央行剛剛發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議：“可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售�！币灾袊嗣胥y行的特殊地位對特定行業(yè)發(fā)出具體“建議”，對業(yè)界的震動可想而知。
取消期房銷售的呼聲嚴(yán)格說來不是什么新鮮事物，從香港移植過來的期房銷售從誕生之日起便爭議不斷，期房銷售的好處是加快資金循環(huán)周期和降低相對房價(jià)，但是由于期房銷售是建立在企業(yè)的“信用”基礎(chǔ)而非實(shí)物之上的，從而不可避免帶來大量的市場風(fēng)險(xiǎn)和交易環(huán)節(jié)的問題。
任何一項(xiàng)公共政策都不可能讓所有利益涉及者都滿意，市場經(jīng)濟(jì)是一個(gè)博弈的過程，那么對央行建議，業(yè)界反響如何呢？
開發(fā)商：大多反對
“人民銀行提出取消房屋預(yù)售的建議只是一個(gè)建議，這不是政策�！痹诮裹c(diǎn)網(wǎng)上剛剛發(fā)布的同名文章開場，潘石屹直言不諱地做此表示。他認(rèn)為任何一項(xiàng)公共政策的出臺都應(yīng)該依法而行，《房地產(chǎn)法》沒有取消期房預(yù)售，那么“全國人大、國務(wù)院和建設(shè)部不應(yīng)該采納人民銀行的建議而修改《房地產(chǎn)法》取消預(yù)售�！�
他還借鑒國外房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的國家(比如新加坡、馬來西亞等)作為案例分析，認(rèn)為他們的房地產(chǎn)開發(fā)同中國相比，銀行起到的作用不是違背法律取消預(yù)售，而是加強(qiáng)對預(yù)售收入的監(jiān)管。
潘石屹的觀點(diǎn)代表了多數(shù)開發(fā)商的意見。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴筆者，央行此項(xiàng)公共政策建議的出臺邏輯上與理不合。取消期房銷售意味著開發(fā)商手頭有足夠的開發(fā)資金，而央行提出此項(xiàng)建議的前提之一恰恰是“目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力”，不知道央行從什么數(shù)據(jù)出發(fā)得出結(jié)論說房地產(chǎn)已經(jīng)積累了一定的資金實(shí)力，“據(jù)我所知，現(xiàn)在開發(fā)商對銀行的依賴是普遍的，而且越是大的開發(fā)商對銀行的依賴越大”，他解釋說，因?yàn)榇蟮拈_發(fā)商大多不是只做一個(gè)項(xiàng)目，多個(gè)項(xiàng)目一齊上馬，沒有銀行支持和加快預(yù)售款流轉(zhuǎn)，資金鏈條肯定會斷。
而就是去年，“121”文件強(qiáng)調(diào)的卻是與此恰恰相反的觀點(diǎn)：企業(yè)資金不足，那么僅僅過了了短短一年，開發(fā)商們就賺得“已經(jīng)積累了一定的實(shí)力”了嗎？答案當(dāng)然是否，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的周期至少在三年左右，因此銀行做此判斷有待商榷。
“如果期房銷售被禁，房價(jià)上漲是必然的。”他說。而潘石屹文中則表示，一旦此項(xiàng)建議被采納，必定會出現(xiàn)市場上一年到一年半的時(shí)間沒有產(chǎn)品供應(yīng)，房價(jià)上漲過快，“這對房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定是沒有好處的，是違背國家宏觀調(diào)控的初衷的�！�
購房人：矛盾中觀望
焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)對“取消期房預(yù)售”所作的調(diào)查顯示，從今天上午9點(diǎn)調(diào)查掛出到筆者發(fā)稿為止，絕大多數(shù)網(wǎng)民都支持改期房銷售為現(xiàn)房銷售，而且絕大多數(shù)人認(rèn)為目前市場上適合現(xiàn)房銷售。多數(shù)普通購房人接受搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)調(diào)查時(shí)明確表示，期房銷售問題太大，半生積蓄(甚至一生)買套房子，開發(fā)商說得天花亂墜，但是等到拿到鑰匙開門一看，和當(dāng)初的許諾完全不是一回事，絕大多數(shù)房子都存在各種各樣的問題。
綠地、規(guī)劃、公灘、面積、房屋質(zhì)量……所有的問題歸結(jié)起來都是因?yàn)榉孔硬皇菍?shí)打?qū)嵉默F(xiàn)貨，沒法實(shí)物驗(yàn)收就交錢。而開發(fā)商說的和交付的往往大相徑庭，便不得不投入大量的時(shí)間和精力成本和開發(fā)商理論，費(fèi)盡心機(jī)“維權(quán)”。如果當(dāng)初買的時(shí)候就是現(xiàn)房，就從根本上解決掉這些問題。
然而多數(shù)購房人也表達(dá)在價(jià)格上的憂慮。盡管期房存在種種問題，但是同現(xiàn)房相比，期房確實(shí)便宜了很多，有的城市房子甚至每平米差價(jià)到2000塊錢以上，如果是100平米的房子，就能省下20萬，這對于絕大多數(shù)精打細(xì)算持家的廣大購房人來說，無疑是一個(gè)頗具誘惑的天文數(shù)字。而焦點(diǎn)調(diào)查也顯示，多數(shù)網(wǎng)民認(rèn)為，如果期房預(yù)售被禁止從而引發(fā)房價(jià)上漲，對購房人是極其不利的。
現(xiàn)在禁止期房預(yù)售時(shí)機(jī)不當(dāng)
盡管多數(shù)開發(fā)商反對現(xiàn)在禁止期房預(yù)售，但是他們也表示對央行建議的理解。期房預(yù)售不僅對購房人是一個(gè)麻煩，對開發(fā)商也是大問題。有開發(fā)商表示，房屋質(zhì)量問題很多都是建筑承包商造成的，而出現(xiàn)問題購房人都是直接找開發(fā)商，所以現(xiàn)房銷售對開發(fā)商來說，某種程度上也減少不少麻煩。但是現(xiàn)在開發(fā)商普遍不具備現(xiàn)房開發(fā)的資金實(shí)力，就是說如果一定要取消期房預(yù)售，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)尚未成熟�！皯�(yīng)該有個(gè)緩沖機(jī)制，比如說政策出臺后，給出至少一年半的時(shí)間轉(zhuǎn)型，不能一刀切�！�
除此以外，“如果期房禁止預(yù)售，開發(fā)商勢必要從銀行之外的渠道融資，那么外資肯定是首選。然而現(xiàn)在在人民幣升值的背景下，外資進(jìn)入房地產(chǎn)又是不被鼓勵(lì)的，該怎么辦呢？”
而一位銀行資深人士也承認(rèn)，從銀行的角度來講，個(gè)人按揭是目前銀行貸款當(dāng)中最優(yōu)良的貸款，而銀行同開發(fā)企業(yè)之間的交易往往是“捆綁式”的，就是說用開發(fā)貸款贏得個(gè)人按揭權(quán)，如果取消期房預(yù)售造成房價(jià)上漲，實(shí)質(zhì)上抬高了個(gè)人按揭的門檻，對銀行而言弊大于利。風(fēng)險(xiǎn)總是和收益共生的，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)往往是用收益的機(jī)會成本為代價(jià)。
打印本頁
