任志強的原話是：“過去中國都是窮人區(qū)，現(xiàn)在出現(xiàn)窮人區(qū)和富人區(qū)是很正常的，就像讓一部分人先富起來一樣，也要讓一部分人先住進富人區(qū)，以后才能都變成富人區(qū)。”
此言一出，潘石屹便在自己的“博客”上寫了一篇名為“我不贊成新城市的建設中分窮人區(qū)和富人區(qū)——給任志強的一封信”的文章。能說會道的潘石屹盡管沒有使用激烈的言辭，但如此公開反對，卻極富挑戰(zhàn)味道。
不肯示弱地任志強立即以“小潘的無知”為題“回信”，并在文章中“擠對”潘石屹，展開猛烈回擊。而潘石屹則立刻又回了一篇“‘窮人區(qū)富人區(qū)’的討論很有意義——再回復任志強”，進行駁斥。
兩人就這個問題糾纏了相當長的一段時間，但考究兩人爭論的歷史，會發(fā)現(xiàn)兩人的“口水仗”已絕非第一次。從1992年潘石屹進軍京城到2004年任潘握手合作“尚都國際”，十幾年中，兩人“爭吵不休”。
當然，在充斥著“炒作”的“娛樂化”時代，我們無法猜度其爭論的真實目的，但我們希望，“老潘”在不忽視“嘴仗”的同時，也把產品搞好，否則將得不償失。
六、事件行銷。
說潘石屹是炒作高手，我想絕對沒有人反對，如果說潘石屹是“中國地產事件行銷第一人”，我想也不會有人反對。
中央電視臺評價說紅石(Soho中國原名)是“最會吸引眼球”的公司。不管怎么說，潘石屹的炒作、作秀、事件行銷，為他大大節(jié)約了廣告費，大大推動了銷售，大大提高了品牌知名度。
我們分析“潘式事件行銷法”大致可以有以下特點：
一是基于產品的理念宣傳，比如建外Soho宣傳的社區(qū)是“城市細胞”，“打破集權建筑”，主張“民主建筑”。
二是借助文藝的名義進行推廣，與很多地產商不同的是潘跟京城的許多現(xiàn)代藝術家很熟，
所以，常常借文藝之名來演繹概念，做活動，甚至自己當起了電影的男主角。
三是利用個人的獨特品牌“作秀”，他話語直白生動、觀點明確又充滿細節(jié)、強調故事性甚至有八卦作風，媒體常常能挖到“猛料”。
四是靈活借勢和處理危機事件，最著名的要算他與任志強的“對罵”、“氨氣事件”等，后來被公開演繹成了“現(xiàn)代城批判”。
五是頻頻露面，并與媒體保持話題關系。
正是有自己一套與眾不同的營銷手法，所以，Soho中國堅持不請講專業(yè)、講規(guī)則的代理公司，因為，Soho中國天生就是不講規(guī)則的。
八、老潘意識到，SOHO中國真的“掉隊”了！
相關鏈接：錢與地的雙重焦慮
2007-11-050:29:17 來源: 南方網(廣州) 網友評論 0 條 點擊查看
2007-11-06老潘決定重啟上市，除了因為SOHO中國缺錢缺地和眼紅別的企業(yè)上市后快速成長外，還有一個重要原因：中國概念在國際資本市場上受熱捧。
特約記者 葉楓 發(fā)自北京
在“老大哥”任志強還在一波三折地爭取借殼上市時，被任志強稱為“小潘”的潘石屹已在香港完成了SOHO中國公司的IPO。
留意潘石屹言行的人發(fā)現(xiàn)，幾乎就在一年前，老潘還信誓旦旦地表示：一定不上市。
是什么扭轉了潘石屹的想法？他是如何改變自己一貫堅持的商業(yè)模式并一步步向資本市場靠攏的？這個不斷妥協(xié)的過程，是迫于資本的魔力還是求生存使然？
小本買賣與快速擴張
“應該讓你們公司去上市，到國外看看。”2001年的一個冬天，SOHO中國公司的一個英國小股東安德魯來北京視察，和潘石屹、張欣夫婦一起爬長城時突然提起的一句話，開啟了潘石屹和SOHO中國長達6年的上市之路。
張欣原本在華爾街做了多年的投行生意，安德魯?shù)囊幌捊兴肫鹆死蠔|家高盛。通過聯(lián)系，高盛完全同意做soho中國的上市安排人，由此，潘石屹和張欣夫婦開始了赴美國上市的籌備。
夫婦倆接受了高盛的建議：讓SOHO中國采取美國和中國香港同步上市的辦法。就在SOHO中國拿到了證監(jiān)會等一切管理部門放行的“路條”后，美國發(fā)生了連串影響soho中國招股的事件，先是“安然事件”，后是布什政府準備發(fā)起伊拉克戰(zhàn)爭。
受系列不利消息影響， SOHO中國遇到了定價難題。
一場接一場的談判，券商只肯給出10倍以下的市盈。老潘不肯將自己辛辛苦苦創(chuàng)建的SOHO中國低價賣掉。
“讓他們也不用坐著飛機來回跑了，低于10倍市盈就不要來談了，”老潘已經沒了上市準備之初的興趣。
而在SOHO中國內部分工上，老潘負責制定公司經營戰(zhàn)略，張欣負責對外投資。因此老潘的想法很大程度上決定了SOHO中國公司的發(fā)展勢頭。
老潘懷揣著從建外SOHO銷售中賺的近60億元，認為上市對SOHO中國發(fā)展無關緊要。他一直不認同房地產公司過度擴張規(guī)模和圈地，因此對SOHO中國能憑借自有資金和銀行貸款一塊地一塊地深耕開發(fā)的戰(zhàn)略頗為得意。
2003年前后，面對一輪輪的房地產公司上市風潮。老潘不屑地在公司內部說：讓它們去上市吧，我們就做這個小本買賣挺好的。
其實老潘不想讓SOHO中國上市還有別的考慮：一旦上市之后SOHO中國將成為一家公眾公司，所有財務數(shù)據(jù)都會曝光，在當時的行業(yè)背景下，這樣的做法無疑是自亮底牌，而且也可能給自己帶來不必要的麻煩。進一步說，甚至業(yè)務發(fā)展和項目利潤上也都受掣肘。
盡管暫時打消了上市的念頭，老潘在2003年到2006年見證了一家又一家房地產公司以“鯉魚跳龍門”的速度成長，還是很讓他眼紅：2003年時年開發(fā)量和業(yè)務規(guī)模跟SOHO中國差不多的萬科企業(yè)，在2006年時已壯大到銷售額過千億的地產企業(yè)龍頭，而這一切正是得益于上市。所以，老潘也多次徘徊猶豫于是否上市。
到2006年時，連一向與老潘并肩左右的地產“老大哥”任志強也開始籌備華遠地產借殼上市的事情了。
“我很快就要退休了，我想在退休之前看到華遠上市！”任志強在一次北京地產業(yè)內論壇上終于道出了埋藏心頭多年的遺憾。
受此情景觸動，老潘意識到，SOHO中國真的“掉隊”了！
土地饑渴危及生存
老潘最終下定決心在2007年重啟上市的另一主要原因是土地。
相比2004年的地價，SOHO中國的大本營北京的地價已經翻了3倍。靠SOHO中國3年前賣“建外SOHO”等項目賺的錢來買地，“不僅買不起，也買不到”。
2007年9月，在新浪房地產頻道組織的一次論壇上，老潘在徹底戲謔了一番高價圈地的同行后，終于道出了心中的遺憾：如果我不賣“建外SOHO”，現(xiàn)在光那塊地價都比當時賣整個項目的錢還多！
為什么不自己持有？
一直號稱深耕商業(yè)地產的SOHO中國何嘗不知道自持物業(yè)的前景？問題是SOHO中國一直沒有資金支撐自持物業(yè)。
一般來說，自持物業(yè)不僅需要前期投入十幾個億將整個項目包下來，還要至少承受3年的項目培育期，諸如“SOHO尚都”這樣體量的商業(yè)地產項目，每年至少要賠幾千萬來培育項目。
受困于資金問題，SOHO中國只能采取開發(fā)一個、賣掉一個的辦法轉戰(zhàn)在北京國貿附近的CBD地區(qū)。
而一家剛在國貿地區(qū)成功開發(fā)了一個商業(yè)項目的開發(fā)企業(yè)老總對記者表示，老潘喜歡做概念，每次把項目的商鋪價格炒得很高，賣得很貴，最終使商戶承擔前期客戶稀少、生意冷清的后果。
2007年8月，北京“SOHO尚都”項目發(fā)生眾多商戶集體找SOHO中國鬧事的事件就是因為商戶入駐后生意慘淡。
事發(fā)后，老潘在其博客上寫道：“尚都還是個剛出生的孩子，需要大家呵護�！�
一方面是開發(fā)完的項目問題不斷，另一方面是后續(xù)開發(fā)項目面臨無地可開。比如說，“SOHO尚都”項目系老潘以“雞蛋換糧票”的方式從任志強手中獲得，后面“光華路SOHO”和“SOHO現(xiàn)代城”等項目也多是采取收購而來。
而在老潘以13億的價格從首創(chuàng)手中接過“光華路SOHO”之前，SOHO中國已經無地可開。
土地的問題，其實老潘早有注意。
自2004年“8.31”大限之后，北京土地一律采取招拍掛出讓，由此北京地價開始緩慢上升。
老潘當時認為北京地價存在“水分”，地價肯定會下降，因此SOHO中國開始并不積極去拿地。
2005年底，SOHO中國的團隊一度陷入了“無米下炊”的地步。因為沒項目可以做，老潘只好帶著SOHO中國的團隊幫昔日老友陽光100置業(yè)的易小迪去煙臺賣項目。
那段時間不長，但SOHO中國的銷售管理團隊淪為了陽光100的打工者，這足以叫老潘和SOHO中國的團隊深刻體會寄人籬下之痛。
之后，老潘開始了激進的拿地動作。
“廣渠路32號地”、“摩根中心土地”等一系列土地出讓活動上，都可以見到老潘的身影。
但是保守的老潘總在報價上輸于對方一籌�！皬V渠路32號地”的出讓上，老潘因為報價過低，根本沒來得及舉牌。而在“摩根中心”地塊出讓上，對手報價比老潘足足多出3億。
老潘總結拿地失敗的原因，似乎只有一條：報價低。
而從這一條中，又可以得出SOHO中國一再拿地失敗的邏輯：報價低——缺錢——沒上市。
6年之后，上市問題再度成為老潘心頭的猶豫。
資本的誘惑
老潘決定重啟上市，除了因為SOHO中國缺錢缺地和眼紅別的企業(yè)上市后快速成長外，還有一個重要原因：中國概念在國際資本市場上受熱捧。
碧桂園地產在香港上市募集資金上千億，獲得近30倍的市盈。這讓老潘和張欣看到了重啟SOHO中國上市的美好前景。
但是再度向資本市場詢價的結果卻讓老潘大跌眼鏡，于是今年3月份剛剛重啟的SOHO中國上市動作又被緊急叫停。
據(jù)知情人士說，是因為老潘和資本市場發(fā)生了矛盾，保薦機構給出的定價仍然太低。
據(jù)投資機構介紹，因為SOHO中國土地儲備很少，而香港資本市場很看重房地產上市公司的土地儲備。
老潘生氣地在背后說：香港的資本市場投資者不識貨！但是這次老潘并沒有再度放棄上市。
老潘想到了前門大街。
據(jù)老潘在上市慶功會上透露的信息，2005年時崇文區(qū)政府就前門大街改造項目跟SOHO中國談過，但是SOHO中國并沒有太大的興趣。
這次因為缺乏土地而被資本市場低估，老潘想到了和崇文區(qū)政府重新合作。
在極度保密的情況下，SOHO中國與前門大街改造項目公司天街置業(yè)達成了協(xié)議：SOHO中國以股權收購方式成為天街置業(yè)大股東，在前門大街項目拆遷完畢后，SOHO中國收購全部天街公司股權，成為唯一開發(fā)前門大街的公司。
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