商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率是最高的，風險來自于地段
香港《明報》：請問內(nèi)地推行宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)是否有降溫跡象？ 潘石屹：這次對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，最主要的目的是讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展，要避免大起大伏。 香港《明報》：請問CEPA第三階段、泛珠三9+2和人民幣升值對房地產(chǎn)有沒有影響？ 潘石屹：前兩個因素可能對珠三角區(qū)的形勢會有影響，對中國絕大多數(shù)的城市不會有影響。在未來的一段時間，中國將有幾億人從農(nóng)村進入城市，這些城市內(nèi)需的房地產(chǎn)市場就足以保持房地產(chǎn)持續(xù)的發(fā)展。 香港《明報》：請闡釋港人往內(nèi)地購買物業(yè)，是否想理的投資工具呢？ 潘石屹：單從租金回報率來看，北京的租金回報率無論是寫字樓、商鋪、公寓等都要比香港高得多。 香港《明報》：請問北京物業(yè)前景是否樂觀？ 潘石屹：房地產(chǎn)最重要的屬性是不動產(chǎn)，北京地域廣闊，不同的區(qū)域，不同的物業(yè)品種的情況又各不相同，很難籠統(tǒng)地去說樂觀還是悲觀。 香港《明報》：請闡釋北京地區(qū)的樓市現(xiàn)況和走勢？有什么利好因素。 潘石屹：北京基礎(chǔ)設(shè)施在大規(guī)模地投入，在2008年前都會交付使用，使這個城市更有競爭力、更有效率、更國際化，這是對北京房地產(chǎn)市場利好的消息。 香港《明報》：請問港人應(yīng)選擇投資北京的豪宅盤、優(yōu)質(zhì)盤還是工商鋪和寫字樓盤呢？升幅多少？ 潘石屹：我一直認為租金回報率是衡量這個樓盤值不值，是否值得投資的一個很重要的指標，因為房屋的售價可能有水分，有泡沫，但租金是不會出現(xiàn)泡沫的，是市場的真實需求。北京的情況是商鋪的租金回報率最高，其次是寫字樓，再其次是公寓、住宅。公寓、住宅的回報率在過去的五年時間下滑得非常厲害。 香港《明報》：請闡釋港人應(yīng)選擇北京哪個地區(qū)投資？投資時注意什么？預(yù)計投資回報多少？ 潘石屹：北京的城市是一個高速發(fā)展的城市，在這樣的城市中，聚合是有效率的，北京的CBD、奧林匹克公園、中關(guān)村、金融一條街等都是在城市發(fā)展中聚合的幾個焦點，這幾個地區(qū)的投資回報率相對比較穩(wěn)定。預(yù)計都會超過8％。 香港《明報》：作為發(fā)展商會怎樣部署未來的發(fā)展項目呢？ 潘石屹：SOHO中國未來發(fā)展的項目只有一條原則，就是市場上面缺什么，我們就開發(fā)什么，絕不跟風。 搜房網(wǎng)：上海房地產(chǎn)市場的投資者開始尋找新的投資方向及渠道，酒店地產(chǎn)、商鋪、寫字樓等項目正以穩(wěn)定的投資回報、低風險等優(yōu)勢吸引著越來越多的投資者。你怎么來看商業(yè)地產(chǎn)投資的風險？ 潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率是最高的，風險也是最大的，這風險主要是來自于地段，偏遠地段的商業(yè)地產(chǎn)將承擔更大的風險。 房價上漲和空置上漲同時出現(xiàn)說明房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)有問題 焦點網(wǎng)：建設(shè)部近日下發(fā)通知，向住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾“開刀”，要求各地對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房需求進行調(diào)查摸底，編制、及時公布相關(guān)規(guī)劃。其中明確提出：“督促各地研究并編制本市逐步改善人民群眾居住條件的住宅建設(shè)發(fā)展專項規(guī)劃”和“明確近幾年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局和進度安排，及時向社會公布”，這項政策對房地產(chǎn)影響會是如何呢？未來會不會增加經(jīng)濟適用房用地的供應(yīng)量。 潘石屹：現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨最大的問題，一是房屋價格上漲過快，這就能夠說明房子是供不應(yīng)求的；第二是空置率上漲過快，這條信息說明是房子供大于求，出現(xiàn)了積壓。這兩條矛盾的信息說明房屋供應(yīng)和需求的結(jié)構(gòu)是不對應(yīng)的，解決的辦法有兩種：一是通過政府限制的辦法，摸底、調(diào)查、統(tǒng)計、下發(fā)文件；另一個辦法是市場的辦法，充分地調(diào)動起二手房市場，增大二手房的成交量。房屋供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)性的問題就迎刃而解了。 中國多年經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，用第一種辦法常常是解決不好的，而用市場的辦法就可以把擺在房地產(chǎn)面前的兩大困難，一是房價上漲過快，二是空置率增長過快的矛盾得到解決。因為，行政的手段很難了解到哪里房子多了，哪里房子少了？他們分布在什么區(qū)域？這種細的末梢循環(huán)信息只有通過市場才能夠反映出來，并且也只有通過市場才能夠很好地加以調(diào)整。 焦點網(wǎng)：華遠集團總裁任志強日前發(fā)表文章稱，宏觀調(diào)控押寶調(diào)整結(jié)構(gòu)，政府是吃錯藥了。請問潘總對任總的文章做何評價？ 潘石屹：我沒有仔細看任總的這篇文章，但是目前中國房地產(chǎn)碰到的問題確實是結(jié)構(gòu)性的問題，房屋供應(yīng)的結(jié)構(gòu)和市場需求的結(jié)構(gòu)錯了位。也才有了讓我們看到截然不同的兩條信息，一條是“房價上漲過快”，一條是“空置率上漲過快”，兩者同時出現(xiàn)的荒唐局面。 搜房網(wǎng)：隨著國家稅務(wù)總局“房地產(chǎn)企業(yè)上調(diào)預(yù)售款稅收”文件的下達，房地產(chǎn)稅收日前又成輿論焦點，您認為這會提高開發(fā)成本進而影響房價嗎？如果將來“稅劍”真的指向了房地產(chǎn)，您覺得這一行業(yè)將會出現(xiàn)什么樣的變化？ 潘石屹：在去年年初我就看到政府部門提出要進行房地產(chǎn)稅收改革，要讓房地產(chǎn)稅收簡單、透明、公平，目前房地產(chǎn)的稅收太復雜了，而這種復雜的稅收很容易造成監(jiān)管不力，造成偷稅漏稅的現(xiàn)象，越簡單的東西才越能夠越容易做到公平，便于操作。 焦點網(wǎng)：種種信息表明，國家正在加強對建筑節(jié)能方面的督導力度，請問潘總對建筑節(jié)能是怎么看的，為什么國家會對加強對此領(lǐng)域的重視程度？ 潘石屹：建筑的能源消耗是能源消耗中占的比重非常大的，一些成熟的城市有50％以上的耗能是建筑耗能造成的，所以國家對建筑的耗能格外的重視。
廉租屋的建設(shè)最好不要有房地產(chǎn)開發(fā)商的參與
《經(jīng)濟參考報》李佳鵬：建設(shè)部昨天通報有70個城市開展廉租房工作，對此，您是怎么看？為什么廉租房工作推廣如此難？ 潘石屹： 政府開展廉租房的工作，是真正為那些城市中最貧困階層解決住房的辦法�？赡苁怯捎诟鱾�城市財政收入的問題，很難拿出錢來做這項工作。這只是我的推測。 《經(jīng)濟參考報》李佳鵬：作為房地產(chǎn)開發(fā)商，您是否愿意開發(fā)廉租房，為什么？ 潘石屹：廉租屋不需要房地產(chǎn)開發(fā)商去開發(fā)，它可以是政府收購的房子，也可以是舊房子。廉租屋最主要的特點是沒有產(chǎn)權(quán)，用很低廉的價格租給那些低收入的人。如果政府需要建廉租屋的話，利用招標的方式選擇好的施工單位就可以了。房地產(chǎn)在這其中不用扮演任何角色。多一個環(huán)節(jié)就多一道麻煩，效率就會犧牲一分，所以廉租屋的建設(shè)最好不要有房地產(chǎn)開發(fā)商的參與。 《北京晚報》洪燕杰：尾房超市開張，吊足人們胃口，但很多開發(fā)商并不認可將尾房交給超市，問問老潘怎么看，如果SOHO有尾房會交給超市賣嗎？
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