投資購房，出租還貸。有些人好不容易買了套房，卻要面對沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什么時候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來投資。如果能找到一套租價高、升值潛力大的公寓，就可以用每個月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問題的關(guān)鍵是要判斷準(zhǔn)確。
出售或抵押，買新房。如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒錢，好像一時半會兒買不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分買房自住，一部分采用第二個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時買不到合適的新房自住，就不如把原來的房產(chǎn)抵押給銀行，用銀行的抵押商業(yè)貸款先買房自住，再買房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實現(xiàn)你改善住房，又當(dāng)房東的夢想了。
樓市支招
如何計算以房養(yǎng)房投資收益
對普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益，記者通過相關(guān)人士了解到，計算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下2種：
1.投資回報率分析公式：(稅后月均租金-物業(yè)管理費)×１2／購買房屋單價
此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時間分析公式：投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)／(稅后月租金-按揭月供款)×１2
這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。
樓市提醒
投資有風(fēng)險 三思而后行
“以租養(yǎng)房”，已經(jīng)成為眾多人輕松買房的一條捷徑。不過，人們似乎只看到了好的一面，而忽視了其中的風(fēng)險。一旦出現(xiàn)變故，購房者將損失慘重。“以租養(yǎng)房”不是個簡單的過程，這里面的賬要仔細算清楚，除了每月固定要支付的物業(yè)管理費之外，還有銀行貸款利息，這是筆固定的支出，而其收入?yún)s只是相對固定的。既然是投資就會有風(fēng)險，投資房產(chǎn)的風(fēng)險就是新房出租會有一個“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會有一段時間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會中途“斷檔”，這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風(fēng)險期”。
隨著申請住房按揭貸款門檻的一降再降，不少投資者都會產(chǎn)生沖動想“以租養(yǎng)房”，做長線投資，但基于對市場分析不全面，最終房子租不出去，導(dǎo)致了以租養(yǎng)房的失敗。所以，投資者在瞄準(zhǔn)“以租養(yǎng)房”的投資模式時，應(yīng)對自己的還貸能力慎重考慮。（李海鵬/文）
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