文/潘石屹 張欣
上篇
一、胡蘿卜和大棒·房改系統(tǒng)上兩個按紐：二手房市場、銀行按揭
中國的改革走到今天，要有新的重大突破，突破口就在于土地。在農(nóng)村是土地，在城市也是土地，只是城市土地絕大部分轉(zhuǎn)變成了它的衍生物——房屋。所以城市改革的焦點是房屋改革。試想假如城市所有房屋都商品化，那么，將有多少潛在的財富表現(xiàn)出來。這絕不僅僅是一個計算口徑問題，更在于它會影響人們的心態(tài)、行為和社會穩(wěn)定。有一位老工人，住著一套單位分給他的三室一廳的房屋，因為產(chǎn)權(quán)不明晰、不能交易，他即始終沒有安全感。自己為國家工作了一生，到老了卻一無所有。假如單位告訴他，這套價值三四十萬元的房屋產(chǎn)權(quán)屬于他，并且，因為他的工齡長，單位還予一定的補助，房價只需三萬元左右，是市場價的10％，那么，他一下子就擁有了幾十萬元的身價，他的心態(tài)和行為能不改變嗎？這位老工人因為房子，不僅知道了自己的身價、財富，而且還可以讓這房價變現(xiàn)，當他退休告老還鄉(xiāng)時，可以賣掉他的房子，帶上現(xiàn)金回鄉(xiāng)，難道他不動心，不高興嗎？
如果人們認識不到房產(chǎn)就是財富，它可以交易，還可以變現(xiàn)，而只是和過去比，以前住房不要錢，現(xiàn)在住同樣的房卻要拿出好幾萬元自己辛辛苦苦積攢的儲蓄，當然會有抵觸的情緒，所以，房改就受到了阻力。
房改要順利進行，需要兩種力量：胡蘿卜和大棒。胡蘿卜是拉的力量，大棒是推的力量，兩種力量缺一不可。各單位職工買房是推的力量；建立二手房市場，使房產(chǎn)體現(xiàn)其市場價值，讓職工買的房子可以賣出去，是拉的力量，是胡蘿卜，是激勵物。
要啟動這個復(fù)雜的房屋系統(tǒng)，我們認為猶如一個串聯(lián)線路上的兩個按紐：銀行按揭、二手房市場。按揭是在銀行的幫助下增加有效需求，是啟動房地產(chǎn)市場的“杠桿”；而二手房市場是這個系統(tǒng)中的“閥門”。人們的收入總是呈梯形分布，目前銀行按揭比例是70％，即“以小撥大”，杠桿力臂是30：70，有效需求量的放大將成倍于此比例。銀行按揭剛起步，有許多環(huán)節(jié)還不完善。如銀行為了保障貸款的安全，有房屋產(chǎn)權(quán)抵押、有保險公司的財產(chǎn)保險，還要加上保險公司的還款保證險，三重保險每多一重保險就加重購房者的負擔。以目前工資收入來計算，許多人不要說購買房屋，就是進口的煙也抽不起。但問題在于現(xiàn)在的個人收入很不明朗，家庭的實際收入也很難計算。正是因為這個原因，許多銀行不愿提供按揭服務(wù)，怕增大了銀行的工作量。這些都嚴重的影響了銀行按揭貸款的量。
讓房地產(chǎn)系統(tǒng)轉(zhuǎn)起來的另一個關(guān)鍵是二手房市場。目前許多人并不是沒有房屋去買房屋，而是需要更大、更好的房屋。如果有了二手房市場，所有房屋就可以流通起來，那些因為舊房不能出手，無法購買新房的被壓抑的購買力就會釋放出來。被壓抑的這部分購買力是十分巨大的。商品一定要流通，流通才有活力，房地產(chǎn)要商品化，前提是要建立起流通體系。
為此，我們專門找了一位我們可能找到的最高領(lǐng)導(dǎo)，談了我們的想法。他認為很好，但如果所有房屋都流通起來，價值表現(xiàn)出來，會造成許多人心里不平衡，有人還沒有房住，有人已經(jīng)有好幾套房子了。其實這決不僅是二手房市場帶來的不公平，沒有二手房市場這種不公平也是存在的。二手房市場的建立和啟動只是把實物的形式轉(zhuǎn)化為貨幣的形式。如果要理清這種不公平，可能是腐敗問題，也可能是上山下鄉(xiāng)的耽誤，也可能是“文化大革命”的迫害，也可能是反右時被錯劃成的右派……有無數(shù)的原因影響了分房的面積或者房屋質(zhì)量。如此下去，永無止境，我們一直會在計劃經(jīng)濟的怪圈中徘徊。
二、黑白電視·彩電·舊房·新房·安居工程·正轉(zhuǎn)還是反轉(zhuǎn)
人的需求和欲望是永無止境、不斷向前發(fā)展的，有了黑白電視，人們還要追求彩電。在這種消費心理的趨動下，我們是繼續(xù)生產(chǎn)黑白電視，還是生產(chǎn)彩電，答案肯定是后者。如此簡單明了的道理，在房地產(chǎn)業(yè)中卻困擾著許多人。
在現(xiàn)有的房地產(chǎn)存量中，舊房子占有相當大的比例。戶型設(shè)計、設(shè)備都很落后，以北京為例，不計算過早的舊房子，單是改革開放以來建成的房屋大約就有1.5億平方米。在這種情況下，我們怎樣處理好舊房和新房子的關(guān)系？我們應(yīng)該大力鼓勵建新房，建高標準、高技術(shù)含量的新房，盡可能采用科學(xué)技術(shù)提供給我們的材料、技術(shù)、設(shè)備的新成果。當有人購買新房時，就可以騰出自己的舊房，再把它售給或租給社會中低收入者。這樣才能形成一種良性循環(huán)，社會才能進步。這是正轉(zhuǎn)。
相反，如果我們鼓勵建低成本的房子（如經(jīng)濟適用房、安居房），則是對寶貴的土地資源的一種浪費，就像讓人們不去生產(chǎn)彩色電視，而是去生產(chǎn)更小的黑白電視機一樣。二十年的改革開放不僅解決了人們的溫飽問題，更使人們的生活質(zhì)量有了極大的提高，許多人用上了和國際水平相當?shù)碾娨暀C、電冰箱、洗衣機……但是房屋與國際先進國家差距卻很大，這種差距不僅僅表現(xiàn)在數(shù)量上（住房的面積），更表現(xiàn)在質(zhì)量上。看看我們都很熟悉的一些現(xiàn)象吧！一棟新樓剛剛建好，抽水馬桶卻幾乎沒有不漏的，封閉的陽臺則把大樓打扮成千瘡百孔的“乞丐服”，暖氣全都是粗糙的大鑄鐵塊，還要加上暖氣罩來遮丑，窗戶全是漏風(fēng)的，房屋之間都是不隔音的……這是惡性循環(huán)，是反轉(zhuǎn)，是拒絕科學(xué)技術(shù)的支持。當今社會，任何一個行業(yè)的進步，都離不開它主動積極尋求科學(xué)技術(shù)的支持，中國新一屆政府的施政綱領(lǐng)也是“科教興國”。
三、大白菜·牛奶·3％利潤
北京人一定記得，我們的革命菜——大白菜。每年秋天滿街大白菜，干部不辦公了，工人不上班了，上上下下都在分大白菜。整個城市都被大白菜包圍著。報紙上也講為了使老百姓吃上大白菜，政府的補貼相當于一座立交橋，老百姓感到我們又吃掉了一座立交橋，政府真好！要取消統(tǒng)一分配大白菜，市領(lǐng)導(dǎo)向全市人民講話，如果今后大家吃不上大白菜了，我們立即恢復(fù)“大白菜辦公室”。幾年過去了，我們不光吃上了大白菜，我們還吃上了新鮮的黃瓜，西紅柿……
為什么？
因為我們從計劃體制的怪圈中走了出來。
政府在控制牛奶的價格，結(jié)果北京自產(chǎn)摻了水的牛奶，出廠價格比進口、脫脂的牛奶還要貴。
為什么？
因為我們在計劃體制這個怪圈中。
我國房地產(chǎn)市場剛剛起步，猶如一個初生的嬰兒，要讓它健康成長，只有用市場的辦法去培養(yǎng)它。計劃體制遺留下來的手段，都會使它畸形發(fā)展。最近，政府提倡大家去建經(jīng)濟適用房，限定利潤是3％。3％的利潤政府如何去管理？香港聯(lián)交所有詳細法律、規(guī)定和大批專業(yè)人士在控制上市企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易，以免侵害小股東的權(quán)益，但暴露出來的關(guān)聯(lián)交易仍不少，沒有查出的不知有多少。我們政府如何控制這些開發(fā)經(jīng)濟適用房企業(yè)沒有關(guān)聯(lián)交易？如果發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，房地產(chǎn)企業(yè)利潤表面可以做到3％甚至更低，但它的關(guān)聯(lián)公司可從市場中低價進貨，再高價賣給這家房地產(chǎn)公司。發(fā)展商為了確保3％的利潤或不超出限價范圍，只好在建材的質(zhì)量上精打細算，甚至偷工減料，給社會造成損害。商品房帶給社會的是由競爭所產(chǎn)生的低成本、高質(zhì)量的房屋和服務(wù)，而回報給發(fā)展商的是利潤。
經(jīng)濟適用房的售房對象如何去界定？許多人都有第二、第三職業(yè)、灰色收入又占一大塊。按目前政策，北京80％以上的人可以購經(jīng)濟適用房。市場中80％以上的可購房屋，既免地價款，又減配套費，市場公平原則如何體現(xiàn)？如果與經(jīng)濟適用房一界之隔有一家公司在開發(fā)房地產(chǎn)項目，已經(jīng)投入了資金，它如何與沒有地價款和配套費的經(jīng)濟適用房去競爭？市場經(jīng)濟的精髓是有一個公平的法則，而經(jīng)濟適用房和安居工程房違背了這個法則。什么地方違背了這個公平的法則，我們將在什么地方吃苦頭、出問題。
新加坡的“居者有其屋”計劃是非常成功的。我們?yōu)榇藢ｉT拜訪了當時新加坡建屋局局長劉太格先生。劉先生從美國回新加坡，制定“居者有其屋”計劃時的情況與我們現(xiàn)在截然不同。他們已有一個成熟、健全、透明的房地產(chǎn)市場環(huán)境，收入、稅收、法制制度都很健全。我們的房地產(chǎn)市場則像一個初生嬰兒，許多地方都不健全、不協(xié)調(diào)、不透明。因此，不能讓嬰兒去模仿做大人的事。
經(jīng)濟適用房和安居工程的癥結(jié)在什么地方？
在于當今社會中高收入的家庭還不能擁有產(chǎn)權(quán)房的今天，安居工程和經(jīng)濟適用房則讓社會上的中低收入家庭首先擁有了產(chǎn)權(quán)房。
這條路一定是走不通的。
有人在宣傳：經(jīng)濟適用房和安居工程是給我們的人民教師、科研工作者建的福利房。
這就是政策設(shè)計上的“短路”。
應(yīng)加強稅收和財政收入，用國家和地方財政去解決他們的居住房屋。我們也曾因財政經(jīng)費不足，允許部隊去經(jīng)商；我們也曾因財政經(jīng)費不足，允許道路上設(shè)卡收費式的“以路養(yǎng)路”；有些地方政府曾因財政困難，對走私“睜只眼、閉只眼”。這些“短路”的政策給我們正常的經(jīng)濟秩序已造成了許多的麻煩，希望我們的房地產(chǎn)政策再不要“短路”。
擺在我們面前的路只有一條，用市場辦法建立我們的房地產(chǎn)市場，擺脫束縛我們的精神枷鎖和條條框框，從我們的實際出發(fā)，不要盲目的照搬別人的經(jīng)驗。最有效的辦法往往是簡單的辦法。農(nóng)村改革實踐不是出自哪個專家、學(xué)者，而是出自安徽小崗村的幾個農(nóng)民。幾年前曾為國產(chǎn)家電的質(zhì)量擔心，今天國產(chǎn)家電已開始向國外出口，我們大家在享受國產(chǎn)家電低廉價格的同時，也享受著它優(yōu)良的品質(zhì)。帶來這種進步的直接動力是市場和競爭機制的建立，而不是某一個政府部門的管理。房屋的改革也是同樣的道理。
四、白金坩鍋·8.5計劃
一位工人老大哥手中拿著一個白金的坩鍋，對桂枝說：“大嫂，給我們換點糧食吧，家里的老婆和孩子都要餓死了。”桂枝死死護著她家的那袋糧食……天空中朝下看桂枝的胸口開了一朵血紅的鮮花。
——摘自一本小說
目前北京絕大部分企業(yè)在虧損，有明虧的，有暗虧的，虧損對企業(yè)來講意味著流血、紙包不住火，遲早要爆發(fā)出來。許多企業(yè)在政府的鼓勵下拿出最后一招，在自己工廠的土地上并發(fā)房地產(chǎn)，以非常低廉的價格在市場傾銷，根本沒有將自己土地的價值計入成本。他們還不完全掌握土地的價值，也不能把這種價值在市場上實現(xiàn)。如同拿著白金坩鍋換不到一袋糧食一樣，現(xiàn)實的價格與實際的價值有很大的背離，而土地的價值遠遠大于一個白金坩鍋。國有資產(chǎn)流失到了最后一步——土地。誰能阻止這樣的行為？“民以食為天”，為了吃飯！這種行為給社會帶來兩大問題：一是國有資產(chǎn)的流失；二是非專業(yè)的發(fā)展商給社會供應(yīng)了大量質(zhì)量低的房屋，這個量遠遠超過市場可以承受的能力。
讓我們借鑒香港的經(jīng)驗。在香港回歸僅一周時，董特首即宣布了8.5萬普通市民居住單位的計劃。到了今天，亞洲的金融風(fēng)暴和大量的房屋供應(yīng)量使香港房價暴跌50—60％，發(fā)展商為了減少支付極高的銀行利息，被迫讓新推出項目的售價低于成本。政府的8.5計劃與發(fā)展商推出的項目直接競爭，使本來已一瀉千里的房地產(chǎn)市場更是雪上加霜。香港人開始反思“8.5計劃”。
北京房地產(chǎn)進入商品化市場化的時間非常短，但土地供應(yīng)量卻比香港大得多，這就形成了無人管理、無人控制的局面。香港如此成熟的房地產(chǎn)市場，以及一向使全世界發(fā)展商羨慕的市場購買力，在龐大的供應(yīng)量壓迫下，市場垮了。董特首九月所作施政報告也不再提“8.5計劃”了。
我們參觀了今年在北京國貿(mào)舉辦的房地產(chǎn)展銷會，安排人搜集了資料。假如將這一次展銷會所有的項目建設(shè)起來，大約需要1，250億元人民幣。以北京人目前有限的購買力來看，是一個非常巨大而又可怕的數(shù)字。大部分項目既缺少資金，發(fā)展商又無任何房地產(chǎn)開發(fā)方面的驚訝，項目是不可能開發(fā)下去的，半途而廢的項目在房地產(chǎn)行業(yè)叫“爛尾項目”。
我們看到那些豎立在道路兩旁可憐的水泥框架，像一個個的骷髏聳立在那兒，因為發(fā)展商沒有能力為它穿上外衣。這些因為沒有資金建完的房屋，不僅影響了城市的景觀，也對社會和個人的財富造成了極大的浪費。
VCD企業(yè)因為惡性競爭全行業(yè)在虧損！
羊毛衫企業(yè)也因為不合理的競爭全行業(yè)虧損！
希望房地產(chǎn)業(yè)不要重蹈覆轍。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)VCD和羊毛衫的情況，整個市場崩潰，受害者將不僅僅是發(fā)展商，銀行、客戶都在所難免。
五、修路就是鏟掉高處、填補低處·房地產(chǎn)與住宅建設(shè)
近年來，幾乎所有媒體都在給我們傳達著這樣一種信息：工人下崗、工廠虧損、產(chǎn)品銷不出去。潛臺詞則是已經(jīng)準備好了建房的勞動力、建房的土地（不用占用耕地）、建房材料（如鋼、鋁、水泥……）。
那么，我們最短缺的是什么？
是房屋。
與其他國家相比，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看我們與之相差好幾倍，從質(zhì)量上比較相差的更多。我們?nèi)⒂^了新加坡“居者有其屋”的房屋，面積與我們的教授住的差不多，質(zhì)量還更勝一籌。
修路就是鏟掉高處，填補低處；治理國家就是把過剩轉(zhuǎn)化成短缺。所以，我們應(yīng)當架設(shè)一座橋梁，把過剩的要素轉(zhuǎn)化成短缺的房屋。
這座橋梁是什么？
是房地產(chǎn)。
前些年因地區(qū)發(fā)展不平衡，巨額資金南下，集中在幾個小點上，再加上當?shù)卣赂恍那�，給剛剛起步的房地產(chǎn)火上加油，火借風(fēng)勢，形成了局部的過熱，給房地產(chǎn)背了個黑鍋。
今天，房地產(chǎn)竟然成了一個禁區(qū)，改名“住宅建設(shè)”，更有好事的酸秀才在專門寫研究房地產(chǎn)與“住宅建設(shè)”區(qū)別的論文。有人干脆把自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司更名為住宅建設(shè)集團，以緊跟形勢。房地產(chǎn)這個詞成為中國官員和新聞界不能提的詞了。有幾個新聞機構(gòu)來采訪我們，當談到房地產(chǎn)時，他們都讓我們不要講。如此思想禁錮，怎么能產(chǎn)生智慧，
房地產(chǎn)是一個年輕的行業(yè)，從業(yè)人員也很年輕，常常會出現(xiàn)失誤或犯一些錯誤。房地產(chǎn)又是非常本地化的技術(shù)，沒有太多的經(jīng)驗可以借鑒，我們需要理性地對待這個行業(yè)，不要給這個行業(yè)以歧視，更不要人為地為這個行業(yè)設(shè)置一些不公平原則。前幾年房地產(chǎn)這個行業(yè)的問題比較多，主要的原因是市場不公平，錢權(quán)交易；市場不透明，黑箱運作。
六、兩條線·兩種能源·兩種文明
房子里通了一條電線，它不僅給我們帶來了能源，也讓我們使用上了電燈、電視、電腦、電冰箱、電熨斗……極大的豐富了我們的日常生活，同時也帶動了工業(yè)的文明，它與我們的生活已經(jīng)息息相關(guān)。
信息時代的到來，房屋還需要另一條線——Internet專線，它將給我們的生活和工作，帶來另外一種能源和文明。它將我們在有限房屋內(nèi)的視野向全世界做無限的延伸。我們既可以在家里工作，也可以在家里購物。房地產(chǎn)發(fā)展商在第一條線——電線上花了許多的工夫，也積累了一定的經(jīng)驗，有一些規(guī)則可以遵循。但對第二條線來說，還是剛剛開始，比較麻木，常常被忽略。
信息文明將會給房地產(chǎn)帶來重大的影響。
一是使物業(yè)品種之間的界限變得模糊。
在信息化時代，家不再是傳統(tǒng)的家；辦公室不再是傳統(tǒng)的辦公室；工廠不再是傳統(tǒng)的工廠。家、辦公室、工廠的功能界限日益模糊。
日本的房地產(chǎn)發(fā)展商，開始開發(fā)一種稱為SOHO的房屋（Small Office Home Office），即家庭小辦公室。將居住和辦公的能用信息技術(shù)連接起來，在家可以上網(wǎng)，可以傳遞文件、信息，可以辦公。因此，家居更需要辦公的空間。在家辦公，人們便不必趕著朝9晚6地去辦公室上班。這樣交通擁擠的情況改善了，車位不足的現(xiàn)象減少了，但同時人們對家居空間的需求也大了。家不光是生活的地方，也可以是客戶、同事來洽談的地方�？蛷d、書房就需要大些，而且與其他生活的空間要有一定的間隔。相反地，人們到辦公室去可能是喝喝咖啡、聊聊天。建筑設(shè)計因為使用功能的改變而改變。
二是充分滿足人們對房地產(chǎn)的個性需求。
工業(yè)文明的特征是標準化。社會發(fā)展到信息社會，人的個性得到了發(fā)展，人的行為也從特定時間、特定地點、特定方式的工作模式中解放出來，與之相適應(yīng)的空間也將更個性化。有人在夜間思維最活躍，他們喜歡白天睡覺，晚上工作。信息時代可以滿足他們。因為，工作、信息、文件、圖畫不受時間限制，可以隨時隨地存放在計算機里，又隨時隨地被傳送到全世界任何一個角落。你可以晚上工作，想好一個主意，在電腦上寫好，傳到辦公室，第二天睡到11點。時間、地點不受限制，人更自由了，個性化也更強了。
三是使城市“空間”變得更廣、更大。
當國人正在想建設(shè)具有中國特色的“世貿(mào)中心”時，美國人已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村，遠離城市。人們向往已久的田園生活通過一條光纖與工作相連。連購物也不必到擁擠的大商場，網(wǎng)上購物省卻了交通阻塞的煩惱。工業(yè)時代因為信息不暢，人們只有聚集才能交流，因此高樓大廈林立，商業(yè)區(qū)租金昂貴；信息社會的城市朝周圍發(fā)展，人們交流的空間和方式要廣闊得多，城市變大了，變平了。
四是房地產(chǎn)的標簽發(fā)生了變化。
由以“金融、貿(mào)易”為時尚，轉(zhuǎn)變成以“硅谷、多媒體走廊”為時尚。貿(mào)易在社會中生存的價值在于差價，低價買進，高價賣出。信息透明暢通，使貿(mào)易的差價減少了，行業(yè)慢慢消失了。信息時代的標志性建筑將不再是紐約的“世貿(mào)中心”，東京的“銀座”。房地產(chǎn)的開發(fā)是為未來的人們營造生活和工作的空間，房地產(chǎn)行業(yè)是行業(yè)之母。因此房地產(chǎn)發(fā)展商一定要有前瞻的眼光，要研究未來，構(gòu)想未來，只有這樣我們所建的房屋才能適應(yīng)未來的發(fā)展。
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