夏陽 北京報道
萬般無奈之下，潘石屹寫了一封求救信。對于這個被視為無所不能的地產(chǎn)開發(fā)商而言，臉面上的難堪無可避免。
潘石屹說他也沒什么辦法，只好尋求政府援助。現(xiàn)在他也只是一個業(yè)主。他從來不曾想到會有這么一天——強(qiáng)大的地產(chǎn)商在自己建造的房子里受凍。
事發(fā)于建外SOHO，一個位于北京國貿(mào)橋西南角寸土寸金的地方。幾年前，潘石屹以創(chuàng)紀(jì)錄的高價將之賣給千余名業(yè)主，成就了其又一個銷售神話。
然而，一場持續(xù)一年多的物業(yè)糾紛將其高端形象一掃而光。潘說自己也受到了莫名的威脅和謾罵，但他依然選擇和業(yè)主們站在一起。
在傳統(tǒng)的現(xiàn)實中，地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主們幾乎沒有統(tǒng)一立場的可能，他們之間的相互詆毀和攻擊，是這個社會中最微妙的博弈。
但這一次有所例外。他們面臨同一個對手——物業(yè)公司。作為業(yè)主們以支付物業(yè)費方式聘請而來的管家，在建外SOHO這里，卻無比強(qiáng)大。
潘石屹說，建外SOHO東區(qū)已經(jīng)到了崩潰的邊緣——受兩家物業(yè)管理公司之間的交接糾紛牽連，建外SOHO東區(qū)目前所欠的能源費（包括水費、電費、熱力費）、保潔費等各項費用或已高達(dá)1500萬元左右，北京市供電部門已經(jīng)威脅要隨時拉閘限電。
在過去的很多年間，屢屢發(fā)生在開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中最大的惡疾之一。只不過在以往，業(yè)主們往往成為最終的受害者。面對體制性困境，他們是如此無力，就連些微抗辯的聲音都會被刻意忽略。
而這次，地產(chǎn)商潘石屹也成了一個弱小的業(yè)主。他在求救信中說，“懇請政府做廣大業(yè)主的主心骨，讓陽光照進(jìn)北京CBD的核心區(qū)�！�
舊管家未走，新管家已到
潘石屹正在自己修的房子里面受凍。
過去的一周，北京經(jīng)歷了連續(xù)幾日的雨雪天氣，氣溫驟降至攝氏零下五六度，北京也開始提前進(jìn)入供暖期，然而，建外SOHO東區(qū)的室內(nèi)溫度只有零上3度左右。
“由于小區(qū)拖欠熱力公司費用多達(dá)700萬元左右，熱力公司不得不對建外SOHO東區(qū)實行低溫供暖措施，此前，熱力公司已曾停過小區(qū)的熱水�！币晃粡埿諛I(yè)主向記者說。
而這只是危機(jī)的一部分。根據(jù)記者拿到的北京朝陽區(qū)供電公司的停電通知書顯示，“因建外SOHO東區(qū)拖欠我公司電費5202173.31元（未含電費滯納金），我公司將計劃于2009年11月18日上午8點以后隨時對建外SOHO東區(qū)采取停電措施�！�
一位知情人士向記者表示，水、電、熱力費、人工費用加在一起，目前建外SOHO東區(qū)的欠費或已高達(dá)1500萬元之巨。
所有的一切都和建外SOHO的高端物業(yè)形象極為不符。
這個一度引領(lǐng)了北京商業(yè)地產(chǎn)價格漲勢的樓盤是潘石屹的成名作之一，位于北京CBD的最核心區(qū)。小區(qū)的業(yè)主和租戶中，有大量跨國公司和諸多知名企業(yè)，曾經(jīng)有人評價說，這里擁有了一批具有相當(dāng)影響力的業(yè)主。
而也就是這些業(yè)主，在過去的一年間，受困于物業(yè)公司之間的交接糾紛，沒有獲得跟其身份相匹配的服務(wù)和待遇。就連中國最大的金杜律師事務(wù)所的辦公室，也曾經(jīng)被物業(yè)公司停電兩天，甚至連上廁所的通道都被堵死。
但所有的問題，在物業(yè)公司一方，最終變成了一個簡單的結(jié)論：這些業(yè)主沒有履行自己的繳費義務(wù)。
“一個小區(qū)，兩家物業(yè)公司，我們不知道向誰交納物業(yè)費更可靠。”幾位業(yè)主向記者抱怨，經(jīng)過兩家物業(yè)公司一年多的紛爭，“我們現(xiàn)在誰都信不過�！�
而這，正是建外SOHO物業(yè)管理的吊詭之處。
根據(jù)相關(guān)資料顯示，建外SOHO最初的物業(yè)公司為賽特國際物業(yè)管理有限公司（以下簡稱賽特物業(yè)）。2008年10月9日，賽特物業(yè)發(fā)出公函稱，該公司擬對公司董事長、總經(jīng)理及各項目上負(fù)責(zé)人進(jìn)行離職審計，并指定了專門人員接手原高管工作。
然而就在審計公函發(fā)出同日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會以對方違反雙方簽署的《建外SOHO物業(yè)管理合同》為由，不同意賽特物業(yè)任命的建外分公司副總經(jīng)理一職，并指出，“我方不允許貴司派駐除建外分公司現(xiàn)有高管人員以外的任何高管人員任職該分公司。”
2008年10月13日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會相繼下發(fā)了與賽特物業(yè)解除物業(yè)管理委托合同的通知書以及為此事召開業(yè)主大會討論表決的公告。
同年10月14日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會與賓至國際物業(yè)（北京）有限公司（以下簡稱賓至公司）簽訂《建外SOHO東區(qū)物業(yè)管理臨時托管協(xié)議》，并由原物業(yè)管理方賽特物業(yè)建外分公司總經(jīng)理肖福生完成了與賓至公司的交接工作。
對于突如其來的賓至公司，賽特公司并不予承認(rèn)。
賽特物業(yè)方面表示，首先，原建外分公司肖福生已于2008年10月9日離職審計，已不具有法定職權(quán)，無權(quán)辦理交接工作。該交接行為應(yīng)視為無效，其次，依據(jù)《物業(yè)管理條例》，對于解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主同意方可有效，賽特物業(yè)認(rèn)為，10月13日，建外SOHO原業(yè)主委員會在未召開業(yè)主大會的情況下提前單方解除合同的行為不合法律法規(guī)。
但這沒有辦法改變賓至公司已經(jīng)迅速進(jìn)場的現(xiàn)實。一個已進(jìn)，一個未退，建外SOHO東區(qū)從此被卷入了這場物管之爭，再也沒有消停。
而驅(qū)逐賽特物業(yè)的決定并沒有得到業(yè)主們的一致同意，業(yè)主中間產(chǎn)生了反對派，對新物業(yè)的資質(zhì)、管理質(zhì)量等諸多問題進(jìn)行質(zhì)疑，同時前任的賽特物業(yè)也不愿撤離，賽特物業(yè)的保安還與賓至物業(yè)的保安為爭奪物業(yè)辦公室釀成沖突，小區(qū)由此陷入混亂。
在此后的一年時間內(nèi)，這個小區(qū)的業(yè)主們開始困惑于該向哪家物業(yè)公司繳費的現(xiàn)實之中——口水戰(zhàn)，甚至是肉搏戰(zhàn)，都曾經(jīng)在這里上映。而就在潘石屹博客的照片上，還曾有物業(yè)公司人員和業(yè)主差點大打出手的場景。在紛紛擾擾之中，建外SOHO的各項常規(guī)費用收取工作陷入停滯了將近一年。
賓至物業(yè)負(fù)責(zé)人周鵬在接受媒體采訪時說，建外SOHO每月需要400萬元左右的物業(yè)費維系，但每月能收上來的物業(yè)費僅有200萬元，為了先滿足保安、保潔人員的開支，水電氣熱等能源費用只好拖欠。
但是，今年北京的冬天比往年卻更早的來臨。
老潘的求救信
此時的潘石屹也受困于兩家物業(yè)公司之間的混亂和爭斗。但他實際上已經(jīng)喪失了發(fā)言權(quán)。
因為在法律意義上，他只是一個小業(yè)主。在建外SOHO銷售過程中，八號樓的一部分被其購下作為辦公之用。
根據(jù)目前我國物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)條例，新售樓盤的前期物業(yè)管理由開發(fā)商指定具有專業(yè)資質(zhì)的公司完成。而在樓盤入住率達(dá)到一定比例之后，應(yīng)由政府相關(guān)部門協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會，并由業(yè)主委員會在一定時間內(nèi)選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。
但現(xiàn)實是，只因為相關(guān)法律和執(zhí)行的滯后，很多小區(qū)遲遲沒有辦法成立業(yè)主委員會，所以有很多開發(fā)商選擇自己組建物業(yè)公司，對小區(qū)進(jìn)行管理。
而這是最近這些年來物業(yè)矛盾沖突不斷的核心原因——一方面，開發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手，對小區(qū)物業(yè)收費進(jìn)行強(qiáng)制定價，而提供的服務(wù)亦無法對等；而另一方面，業(yè)主們受困于自己權(quán)力的被竊取，他們發(fā)現(xiàn)自己花費了大量金錢，卻請來了一個不能驅(qū)逐的管家——物業(yè)公司不屑于溝通和說服，而是用種種手段實現(xiàn)利潤攫取，一旦業(yè)主拒絕交費，斷水、斷電、斷暖甚至是暴力攻擊，都成為對付業(yè)主們的常用手段。
就在建外SOHO危機(jī)出現(xiàn)的同時，北京東四環(huán)天鵝灣小區(qū)同樣出現(xiàn)了如此一幕。業(yè)主們質(zhì)疑開發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手制定的高達(dá)1000元/月的停車收費的合理性，但遲遲沒有獲得答復(fù)，無奈的業(yè)主們憤而將車開上街頭，將門口的道路全部堵死長達(dá)四個小時。此事以警方將車強(qiáng)制拖走告終，但余波至今蕩漾。
而潘石屹的麻煩跟上述糾結(jié)仍有不同。建外SOHO事實上已經(jīng)成立了業(yè)主委員會，也就是說，潘石屹作為開發(fā)商選擇物業(yè)公司的權(quán)利已經(jīng)消失——作為業(yè)主，他只能服從業(yè)主委員會的選擇。但很顯然，現(xiàn)在業(yè)主們之間也產(chǎn)生了分歧。
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，實際上，爭奪項目管理權(quán)只是兩家公司的表象而已，其背后或還隱藏著諸多的資金謎團(tuán)。這幾乎是每一個發(fā)生物業(yè)糾紛小區(qū)的共性。
在驅(qū)逐賽特物業(yè)后，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會指控，該公司非法占有該小區(qū)物業(yè)費13527135.01元。
賽特物業(yè)負(fù)責(zé)人劉吉說，該筆費用的確是從建外分公司賬目上劃走，但其原因則在于建外分公司大約有10名員工的人事關(guān)系在賽特總公司，“這10個人的薪酬是由賽特總公司墊資代發(fā)，建外分公司需將這筆費用返還給總公司，二者的關(guān)系并不屬于非法占有，而應(yīng)是一個集團(tuán)公司內(nèi)部的財務(wù)往來�！�
但有業(yè)主指出，尚有更多的資金謎團(tuán)仍然無法解釋。一個不爭的事實是，該小區(qū)一年的物業(yè)費高達(dá)5700萬元，五年下來，這個數(shù)字已高達(dá)3億元之多。但賽特物業(yè)的賬目已經(jīng)失控。
就在賽特物業(yè)發(fā)出審計通知之后，除了賓至公司的神速到來之外，賽特物業(yè)建外分公司的財務(wù)賬期、印章以及會計憑證就離奇失蹤、失控，至今難覓蹤影。
“由于賬目失控，總公司對建外分公司的審計至今無法進(jìn)行。讓我們退出該小區(qū)的物業(yè)管理，至少也要還給我們相關(guān)賬目。”劉吉說。
而在該小區(qū)內(nèi)部，有關(guān)業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的利益糾葛傳言，一直不曾斷絕。
就連潘石屹也在自己博客中隱晦的寫到，在新的業(yè)主委員會選舉過程中，“為了防止選舉被個別人或機(jī)構(gòu)操縱，進(jìn)行黑箱選舉,我們向政府提出建議，聘請獨立的公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督這次選舉，并由公證機(jī)構(gòu)保存所有的原始選票”。
但這仍是未來的事情。現(xiàn)實是建外SOHO的危機(jī)仍在持續(xù)。在潘石屹作為開發(fā)商的角色協(xié)調(diào)未果后，他選擇了以一個小業(yè)主的身份向政府求助。
11月10日，潘石屹發(fā)出了名為《建外SOHO雪天斷電停暖，居民急切等待政府救援》的求救信，請求“政府部門協(xié)調(diào)干預(yù)，徹底解決建外SOHO目前的混亂狀態(tài)”。
誰竊取了業(yè)主的權(quán)力？
在11月10日求救信中，潘石屹提出了一個過渡方法——由潘所屬的北京丹石投資管理有限公司提供一個第三方資金賬戶，所有業(yè)主可向這個第三方資金賬戶交納物業(yè)費，此后由第三方資金賬戶與費用所欠部門及公司完成結(jié)算，以恢復(fù)小區(qū)的正常運(yùn)行。
潘石屹的“求救信”很快得到了反饋。11月19日下午三點，已有第一批建外SOHO東區(qū)業(yè)主向這個賬戶上交費。雖然11月18日是電力部門的“節(jié)點”時間，但截至記者發(fā)稿時，電力部門并沒有對該小區(qū)采取停電措施。
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