北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強(qiáng)
社會(huì)上有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)的各種各樣的討論、評(píng)說(shuō)太多了，幾乎讓人眼花繚亂，沒有人知道到底發(fā)生了什么事，竟讓一個(gè)國(guó)家定為支柱型的產(chǎn)業(yè)不知何去何從。一個(gè)國(guó)家與國(guó)民生活密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策竟然出現(xiàn)了迷茫，面對(duì)各種不同利益和政策的沖突而不知所措了。每個(gè)人和每層政府、每個(gè)學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)、每個(gè)不同的國(guó)家管理部門都分別發(fā)出了不同的聲音，以致讓中國(guó)的城市居民也開始茫然、不知所從了。
先看看黨的文件是怎么說(shuō)的。從十四大到十六大，先是建立市場(chǎng)化的體制框架到實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)化國(guó)家。是否可以認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要的基本特征就是承認(rèn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的錯(cuò)誤，要從完全的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制。盡管現(xiàn)實(shí)這個(gè)目標(biāo)的改革期尚未完成，但實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)是不變的。似乎至今尚找不到一份黨的文件在否定中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)沿著市場(chǎng)化改革道路前進(jìn)的方向，但為什么房地產(chǎn)的市場(chǎng)化卻起到了眾多的爭(zhēng)議，并出現(xiàn)了大量否定的聲音呢？是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度錯(cuò)了，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向錯(cuò)了？鄧小平同志十多年前所說(shuō)的不爭(zhēng)論的問題，又重新開始了？
再看看國(guó)家的法律和文件是怎么說(shuō)的。從1979年中外合資企業(yè)有償使用土地開始，到憲法對(duì)土地限制性條件的修改；從1991年土地的有償出讓到房地產(chǎn)管理辦法的實(shí)施；從住房制度的改革到中止住房實(shí)物分配，實(shí)現(xiàn)貨幣化的每步過(guò)程不都是在沿著從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的方向?qū)嵤┑膯幔糠康禺a(chǎn)的市場(chǎng)化又有哪一條、哪一項(xiàng)違反了這些市場(chǎng)化文件的要求了嗎？從國(guó)務(wù)院1998年的23號(hào)文件到2003年的18號(hào)文件不都明確了三種住房供給方式，其中最重要的就是商品房市場(chǎng)化的供給方式。明確房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的方向是非常清楚的事情，難道這個(gè)方向出了什么問題了嗎？
中國(guó)改革的目標(biāo)是清楚的，改革就是為了增加國(guó)民財(cái)富、滿足人民群眾日益提高的精神與物質(zhì)需求，就是要實(shí)現(xiàn)包括住房達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的小康目標(biāo)，就是要通過(guò)城市化解決二元結(jié)構(gòu)的矛盾，就是要通過(guò)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展加速和促進(jìn)這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從擴(kuò)大投資和擴(kuò)大內(nèi)需的角度，房地產(chǎn)業(yè)理所當(dāng)然的應(yīng)成為和已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而如今這一切似乎變了，起碼變得讓人產(chǎn)生懷疑了。
一、房地產(chǎn)要不要市場(chǎng)化
就中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)體制而言，要不要市場(chǎng)化，是個(gè)過(guò)去有許多爭(zhēng)論，但現(xiàn)在已被事實(shí)所證明和整體國(guó)民認(rèn)識(shí)相對(duì)一致的問題。但房地產(chǎn)是否應(yīng)市場(chǎng)化則還在不同的認(rèn)識(shí)層面存在著許許多多的問題。尤其是當(dāng)2004年中國(guó)部分城市和地區(qū)房?jī)r(jià)的增幅過(guò)快時(shí)，認(rèn)為住房是居民居住權(quán)利的問題，認(rèn)為住房應(yīng)優(yōu)先和重點(diǎn)解決低收入家庭的購(gòu)買問題，甚至認(rèn)為市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中應(yīng)優(yōu)先討論企業(yè)公民的社會(huì)道理等問題紛紛出籠，從而出現(xiàn)了要否定房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)化改革的強(qiáng)大呼聲。
當(dāng)中國(guó)政府努力爭(zhēng)取美、歐等發(fā)達(dá)國(guó)家承認(rèn)中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位時(shí)，這并不是一個(gè)要在某一行業(yè)中討論是否應(yīng)市場(chǎng)化的問題，也不是一個(gè)在市場(chǎng)化過(guò)程中盡管還存在許多未解決的問題就否定和懷疑房地產(chǎn)應(yīng)完善市場(chǎng)化進(jìn)程的問題，而是一個(gè)中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)政策的問題。決不可能在追求中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)化的過(guò)程中劃出或保留某些領(lǐng)域或行業(yè)不進(jìn)行市場(chǎng)化，也不可能在某些行業(yè)和領(lǐng)域不市場(chǎng)化的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能取得長(zhǎng)足的穩(wěn)定的發(fā)展，其社會(huì)制度能實(shí)現(xiàn)雙重人格制度下的改變。
中國(guó)只有一條路可以走，就是徹底打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的壟斷而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
二、房地產(chǎn)該不該市場(chǎng)化
改革開放之前住房是以基本建設(shè)的方式，由國(guó)家決定積累與消費(fèi)，用單一的財(cái)政或行政投入的計(jì)劃分配方式先行分配到單位，然后再由單位完成投入后，將實(shí)物住房分配給所在單位員工。其分配結(jié)果是職工所在的單位或企業(yè)，或優(yōu)先從鍋中撈取了資源而無(wú)償?shù)慕鉀Q了住房，或者無(wú)緣于享受這種資源而無(wú)法解決住房問題。同時(shí)不管是否能有住房分配都被住房問題而將人牢牢的鎖在企業(yè)或單位的命運(yùn)之中，終生無(wú)法解脫。
這種完全由國(guó)家負(fù)擔(dān)的分配方式，并沒有真正解決分配不公的問題。盡管是無(wú)償?shù)淖》渴褂脵?quán)分配，仍沒有能解決公平問題和共享問題，也沒有解決低收入家庭的住房問題。至1978年改革開放之前全國(guó)的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為4.6平方米，甚至低于1949年的人均水平。
而市場(chǎng)化的結(jié)果則是有目共睹的，從80年代的半市場(chǎng)化開始，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積在迅速增長(zhǎng)，而1998年貨幣化分配之后更加速了這種住房條件的改善。盡管住房分配從無(wú)償變?yōu)榉欠峙涞挠袃敚M管市場(chǎng)化并不能完全解決公平和道德問題，但人均居住條件的改善，更多人(起碼比住房分配機(jī)會(huì)更多)通過(guò)城市建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置、危改、公助與自助結(jié)合、房改房購(gòu)買、二手房交易和商品化購(gòu)房等一系列市場(chǎng)化改革的進(jìn)程，解決或改善了住房問題。個(gè)體消費(fèi)已經(jīng)占有了市場(chǎng)商品房95%以上的比重，也由此而解決了住房作為家庭所有財(cái)產(chǎn)的私有化問題和解決了城市公民可以脫離住房的約束而自由選擇就業(yè)的基礎(chǔ)性條件。
住房問題不再是由單位和企業(yè)決定，不再是由財(cái)政或行政撥款決定供給的數(shù)量，不再按工齡、職務(wù)而屈就于分配，完全實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者根據(jù)能力的個(gè)性化選擇。市場(chǎng)化之前與之后的變化早就告訴了中國(guó)和世界這一根本性改革的成效，難道這還有什么值得懷疑和動(dòng)搖的嗎？
至于市場(chǎng)化過(guò)程中還存在著土地的腐敗問題，市場(chǎng)中非規(guī)范化的欺詐行為問題，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整與選擇問題等等都屬于發(fā)展過(guò)程中逐步有待解決的事情，但這與該不該市場(chǎng)化沒有任何關(guān)系。
就如國(guó)企改革開始出現(xiàn)大量職工下崗時(shí)一樣，那時(shí)我國(guó)并未建立和健全社會(huì)性的失業(yè)、退養(yǎng)等保障制度，也出現(xiàn)了許多問題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，同樣由于尚未建立和健全全社會(huì)的住房保障體系一樣，也出現(xiàn)了許多問題，但并不能因此而否定或懷疑市場(chǎng)化，這恰恰是所有爭(zhēng)論的根源。
從雙軌制過(guò)渡到闖物價(jià)關(guān)，中國(guó)從糧、油、蛋、菜的人民群眾生活日用品開始到鋼材、木材的生產(chǎn)資料，從吃飯難、理發(fā)難、做衣服難到充足的市場(chǎng)商品供給，那一項(xiàng)不是因?yàn)槭袌?chǎng)化才得到改善，又有那一樣不是先要經(jīng)歷價(jià)格的暴漲并由看不見的手調(diào)節(jié)作用轉(zhuǎn)而平衡，再由競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程而產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量提高，最終由產(chǎn)能過(guò)剩實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及產(chǎn)品價(jià)格的合理化。從低價(jià)的常用的生活用品開始到大件的家用電器，再到汽車進(jìn)入家庭不都經(jīng)歷了這樣一個(gè)盡管過(guò)程中有問題、有缺陷、有難關(guān)，但最終進(jìn)入合理化的階段性變化。城市居民過(guò)冬的大白菜就曾用和住房與人民生活密切相關(guān)的同樣的理由，曾被嚴(yán)格的控制價(jià)格和定量供給，但并未收到好的效果。價(jià)格放開之后，則不但不用去冬儲(chǔ)大白菜，連夏日和一年四季都可以吃上大白菜了。大白菜的價(jià)格成數(shù)倍的增長(zhǎng)了，但人民群眾卻并沒有因大白菜價(jià)格的增長(zhǎng)而象限價(jià)冬存供給時(shí)有那么多的罵娘聲了。
不是因?yàn)榉鞘袌?chǎng)化，不是因?yàn)榇蟀撞说南迌r(jià)，而使人民群眾的生活更好，相反是市場(chǎng)化的制度機(jī)制讓農(nóng)民的生產(chǎn)積極性提高了，讓流通環(huán)節(jié)的服務(wù)提高了，讓商品的價(jià)值被市場(chǎng)認(rèn)可了。盡管人工成本增加了，盡管每個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用增加了，盡管產(chǎn)品的價(jià)格增長(zhǎng)了，但所有的人都從生產(chǎn)流通的過(guò)程中分享了利潤(rùn)，也同時(shí)增加了個(gè)人的收入，因此并沒有引起社會(huì)的混亂和恐慌，反而使人民的生活質(zhì)量提高了。放開了這些糧、油、蛋、肉等與人民生活息息相關(guān)的管制，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)同樣能解決過(guò)去許多政府想下力氣但無(wú)法解決的問題。政府放開市場(chǎng)之后，管的也許不再是市場(chǎng)中的限價(jià)和限量問題，而是菜籃子工程中的調(diào)動(dòng)供給和扶持產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)與流通。再后就盡管大白菜是與群眾生活利益相關(guān)的大事，也不再用政府操心了。
從大白菜的啟示中也許能看見未來(lái)解決同樣與群眾利益相關(guān)的其他產(chǎn)品供給的影子，也同樣能看到住房市場(chǎng)化的未來(lái)，無(wú)非要有一個(gè)闖關(guān)的過(guò)程和政府與市場(chǎng)的不同分工。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)化解決了什么
房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，首先結(jié)束了中國(guó)建國(guó)之后政府不收取土地租金的歷史、結(jié)束了土地國(guó)有但不可私用的歷史。這是國(guó)家從憲法修改開始的根本性體制的變化。土地地租不但成為了國(guó)家、政府財(cái)政的重要收入來(lái)源，也使土地成為了國(guó)家重要可變現(xiàn)資產(chǎn)的一部分。這部分提高的享受。土地的有償使用是國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的重要部分，而沒有房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，則土地的有償使用就變成了沒有水作生存基礎(chǔ)的死魚。
沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)化，又何來(lái)住房分配的貨幣化。從1978年改革開放開始之后，中國(guó)政府就不斷的進(jìn)行住房制度改革的試點(diǎn)，力圖將國(guó)家從承擔(dān)住房分配的沉重負(fù)擔(dān)之下解脫出來(lái)。先是房租、房管的改革，又是公房自助建設(shè)和公房房改價(jià)售房的改革，但最終都不能從存量改革中解決增量的問題。只有在市場(chǎng)化供給的基礎(chǔ)上，才有可能實(shí)現(xiàn)貨幣化分配，并用市場(chǎng)化為基礎(chǔ)的貨幣化的分配方式，既解決了存量的問題又解決了增量的問題。盡管這種貨幣化的分配方式并未到位，還是一種過(guò)渡，仍存在著工資中沒有住房含量、住房補(bǔ)貼在工資之外、在個(gè)稅繳納基數(shù)之外和相當(dāng)一部分人無(wú)法享受住房補(bǔ)貼的分配不公平，但起碼解決了國(guó)家、單位必須承擔(dān)職工住房責(zé)任的負(fù)擔(dān)問題。
傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)靠基本建設(shè)和固定資產(chǎn)投資。但是國(guó)家的財(cái)力有限，顧了生產(chǎn)就沒錢解決居住問題，先生產(chǎn)后生活的口號(hào)在中國(guó)喊了幾十年，最終是生產(chǎn)沒上去，生活質(zhì)量反而下降。1997年的通貨緊縮之后，則靠的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)化吸引了大量的非國(guó)有投資再次啟動(dòng)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，靠解決住房問題的市場(chǎng)化擴(kuò)大了內(nèi)需、滿足了群眾日益提高的物質(zhì)消費(fèi)需求，同時(shí)拉動(dòng)了各種生產(chǎn)資料的生產(chǎn)、加工和服務(wù)。市場(chǎng)化解決了投資的來(lái)源問題，解決了商品的供給問題，也解決了消費(fèi)需求和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問題。
市場(chǎng)化將住房從公共福利變成了私有財(cái)產(chǎn)，住房私有化同時(shí)在推動(dòng)和促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍。這種從動(dòng)產(chǎn)的私有化變成不動(dòng)產(chǎn)的私有化，才形成實(shí)質(zhì)性的國(guó)民財(cái)富的積累與增長(zhǎng)，才使國(guó)民原有的浮財(cái)生了根、落了地，使真正的對(duì)私有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)成為現(xiàn)實(shí)，有了生存的基礎(chǔ)。
中國(guó)的銀行傳統(tǒng)上都是不斷的從居民的手中吸取存款，但卻從來(lái)不為平民百姓提供貸款、不為居民提供金融服務(wù)。正式因?yàn)橛辛俗》康氖袌?chǎng)化，才使銀行多了條生財(cái)之路，降低了無(wú)抵押的信貸風(fēng)險(xiǎn)，并使“取之于民用之于民”成為現(xiàn)實(shí)。住房抵押的個(gè)人消費(fèi)信貸在住房完全市場(chǎng)化的過(guò)程中成為銀行界最低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)良信貸，也讓所有的消費(fèi)者可以充分的利用個(gè)人的儲(chǔ)蓄，用提前消費(fèi)的方式實(shí)現(xiàn)住房條件改善的夢(mèng)想。這種雙向的往來(lái)，不但促進(jìn)了市場(chǎng)以良性發(fā)展，也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)制度的進(jìn)步。
中國(guó)貧窮落后的重要原因之一是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)和二元結(jié)構(gòu)帶來(lái)的貧富差別。解決中國(guó)整體強(qiáng)大和農(nóng)村脫貧的重要出路之一就是加速城市化的進(jìn)程，擴(kuò)大城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)就業(yè)的吸納能力和城鎮(zhèn)居住的安置能力，這就要加速城鎮(zhèn)的改造速度和住房的建設(shè)速度。同樣也是住房建設(shè)的市場(chǎng)化，為中國(guó)的加速城市化提供了基礎(chǔ)條件。住房單位實(shí)物分配制是無(wú)能力、也不可能解決大量非農(nóng)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的住房問題的。只有住房的市場(chǎng)化才為城市化提供了機(jī)會(huì)和可能，也由于大規(guī)模的市場(chǎng)化建設(shè)才為上千萬(wàn)的農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力提供了建筑、保安、保潔、裝修、建材生產(chǎn)與供應(yīng)等多種就業(yè)與發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，為他們長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)工作、居住、生活提供了機(jī)遇。
市場(chǎng)化的生產(chǎn)過(guò)程、交易過(guò)程，不但為政府提供了大量的地租，同時(shí)提供了大量的稅收。實(shí)物分配既不產(chǎn)生生產(chǎn)過(guò)程中、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中、利潤(rùn)所得中的稅收，同樣由于沒有交易的行為(包括一、二、三級(jí)市場(chǎng)中的交易)，也不產(chǎn)生交易的稅收。近幾年稅收增長(zhǎng)的速度、增幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了GDP的發(fā)展速度與增幅，住房的市場(chǎng)化在其中發(fā)揮著巨大的作用。住房制度的改革對(duì)稅收的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是稅收的短期增長(zhǎng)問題，而是一個(gè)長(zhǎng)期持久的變化。
傳統(tǒng)的分房制度將所有住房條件改善的希望都寄托于居民所勞動(dòng)和工作的單位，不但沒有對(duì)居住地點(diǎn)的選擇權(quán)，也沒有對(duì)住房條件的選擇權(quán)。由于產(chǎn)權(quán)非私有，自然是給什么住什么，也不可能用心去裝修、布置，更不會(huì)用心愛護(hù)和保養(yǎng)，所有人都盼望著盡快的搬家，而不是享受生活。但住房貨幣化、私有化和市場(chǎng)化出現(xiàn)之后，情況就發(fā)生了根本的變化，居民可以根據(jù)家庭收入的情況自由選擇遷居了，可以搬的離工作單位近點(diǎn)兒，可以搬的離要照顧的父母近點(diǎn)兒，可以用舊房的二次交易以小換大、以舊換新，或者為子女的入學(xué)從大換小或賣后租房而增加收入，也可以子女獨(dú)立分家而與父母分住。住房的市場(chǎng)化才使這一切住房條件的改善成為了可能，成為了不是由領(lǐng)導(dǎo)安排生存的環(huán)境，而是自己選擇生活的方式。盡管有不少人對(duì)中國(guó)的住房市場(chǎng)化提出各種不滿，但請(qǐng)問有誰(shuí)是在住房市場(chǎng)化之后的居住條件更差了嗎？可以說(shuō)沒有。但是卻有更多的人因此而改善的更好了。重要的是住房市場(chǎng)化使更多的或所有的人可以有了決定自己命運(yùn)的選擇權(quán)，有了改善住房條件不依賴于他人的希望。住房市場(chǎng)化讓中國(guó)的城鎮(zhèn)居民的生活與居住條件得到了改善。
也許市場(chǎng)化中也有大量的投資與投機(jī)的行為。這一點(diǎn)也成為許多人反對(duì)市場(chǎng)化的理由。但投資與投機(jī)行為是市場(chǎng)化的必然產(chǎn)物，只要有市場(chǎng)化的資源配置原則，只要存在著商品的稀缺性，那么就必然存在著利用這種供求關(guān)系而形成的投資與投機(jī)行為。
中國(guó)的改革開放之后第一次對(duì)刑法的修改就是取消了投機(jī)倒把罪，那么法律上都承認(rèn)和允許了商業(yè)活動(dòng)中的投資與投機(jī)行為。資本市場(chǎng)的開放，使股票買賣中有了大量的投資和分不清投資與投機(jī)的行為，為什么商品房市場(chǎng)中不允許有投資與投機(jī)呢？或者更多的人不反對(duì)投資，因?yàn)橥顿Y使有風(fēng)險(xiǎn)的決策行為，投資才能解決有房可租的三級(jí)市場(chǎng)，解決買不起房的家庭的居住、生活條件的改善。卻反對(duì)投機(jī)，認(rèn)為投機(jī)使破壞市場(chǎng)的不勞而獲的行為。其實(shí)在任何市場(chǎng)交易中的投機(jī)都是一種就業(yè)和勞動(dòng)，都要拿出本錢來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果是無(wú)本生意，那么豈不是所有的低收入者都可以通過(guò)炒房而解決住房問題，又何提房?jī)r(jià)過(guò)高和增長(zhǎng)呢？既然是有本生意，那么又何來(lái)投機(jī)呢？當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，不是要承擔(dān)賣與租的風(fēng)險(xiǎn)嗎？之所以炒房的投機(jī)者大多發(fā)了財(cái)，恰恰是因?yàn)槭袌?chǎng)化的程度發(fā)展還不夠，供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍為市場(chǎng)中的主要矛盾。其他稀缺商品的供給如此，住房市場(chǎng)也如此。投機(jī)是市場(chǎng)化的特有物，而投機(jī)行為則在于商品的供求關(guān)系和預(yù)期。任何投機(jī)者都不會(huì)在供過(guò)于求的市場(chǎng)中去冒險(xiǎn)拿本錢買進(jìn)，再利用差價(jià)升高賣出去盈利的風(fēng)險(xiǎn)的了，投機(jī)也要考驗(yàn)人們的眼光和選擇能力。
如果投資和投機(jī)能讓更多的國(guó)民發(fā)財(cái)，增加國(guó)民的財(cái)富，不正是國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)造福于民的目的嗎？如果說(shuō)更多的投機(jī)用的是銀行的錢增加了中國(guó)金融的風(fēng)險(xiǎn)，那這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中是否有投機(jī)行為無(wú)關(guān)，只是銀行作為企業(yè)行為的決定，貸款放出獲取銀行的利潤(rùn)是銀行的本質(zhì)的企業(yè)行為，正當(dāng)業(yè)務(wù)。而貸款的對(duì)象是投資、消費(fèi)或者投機(jī)是銀行的判斷問題，或者也是銀行的投機(jī)行為。金融風(fēng)險(xiǎn)并不是因?yàn)橥稒C(jī)而形成的，如果有也一定是銀行自身的管理問題，決不能將銀行的管理所造成的問題變成市場(chǎng)和投機(jī)行為的罪狀。請(qǐng)核證一下，銀行所有的風(fēng)險(xiǎn)與壞賬中是住房的投機(jī)行為貸款多還是非住房投資行為的貸款多，就足以說(shuō)明了。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化不但拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、擴(kuò)大了居民的消費(fèi)、改善了城市面貌與居住條件、拉動(dòng)了與之有關(guān)的眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、擴(kuò)大了就業(yè)、提高了國(guó)民收入、創(chuàng)造了財(cái)富、百利而無(wú)一害，可以說(shuō)市場(chǎng)化解決了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本問題，住房的市場(chǎng)化也同樣。
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)化不能解決的問題
在完全市場(chǎng)化的發(fā)達(dá)國(guó)家中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是可能的，同樣在中國(guó)非完全市場(chǎng)化的國(guó)家中有缺陷的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更不是萬(wàn)能的。但這并不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的錯(cuò)，并不能因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)不是萬(wàn)能的就反對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，尤其是除了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之外，找不到一種比市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展經(jīng)濟(jì)的體制。市場(chǎng)化因素之外同時(shí)有大量的非市場(chǎng)化因素的影響。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化也不是萬(wàn)能的。
首先國(guó)家的土地制度決定了土地資源一定是國(guó)家壟斷的，并且是不可能按市場(chǎng)原則配置，一定是權(quán)力價(jià)格，源頭壟斷的權(quán)力價(jià)格，這是市場(chǎng)化的缺陷。
其次是金融政策與資本市場(chǎng)的壟斷制度，也是非市場(chǎng)化的，因此不可能有完善的房地產(chǎn)或說(shuō)住宅金融政策，這是經(jīng)濟(jì)改革過(guò)程中尚未解決的問題，這也是市場(chǎng)化的缺陷。
在中國(guó)的房地產(chǎn)或說(shuō)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的過(guò)程中尚有著嚴(yán)重的缺陷的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)存在著許許多多的問題，但這些問題都不是市場(chǎng)化的罪過(guò)。
尤其是將低收入家庭的社會(huì)保障性住房問題和社會(huì)公平與道德的問題歸罪于房地產(chǎn)的市場(chǎng)則更是可笑的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化并不等于應(yīng)能和應(yīng)去解決本來(lái)就不屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范疇之內(nèi)的問題，這些問題與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)。
任何一個(gè)完全市場(chǎng)化的國(guó)家都同樣在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的體制之外，建立了一套特殊的社會(huì)保障體系作為國(guó)家維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的保障。用立法和財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不足，或解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)法解決和不應(yīng)由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)解決的問題，包括：失業(yè)、退休、退養(yǎng)、救濟(jì)、醫(yī)療、教育、國(guó)防、公共服務(wù)以及低收入家庭住房的保障。中國(guó)也不例外。
實(shí)物福利分房時(shí)不需要建立住房的社會(huì)保障體系，只要有救助就夠了，因?yàn)榉址繒r(shí)不論收入。就如同計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)所有的人都沒有失業(yè)問題一樣，不用建立失業(yè)保障；所有的人都公費(fèi)醫(yī)療也不需要醫(yī)療保障；所有的人都有單位包的退休、退養(yǎng)，就不用社會(huì)的保障。但市場(chǎng)化之后這一系列問題就出現(xiàn)了，改革之后有了五保體系，但恰恰尚未建立完整的住房社會(huì)保障體系。
一是福利分房基本解決了大多數(shù)原有城市家庭的住房問題，盡管不能說(shuō)條件很好，但有房住的基本保障解決了。公房房改的私有化率占到了存量房總量的68%，租賃公房的比例約為17.2%，商品房私有化比例約為13.1%(2003年數(shù)字)。
二是貨幣化分配提高了相當(dāng)一部分家庭的收入和購(gòu)房能力，這部分家庭可以用市場(chǎng)化或經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買解決住房問題。
三是出臺(tái)了政府給以政策性補(bǔ)貼、免收地租的限價(jià)經(jīng)濟(jì)適用住房政策，在增量上提供了帶有社會(huì)保障性的住房。
四是早已建立了用住房公積金盈余作為資金來(lái)源的廉租房建設(shè)、收購(gòu)、租金限價(jià)和租金補(bǔ)貼的廉租房制度和最低住房標(biāo)準(zhǔn)限定的救濟(jì)制度。
上述這些制度基本保障和解決了絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭的住房問題，包括原有家庭、新增家庭和家庭分裂而提出的新增住宅的問題。
遺憾的是這些零散而非系統(tǒng)化的各項(xiàng)政策各自獨(dú)立運(yùn)行，并且沒有立法保護(hù)，于是編織出了一張有密有疏、漏洞巨大的覆蓋網(wǎng)，讓國(guó)家的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付(磚頭和人頭的補(bǔ)貼)大多數(shù)沒有落實(shí)到應(yīng)補(bǔ)貼的低收入家庭，卻從不該漏的地方漏到了不應(yīng)享受補(bǔ)貼的家庭之中，而讓政府背上另一個(gè)不合理的財(cái)力支出巨大但收效甚低的包袱。同時(shí)缺少了對(duì)高于應(yīng)享受國(guó)家補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)力購(gòu)買商品房的中等收入中收入偏低的家庭解決住房問題的輔助手段(如貼息、貼租的輔助保障)。結(jié)果政府沒少花錢、沒少費(fèi)力，卻因?yàn)橹贫炔唤∪⒉煌暾坏茨苡行У奶峁⿲?duì)低收入家庭的住房保障，反而給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的商品房帶來(lái)了更多的責(zé)任不清的麻煩。
正由于政府在社會(huì)住房保障體系建立上的缺位，沒有分清市場(chǎng)與非市場(chǎng)的責(zé)任，結(jié)果被市場(chǎng)和輿論拖著鼻子走，不得不錯(cuò)位的將更多的精力放在解決市場(chǎng)中的問題上，本末倒置，而出現(xiàn)了今天所面臨的莫名其妙。
完整的住房供給體系應(yīng)是中等偏上收入的家庭完全有能力靠市場(chǎng)化的方式解決住房問題，這部分人應(yīng)占到城鎮(zhèn)總數(shù)的70%以上(除收入之外，原有的公房福利分配也是住房，并且是置換住房的資產(chǎn)與收入)；中等偏低收入的家庭應(yīng)用貼息、貼租的方式由政府輔助他們?cè)谏唐贩渴袌?chǎng)中解決購(gòu)買與租賃住房，這部分家庭約為10—15%；低收入家庭用購(gòu)買或租賃政府磚頭補(bǔ)貼政策建立的住房，最低收入家庭用補(bǔ)貼或租賃廉租房的方式解決住房問題；特別困難的家庭用政府救濟(jì)的方式解決住房問題。如有住房社會(huì)保障的立法，自然就要堵住那些漏洞，而讓政府的錢用在該用的地方。
五、市場(chǎng)化之后的市場(chǎng)
當(dāng)1998年住房貨幣化改革之后，雖然還有實(shí)物分配的政策滯后性，真正的實(shí)物住房分配的最后一頓晚餐實(shí)際在2000年4月才結(jié)束，但自1999年之后市場(chǎng)開始發(fā)生了重大的變化。
1)非國(guó)有投資迅速的向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，國(guó)有投資的比重從1998年的33%在五年時(shí)間內(nèi)下降到了2004年的11%。商品房的建房比重從1990年的20.4%平均每年增長(zhǎng)1%到1998年的29.7%，迅速上升到2003年的58.6%，每年以平均5.78個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)，是1998年之前的5-6陪的增長(zhǎng)速度。形成了由基本建設(shè)方式的建房向市場(chǎng)化投資的建房轉(zhuǎn)化和投資替代。投資方式、生產(chǎn)方式與消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)換恰恰是市場(chǎng)化的基本特征。
2)1998年之后個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)中的主要消費(fèi)群體，城鎮(zhèn)個(gè)人購(gòu)買商品房占全部商品房銷售面積的比重由64%上升到2003年的85.2%，其中個(gè)人購(gòu)買商品房住宅的比重則迅速上升到96.4%，消費(fèi)行為理性的城鎮(zhèn)居民個(gè)人已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)性的消費(fèi)主體。
3)住宅商品化建設(shè)投資高速增長(zhǎng)。1998—2003年之間全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資年平均增長(zhǎng)13.1%，但房地產(chǎn)業(yè)住宅投資平均增長(zhǎng)則為26.6%，超過(guò)住宅平均投資的一倍，并且房地產(chǎn)開發(fā)中的住宅投資比重占城鎮(zhèn)住宅建設(shè)總投資的比重從48.3%上升到84.9%，五年中上升了36.6個(gè)百分點(diǎn)。
4)商品化住宅竣工面積高速增長(zhǎng)。1990—2003年全社會(huì)住宅竣工面積年平均增長(zhǎng)僅為3.2%，仍保持較低的增長(zhǎng)水平，城鎮(zhèn)住宅竣工面積年平均增長(zhǎng)僅為9.3%，也低于同期GDP增長(zhǎng)平均值。但1998年之后房地產(chǎn)業(yè)住宅竣工面積高速增長(zhǎng)，1990—2003年平均增長(zhǎng)18.55，且主要集中于1998年之后的增長(zhǎng)。
5)銀行個(gè)人住房抵押消費(fèi)信貸高速增長(zhǎng)。1991年之后，國(guó)家與銀行陸續(xù)出臺(tái)了大量支持個(gè)人消費(fèi)信貸的相關(guān)法律與規(guī)定。同時(shí)政府出臺(tái)了大量對(duì)住房消費(fèi)減免稅費(fèi)的支持，降低了交易成本，促進(jìn)了交易的放量，因此個(gè)人消費(fèi)信貸出現(xiàn)了急速的高增長(zhǎng)。從1998年的426.2億元上升到2003年的11779.7億元，以平均每年27倍的高速增長(zhǎng)。個(gè)人住房信貸占信貸投資總額的比重從1998年的0.55上升到2003年的7.4%，2004年繼續(xù)增長(zhǎng)，活躍市場(chǎng)的同時(shí)也降低了銀行的不良貸款率。
6)雖然國(guó)家實(shí)行了減免稅的優(yōu)惠政策，但由于市場(chǎng)化的交易量增加，基本建設(shè)的無(wú)稅分配變成了商品房的有稅生產(chǎn)和有稅交易，因此稅收不但沒有減收反而高速增長(zhǎng)。特別是房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)和商品交易，有了住房的同時(shí)也拉動(dòng)和刺激了購(gòu)房者裝修、家具、購(gòu)置大件商品消費(fèi)，甚至汽車消費(fèi)，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)活躍了相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展，增加了生產(chǎn)與消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅收增長(zhǎng)，連續(xù)多年稅收和財(cái)政收入增長(zhǎng)保持高速和高增長(zhǎng)率。
7)市場(chǎng)化結(jié)束了換房的歷史，讓房改房和商品房可以在市場(chǎng)中重復(fù)的再次流通，讓住房從單位所有維持生存的棲宿之地變成了個(gè)人的家庭財(cái)產(chǎn)，一種可以流通變現(xiàn)、變換的物，不再是束縛人流動(dòng)的威脅，而是服從于人的必要流動(dòng)的附屬條件。從發(fā)達(dá)國(guó)家二手房交易量大于一手房交易量的5—7倍的情況推導(dǎo)，中國(guó)尚處于總量不足的高速建設(shè)階段，二手房恰恰是住房升級(jí)置換的基礎(chǔ)條件，因此二手房必須在市場(chǎng)化的推動(dòng)中高速發(fā)展。1998年之后可以看見中介公司如雨后春筍大量出現(xiàn)，二手房交易量從零開始高速的增長(zhǎng)，促進(jìn)了存量住房的流動(dòng)，部分地區(qū)的二手房交易量(套)已大于一手房市場(chǎng)，大部分發(fā)達(dá)城市的二手房交易量每年保持30%以上的增速。二手房交易已成為改善居民住房與消費(fèi)的重要途徑。
8)由于市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)換，不斷的擴(kuò)大了生產(chǎn)能力、擴(kuò)大了建設(shè)就業(yè)，同時(shí)后期的物業(yè)管理市場(chǎng)化也安排了大量的就業(yè)，市場(chǎng)的交易同時(shí)拉動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，市場(chǎng)化解決了大量的就業(yè)。辦公與商業(yè)房屋的市場(chǎng)化更為中小私企和非公經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了條件，因此而安排和解決的經(jīng)營(yíng)與就業(yè)條件就更寬廣了。
可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的過(guò)程中已引起了整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變化，引起了經(jīng)濟(jì)制度的變化。
但同時(shí)也因此而帶來(lái)了投資的過(guò)快增長(zhǎng)和煤、油、電、運(yùn)等能源的緊張。然而投資的調(diào)節(jié)是市場(chǎng)化的資源調(diào)節(jié)的必然結(jié)果，而能源的進(jìn)展則是非市場(chǎng)的制約結(jié)果。在中國(guó)尚未完全市場(chǎng)化的階段，要解決的恰恰是改革非市場(chǎng)化的壟斷部分，而決不是限制已推進(jìn)的市場(chǎng)化改革進(jìn)程去適應(yīng)于非市場(chǎng)化的能源市場(chǎng)。不能本末倒置的讓市場(chǎng)化進(jìn)程的成果倒退回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制之中。
打印本頁(yè)
