住改商”樓盤的高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)讓不少投資者獲益頗豐，新建商務(wù)型住宅也一度成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。而如今隨著住宅“禁商令”的實(shí)施，商務(wù)公寓的風(fēng)頭受到?jīng)_擊，而與之條件類似卻擁有寫字樓“身份”的公寓式寫字樓開始大舉入市，頗受中小型企業(yè)關(guān)注。
“住宅商用”概念不靈了
寫字樓式住宅興起于自2002年“住宅禁商”解封后， 這些物業(yè)屬于住宅性質(zhì)，卻紛紛以“宜商宜住”的寫字樓公寓形象出現(xiàn)。由于地理位置多數(shù)位于天河北、珠江新城、老城區(qū)的東風(fēng)路、環(huán)市路等黃金地段，又具有臨街性質(zhì)，對(duì)于尋求低成本辦公環(huán)境的中小企業(yè)極具吸引力。其售價(jià)也高于同地段的住宅，開發(fā)商、投資者和企業(yè)三方都對(duì)這種“住改商”樓盤青睞有加。
但隨著今年5月1日起的禁止住宅商用政策實(shí)行，商務(wù)式、宜商宜住式公寓型住宅已受到較大沖擊。盡管“禁商令”對(duì)現(xiàn)有的“住改商”物業(yè)的影響尚未顯現(xiàn)，但此類物業(yè)的租賃前景已經(jīng)蒙上了一層陰影。中介人士紛紛預(yù)計(jì)此類物業(yè)的整體租金將短期內(nèi)下降，投資者的熱情也會(huì)因此減退。
另外一方面，不少在建在售的商務(wù)公寓也出現(xiàn)了短期的停滯。海珠區(qū)昌崗路某在售投資性公寓5月份開盤時(shí)認(rèn)購(gòu)極為火爆，售價(jià)高達(dá)6000元／平方米，而日前該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)也坦言，近期售樓部已經(jīng)很少出現(xiàn)企業(yè)買家，投資者也開始觀望，倒是附近的藝術(shù)人士因其工作室無須工商登記未受到政策影響。據(jù)了解，珠江新城區(qū)域的幾個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目短期內(nèi)的銷售同樣不甚理想。
弊端不少難有作為
住宅商用是一把“雙刃劍”。某商務(wù)公寓負(fù)責(zé)人表示，寫字樓公寓通過商務(wù)概念提升住宅的價(jià)值，住宅的貸款成數(shù)比寫字樓高兩成、又享受1.5％的契稅優(yōu)惠和貸款利率優(yōu)惠，管理費(fèi)更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，符合中小企業(yè)控制成本的要求。而且近兩年新推出的寫字樓公寓普遍以公共會(huì)議室、商務(wù)中心及提供管家式服務(wù)作為賣點(diǎn)，商務(wù)環(huán)境甚至超過了不少乙級(jí)寫字樓的水平。
而住宅商用的固有弊端是無法克服的。某開發(fā)商表示，對(duì)企業(yè)而言，由于“住改商”樓盤及商務(wù)公寓為住宅用途，不僅電話、網(wǎng)絡(luò)等基本配備不及寫字樓，在用電負(fù)荷、電梯及停車位使用等方面往往是超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)于投資客來說，物業(yè)長(zhǎng)期的超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)也大大降低了住宅硬件配套的使用壽命，折舊期大為縮短，不利于物業(yè)的保值增值。
而住宅商用的致命缺陷在于，有關(guān)部門對(duì)于私自改變房屋用途的“住改商”并沒有明確認(rèn)可，僅僅對(duì)由于歷史原因已經(jīng)形成了商業(yè)氣氛的“住宅商用”有所松動(dòng)。今年以來，北京、上海已經(jīng)明令禁止“住改商”或?yàn)椤白「纳獭痹O(shè)置極高的準(zhǔn)入門檻，定位于中小企業(yè)的寫字樓公寓只得另覓賣點(diǎn)。
或被公寓式寫字樓取代？
“禁商令”沖擊了商務(wù)公寓市場(chǎng)，卻成為中低端商用物業(yè)的絕對(duì)利好。中原地產(chǎn)分析人士稱，今年是廣州地產(chǎn)的“寫字樓年”，兩年內(nèi)將有上百萬平方米的寫字樓巨量入市。而廣州市目前擁有數(shù)十萬家中小型企業(yè)，是廣州市寫字樓的主要用家。住宅禁商后，這批龐大的用家回歸寫字樓市場(chǎng)，有相當(dāng)一部分企業(yè)將選擇與商務(wù)公寓定位幾乎相同的公寓式寫字樓。
本月初開始接受意向登記的越秀城市廣場(chǎng)就是公寓式寫字樓走俏的典型，該物業(yè)北塔以公寓式寫字樓為賣點(diǎn)，使用分體空調(diào)，可24小時(shí)辦公。每個(gè)單位還配有獨(dú)立洗手間，整棟樓使用公共會(huì)議中心。據(jù)介紹，該物業(yè)目前已經(jīng)登記了五六成，中等規(guī)模企業(yè)對(duì)北塔公寓式寫字樓格外中意。與越秀城市廣場(chǎng)類似的公寓式寫字樓在天河區(qū)的普遍租價(jià)在60—70元／平方米左右，比“住改商”項(xiàng)目高30％以上。
據(jù)了解，越秀、天河兩區(qū)內(nèi)不少中小企業(yè)正積極尋找合適的公寓式寫字樓，中原地產(chǎn)寫字樓部表示近期每天都有幾百個(gè)求租電話。越秀城市廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，早期公寓式寫字樓在廣州已占據(jù)了1／3以上的創(chuàng)業(yè)企業(yè)市場(chǎng)，新建公寓式寫字樓由于檔次和價(jià)格都有大幅提升，面向的客戶群體也開始轉(zhuǎn)向成長(zhǎng)型中小企業(yè)。
有業(yè)內(nèi)人士分析，目前廣州的寫字樓客戶群體已經(jīng)分化，甲級(jí)以上寫字樓通常面向國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)總部，公寓式寫字樓將主要吸納中小規(guī)模企業(yè)。相比豪華寫字樓，公寓式寫字樓的營(yíng)商成本大幅降低，特別是管理費(fèi)可低至10元／平方米以下；而在公用設(shè)施配套等方面，又強(qiáng)于兼顧住宅功能的商務(wù)公寓。公寓式寫字樓因此有望成為中端寫字樓市場(chǎng)的一股新勢(shì)力。
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