如果不是宏調(diào)帶來(lái)的寒意讓地產(chǎn)大佬都安靜了，我們可能永遠(yuǎn)都沒(méi)有機(jī)會(huì)聽到和“大佬”們不一樣的聲音
“我花了8000元參加博鰲論壇，不就是為了看看潘石屹嗎？”8月5日，博鰲地產(chǎn)論壇聽眾席上，一個(gè)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商為了潘石屹的缺席而小聲抱怨著。他身邊的另外一位發(fā)展商也略有不滿：“耳熟能詳?shù)娜宋锖孟窬蛠?lái)了一個(gè)孫宏斌。而且王石沒(méi)來(lái)，光他一個(gè)人也不 熱鬧。”
一年一度的房地產(chǎn)界盛會(huì)博鰲地產(chǎn)論壇今年確實(shí)有些星光寥寥。業(yè)內(nèi)透露出來(lái)的消息是：很多房地產(chǎn)商尤其是以愛發(fā)言、愛上書的京派房地產(chǎn)商如萬(wàn)通馮侖、SOHO中國(guó)潘石屹、華遠(yuǎn)任志強(qiáng)等人，都在“511文件”出臺(tái)后收到建設(shè)部的正式“照會(huì)”：“不要亂講話！”雖然孫宏斌否認(rèn)收到這樣的通知，還是在自己的主題演講之前打了個(gè)哈哈：“我感冒很嚴(yán)重，吃了很多藥。如果說(shuō)錯(cuò)了話，諸位就當(dāng)我吃錯(cuò)了藥吧�！�
一直以來(lái)， 房地產(chǎn)“大佬”和“領(lǐng)袖”負(fù)責(zé)組織聯(lián)盟、推出“模式”、引領(lǐng)市場(chǎng)、甚至上書政府。在“全國(guó)性跨區(qū)域”發(fā)展成為所有立志做大做強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)的夢(mèng)想之后，很明顯的，那些在一線城市的非主流發(fā)展商和二三線城市的開發(fā)商(哪怕你是區(qū)域冠軍)的聲音湮滅了。如果不是“國(guó)八條”、“511文件”帶來(lái)的寒意讓房地產(chǎn)大佬都安靜了，我們可能永遠(yuǎn)都沒(méi)有機(jī)會(huì)聽到反對(duì)“大佬”的聲音。
“我不相信會(huì)有全國(guó)性的、壟斷性的地產(chǎn)企業(yè)�！敝欣さ禺a(chǎn)黃怒波說(shuō)，“因?yàn)榉孔舆@種產(chǎn)品對(duì)于地域性的要求實(shí)在是太強(qiáng)了。”中坤地產(chǎn)是北京本土開發(fā)商，因?yàn)辄S山和新疆的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目聲名鵲起，但是并不代表黃怒波支持全國(guó)性擴(kuò)張�！叭鏀U(kuò)張，就要快速回籠資金，最后犧牲的就是利潤(rùn)率。我聽說(shuō)有的企業(yè)長(zhǎng)期維持10%左右的利潤(rùn)率。這在地產(chǎn)行業(yè)是很可怕的，意味著隨便有一點(diǎn)行業(yè)變動(dòng)就把利潤(rùn)攤沒(méi)了�！秉S怒波透露，中坤地產(chǎn)僅北京一個(gè)住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)就超過(guò)10億元，“所以我不認(rèn)為銷售額過(guò)100億元，但是利潤(rùn)率不過(guò)10%什么太大的價(jià)值�！�
“房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)�；梢詫�(shí)現(xiàn)全國(guó)性的品牌支持、技術(shù)支持、設(shè)計(jì)支持。但是，伴隨而來(lái)的是管理成本的上升�！绷⒆阌谏虾５闹袆P集團(tuán)總裁楊益華說(shuō)。中凱在最近幾年也開始了向其他區(qū)域的擴(kuò)張，但是楊很快發(fā)現(xiàn)：“多個(gè)地區(qū)的管理和一個(gè)地區(qū)完全不一樣，管理成本不是單純的乘以倍數(shù)就可以了。開一個(gè)會(huì)，兩個(gè)區(qū)域公司和五個(gè)區(qū)域公司溝通完全不是一個(gè)概念。如果總裁四處跑，總部就不用管了。如果區(qū)域公司都回來(lái)開會(huì)，交通和時(shí)間成本是一方面，效率才是最大的問(wèn)題�！彼詶钜嫒A果斷減緩了擴(kuò)張的速度。
非競(jìng)爭(zhēng)性有可能是房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點(diǎn)，領(lǐng)軍行業(yè)多年的萬(wàn)科，市場(chǎng)占有率不過(guò)1%左右。在這個(gè)并非贏者通吃的市場(chǎng)，中型開發(fā)商不難找到適合自己的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)之道。華高萊斯國(guó)際物業(yè)公司董事總經(jīng)理李忠介紹，在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有大量的迷你房地產(chǎn)公司，他們所有的資產(chǎn)，也許不過(guò)是一棟物業(yè)，通過(guò)持有這棟物業(yè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)，同樣可以成為一家百年企業(yè)。在土地有使用權(quán)限的中國(guó)，發(fā)展商需要通過(guò)增加項(xiàng)目獲得企業(yè)的永續(xù)發(fā)展，但確實(shí)不必過(guò)分著急，如果你“贏”的野心和欲望不是那么強(qiáng)。
一位山西太原市的房地產(chǎn)商并沒(méi)有上臺(tái)發(fā)言的機(jī)會(huì)，他在休息期間講述的企業(yè)發(fā)展觀可謂“新鮮”：“企業(yè)做得太大就成了國(guó)家和社會(huì)的了，我不想這樣。我現(xiàn)在負(fù)責(zé)所有員工的生老病死、婚喪嫁娶；我的理想就是讓我所有的員工都住上 別墅，開上汽車。企業(yè)能保持這樣的利潤(rùn)就夠了。我不想擴(kuò)張，也不想做大�！闭l(shuí)能說(shuō)他的理想不好呢？而且，至少目前也看不出他的企業(yè)會(huì)比龍頭企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)得大。
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