能做到隨開隨關(guān)，也能做到廳室之間有開有關(guān)。
談到小區(qū)的品質(zhì)，張?zhí)岬搅撕芏囝H具專業(yè)的詞句：人車分流式出入、門車智能化管理；煙感智能化消防系統(tǒng)、門禁對講式防盜系統(tǒng)；視頻有線化網(wǎng)絡(luò)、電腦寬帶網(wǎng)信息……當(dāng)然還有地下停車場等等。
提起“音樂廣場”的命名，張說，這只是為了和蘭州市其他樓盤表現(xiàn)得不一樣，他不承認(rèn)這是“嘩眾取寵”。他領(lǐng)著記者走遍了整個小區(qū)，不停地指點(diǎn)與“音樂”有關(guān)的東西：中心廣場的音樂噴泉，小道上的琴鍵式地磚……
而任何一棟樓的周圍，都是草坪和花叢。按照他們的話說，這叫做“彩虹花帶”。
誰都喜歡好一點(diǎn)的房子，誰都喜歡大一點(diǎn)的房子，誰都喜歡好一點(diǎn)的居住環(huán)境，正是這種需求，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者說推動了房價的上漲；另一方面，由于城市建設(shè)步伐日益加快，拆遷戶不斷涌現(xiàn)，也促進(jìn)了被動性需求的快速增長。張黎明說：“市場就是這樣，需求增長，必然價格上漲。”他稱，相對于東南沿海一些城市，蘭州地區(qū)投資性和投機(jī)性購房并沒有形成氣候，囤積房源、惡意炒作等現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，所以蘭州房價基本上還是“溫和性上漲”。
�。矗奥窐蛞魳窂V場的營銷費(fèi)用只占銷售額的１％，這可能是蘭州地區(qū)最低的�！保玻埃埃茨辏丛拢窐蛞魳窂V場開盤前夕，路橋宏大公司從其總公司所屬各產(chǎn)業(yè)單位抽調(diào)了１０名員工，參加了為期一個月的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)班，通過層層考試，最終６名員工成為路橋音樂廣場的“售樓小姐”或“售樓先生”。當(dāng)年６月，路橋音樂廣場正式開盤，全面進(jìn)入銷售階段。
到了這一步，如果參照其他房產(chǎn)地企業(yè)，路橋音樂廣場就應(yīng)該鋪天蓋地地做廣告，跑前跑后地搞炒作。但張黎明并不主張多花錢。他們沒做過一次戶外廣告，沒有做過一次電視廣告。做得最多的是報紙廣告，但選擇的都是廣告價格相對較低的都市報紙。就是在都市報紙上，也沒有做過一次整版廣告，最“鋪張”的報紙廣告是二分之一版，更多的是小小的豆腐塊。而之所以在電臺做連續(xù)廣告，惟一的原因就是廣告價格更便宜。
關(guān)于路橋音樂廣場的營銷費(fèi)用，２００４年實(shí)際花費(fèi)４２萬元，２００５年核定７６萬元，兩年總計不過１１８萬元。張預(yù)計，到全部銷售完畢，整個營銷費(fèi)用也不會超過銷售總額的１％。
他說，在其他房地產(chǎn)企業(yè)，這一比例一般都在３—５％之間。
張的意思很明確，他們沒有靠炒作自抬房價，而打入成本的營銷費(fèi)用也不多。
“房地產(chǎn)暴利正在遠(yuǎn)去，但房價會繼續(xù)走高�！狈孔邮巧畋匦杵�，所以，即使耗費(fèi)一輩子的財力，也得買一套房子。國家連續(xù)出臺抑制房價政策以后，相當(dāng)一部分人都認(rèn)為，房價會出現(xiàn)下降趨勢。所以，今年五六月份，好多人都產(chǎn)生過是持幣待購還是趁早下手的疑問。張黎明說，其實(shí)，這種顧慮太天真。國家政策本身，強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)定住房價格，其實(shí)質(zhì)是控制房價上漲的幅度，并非降低住房的實(shí)際價格水平。
從這個角度上說，路橋音樂廣場的房價實(shí)際上起到了一個承上啟下的作用：在土地供應(yīng)方式為協(xié)議出讓的時候，路橋音樂廣場的房價處于中等偏上水平；在土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)為“招、掛、拍”出讓的時候，路橋音樂廣場的房價仍然處于中等偏上水平。張說，這個價格基本上與蘭州地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配，而且對消費(fèi)者的房價預(yù)期心理起到了一定的調(diào)節(jié)作用。對于將來的房價走勢，張黎明作出了三個判斷：１．房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度非常高的行業(yè)，可以確定地說，只要物價總水平是上升的，住房價格水平必然會持續(xù)走高。而且，蘭州地區(qū)作為典型的投資拉動型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸成長為拉動經(jīng)濟(jì)增長骨干力量。在這種背景下，想讓房價巋然不動，顯然缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)上依據(jù)。
�。玻捎趪页雠_了一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施，炒賣土地現(xiàn)象將逐漸消失，囤房待售行為的風(fēng)險越大，所以，房價也逐漸開始反應(yīng)正常的供需關(guān)系，回歸正常的市場價格水平。也就是說，即使房價持續(xù)走高，房產(chǎn)暴利也不會有多少機(jī)會。
�。常畤覍ι唐贩亢徒�(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)和購買已經(jīng)采取了不同的政策，也就是說，并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都可以獲得經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)土地使用權(quán)，也不是所有的人都可以買到經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。所以，需要房子的人，如果一味地等待低價的房子，很可能越等越遠(yuǎn)。
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