最近，滬上部分銀行已經(jīng)對(duì)于商鋪貸款"松綁"，最高可貸到商用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的7成，貸款期限一般為10年。貸款利率按照人民銀行規(guī)定的同檔次人民幣固定資產(chǎn)貸款利率執(zhí)行。住宅交易清淡，商用物業(yè)交投活躍，一度讓銀行"遠(yuǎn)離"的商鋪、寫(xiě)字樓貸款近期也開(kāi)始放寬。 但與普通住宅相比，商鋪投資有著更大的不確定性。
投資陷阱層出不窮
在商鋪投資行情逐步升溫的影響下，一些投資"陷阱"也在浮出水面。有兩類風(fēng)險(xiǎn)最值得注意:首先是承諾最低收益率。2004年，在商鋪投資熱紅火了兩年后，北京商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)了一例又一例投資回報(bào)不能兌現(xiàn)的案例，像巨庫(kù)、第五大道等，在項(xiàng)目銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商方面宣傳可以獲得8%--10%的回報(bào)率，開(kāi)業(yè)半年后，商鋪的出租率仍未超過(guò)60%，高額的投資回報(bào)率沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。
除了承諾投資收益保底之外，另外一大陷阱是商鋪"拆零"出售。由于一般的商鋪面積都比較大，普通投資者很難承受，因此，一些開(kāi)發(fā)商打出了所謂"拆零"的口號(hào)，并承諾可以辦理小產(chǎn)證。但事實(shí)上，根據(jù)有關(guān)的政策，"拆零"的前提條件是必須向房地部門(mén)申請(qǐng)，辦理審批程序。如要改變承重結(jié)構(gòu)等，須向建設(shè)、規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等管理部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)方能分割。分割之后，還應(yīng)辦理變更登記手續(xù)方可銷售。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該首先看到這些變更登記文件，否則就可能拿不到產(chǎn)證，更不要說(shuō)收益了。
只看地段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
對(duì)于許多初入的投資者來(lái)說(shuō)，投資商鋪首先應(yīng)該關(guān)注地段和價(jià)格，事實(shí)上這些僅只是基礎(chǔ)。從理論上講，商鋪需在一定的商業(yè)氛圍中才能存活和發(fā)展。對(duì)于還未形成氣候的商圈，自然需要花費(fèi)一些時(shí)間進(jìn)行"培育"。只有在商業(yè)氛圍被培養(yǎng)出來(lái)之后，所投資的商鋪才能夠?qū)崿F(xiàn)理想的經(jīng)營(yíng)狀況和投資回報(bào)。如果開(kāi)發(fā)商只是引用一些概念，一味宣傳離鬧市比較近，卻沒(méi)有具體的商業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
從目前上海的商業(yè)環(huán)境來(lái)看，同樣是商業(yè)中心地區(qū)，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)差在進(jìn)一步拉大，最大在3倍以上，至于次商業(yè)中心地區(qū)的社區(qū)商業(yè)街價(jià)差更大，有的高的達(dá)10倍以上。決定商鋪?zhàn)饨鸬脑蚨喾N多樣，不單單是一個(gè)地理位置的概念，比如周邊商業(yè)氛圍、地勢(shì)走向、樓層高低、商鋪面積等都可能造成租金的高低差距。因此在投資商鋪特別是外地商鋪的時(shí)候，更要謹(jǐn)慎。
一鋪真能養(yǎng)三代?
常言道"一鋪養(yǎng)三代"，高回報(bào)的誘惑造成了近年來(lái)商鋪投資的火爆行情:2004年，上海新塘橋生活廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪一期推出129個(gè)小鋪位，每平方米18000元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，一個(gè)上午就告售罄，有的購(gòu)鋪者排了三天三夜的隊(duì)才買到。地處上海市中心康定路的一處商鋪，售價(jià)每平方米30000元以上，開(kāi)盤(pán)后不到半月，銷售已超過(guò)七成。就連松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的商鋪，每平方米售價(jià)也在6000元左右，在預(yù)售期就銷售一空。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年上海樓市中的商業(yè)地產(chǎn)份額繼續(xù)擴(kuò)大，目前已由以往不足5%上升到近15%。值得關(guān)注的是，普通投資者的商鋪回報(bào)率卻從當(dāng)初的12%左右下降到目前的6%至8%。雖然這個(gè)回報(bào)率依然相當(dāng)高，但已經(jīng)顯現(xiàn)出商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在目前的情況下，商鋪投資還是應(yīng)該謹(jǐn)慎為上。
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