茶滿了（下篇）
文/潘石屹 張欣
七、茶滿了·手機(jī)電池·大腦清零
禪宗有個故事講一位大師說“茶滿了！”立即使他的一個弟子頓悟。今天在禪宗盛行的日本，到處都可以看到“吃茶去！”的條幅，希望也能從飲茶中獲得智慧，得到某些啟示。
房地產(chǎn)操作是同樣的道理。我們頭腦雜七雜八的東西裝得太多，就沒有多余的空間了，就不能產(chǎn)生新的智慧。房地產(chǎn)盡管在中國發(fā)展的歷史不算長，但條條框框的東西已經(jīng)太多了。一是來自計劃體制，在這種體制下，按級別蓋房子、分配房子，不考慮任何市場因素，于是有了部長樓、局長樓、處長樓，從戶型到設(shè)計全都有統(tǒng)一的文件規(guī)定。今天如果我們再按這樣標(biāo)準(zhǔn)去建房就一定會售不出去。二是來自香港，香港地少人多，地價十分昂貴，寸土寸金。前不久，我們與香港一位老板在北京吃飯，這位老兄已在北京的房地產(chǎn)投資了近十億人民幣。談到現(xiàn)代城什么樣戶型銷售得好，我們講每戶180平方米的銷售最好，他非常吃驚，香港通常是60—70平方米的房子銷售最好。
這種條框和束縛讓我們聯(lián)想到手機(jī)電池。我們用的手機(jī)，用一段時間電池會產(chǎn)生記憶，就需要放電，清除記憶的電容量，才能使其變成一塊有用的電池。
我們從事房地產(chǎn)的人，在工作過程中，應(yīng)定期讓自己的大腦空閑下來，將大腦清零，去掉那些無用的東西。有所不為才會有所為，讓我們思維回到最基本、最初始的狀態(tài)，這樣智慧和創(chuàng)造力才會源源不斷地涌現(xiàn)。
房地產(chǎn)商應(yīng)從最根本點出發(fā)，這個根本點就是人的行為和市場需求。人的行為確定了他的空間，如同人選擇服裝必須要量體裁衣一樣。如以前房屋的面積小時，臥室占據(jù)了大部分的面積，人在房屋中的大部分時間也就在臥室。生活水平提高，房屋的面積加大了，人們更多的時間在客廳里，客廳的面積要大，景觀要好。再如，暖氣的功能是散熱，許多人裝修時把它用一個木頭的殼子包上，大大地降低了散熱的功能。我們在設(shè)計現(xiàn)代城時特別注意了這一點，采用了雅致美觀的德國技術(shù)生產(chǎn)的暖氣不用加暖氣罩，既節(jié)省了空間，又增強(qiáng)了散熱，很受客戶的歡迎。房地產(chǎn)不同于建筑施工，最大區(qū)別在于房地產(chǎn)不僅僅受限于技術(shù)規(guī)范，還要有經(jīng)營藝術(shù)和建筑藝術(shù)，只有這樣才能有好作品，才會成功！
北京萬科城市花園建成后，許多發(fā)展商去學(xué)習(xí)，有一家發(fā)展商學(xué)習(xí)得過于認(rèn)真，從平面到立面，幾乎完全照搬了萬科花園，并說萬科花園的風(fēng)格是德國風(fēng)格，用的是清水紅磚墻。我們曾就這個問題詢問過萬科的林少洲總經(jīng)理，林總講：“萬科風(fēng)格就是從順義后沙峪地里土生土長出來的，就用這塊地上的土燒磚，再在這塊地上蓋房子。”希望大家從這句話中能領(lǐng)悟一些東西，我們不要盲目地抄襲別人的東西，一定要從自己的實際出發(fā)，按自己特定的特點、特定的客戶去開發(fā)和設(shè)計房地產(chǎn)項目。
交通對地段價值的影響是很大的。香港的建設(shè)主要是沿著五條地鐵線，哪里有了地鐵，哪里就繁榮，哪里就有人氣。但有人選擇地段時，選擇了地鐵沿線，卻沒有享受到地鐵帶來的方便，為什么？因為遠(yuǎn)離出口。更有人把居住小區(qū)建在亞洲最大的火車站旁，并標(biāo)榜交通方便，會形成西客站商圈。然而無論白天還是黑夜，每天都有幾十列火車要從小區(qū)旁經(jīng)過，火車要進(jìn)站了！火車要出站了！噪音之大，是可想而知的。小區(qū)建成后不得不加上隔間墻，噪音的能量分貝是以10為底對數(shù)的值，建一道墻又怎能隔絕火車長鳴的汽笛噪音！
八、毛坯房·屠夫的刀·通風(fēng)·采光·斜門歪道·火車站
目前，北京的內(nèi)銷市場幾乎全是給客戶提供“毛坯房”。發(fā)展商的理由是個人所要求的風(fēng)格不同，客戶愿意自己去裝修，而背后的理由則是裝修需要時間，怕影響交工期。這樣我們發(fā)展商實際沒有為社會提供出“成品”，提供的只是“半成品”。我們了解到“毛坯房”交付后三年之內(nèi)整個樓房都將處在裝修期，噪音和建筑垃圾造成了嚴(yán)重的污染，裝修過程中的斷水、斷電、相互干擾，則破壞了寧靜的生活和秩序。
“昔孟母，擇鄰處，子不學(xué)，斷機(jī)杼”，客戶購買房子對鄰居和環(huán)境是很敏感的。南寧有個小區(qū)，每天晨五點都有一個人拿著兩把殺豬刀從樓上下來，鄰居們很恐懼。其實，這個人是殺豬屠夫，每天早晨去市場銷售豬肉，但是卻給鄰居們的心理帶來了陰影。“物以類聚、人以群分”，古代孟母三遷，是為了給孟子找一個理想的環(huán)境，現(xiàn)代人更是如此！
南方人對房子的要求特別注意通風(fēng)，是因為天氣潮濕。在香港飛機(jī)降落在啟德機(jī)場之前，可以看到下面全是“井”字形平面的樓房。“井”字形平面的戶型通風(fēng)很好，可是破壞了采光。然而，北京人對房子要求特別注意采光，是因為天氣寒冷，因此北京市政府要求每戶至少有一個房間在冬至?xí)r日照時間一小時。許多南方發(fā)展商盲目照搬香港的平面設(shè)計，把北緯12度的戶型搬到北緯42度，一定是不合理的。
北京城方方正正，北京的故宮方方正正，天安門廣場方方正正。具有深遠(yuǎn)歷史的北京文化對房子的要求是坐北朝南，正正方方。有些發(fā)展商把平面設(shè)計成不規(guī)則形狀，并號稱是“鉆石型”，北京老百姓就稱為“斜門歪道”。我們參觀了北京一個房地產(chǎn)項目，地段應(yīng)屬于一流的，無可挑剔，但所有房子都是不規(guī)則形。問他們300多平復(fù)式戶型里有沒有一間正房子，他們講有，帶我們?nèi)タ戳硕䦟又髋P室，我們發(fā)現(xiàn)有一條邊是斜的，正是構(gòu)成一個“棺材形狀”。
設(shè)計悉尼歌劇院的設(shè)計師講，他設(shè)計的悉尼歌劇院的臺階是受故宮太和殿臺階和北京人民大會堂臺階的影響，進(jìn)入時往上走。中國人進(jìn)入建筑或一個小區(qū)總是希望往上走，這受到很深的文化和習(xí)慣的影響，有時人們把這種東西叫“風(fēng)水”。我們看到的許多小區(qū)和建筑進(jìn)入時要朝下走，給人們一種不舒服的感覺。我們曾參觀過一個反法西斯烈士紀(jì)念館，進(jìn)入時要朝下走。北京的市場現(xiàn)在對戶型的需求越來越多元化，復(fù)式房屋也有一定的需求，我們在設(shè)計現(xiàn)代城，特別注意進(jìn)入房間時要朝上走。
北京的房地產(chǎn)發(fā)展面對的市場，機(jī)構(gòu)購買一直占有很大的比重，這一點有些慣壞了發(fā)展商，使我們對產(chǎn)品的研究遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。今天我們面對的市場發(fā)生了變化，評判我們產(chǎn)品的已不僅僅是幾個單位房管處的處長，而是購房家庭中所有的成員及他們的大批高參。如果我們拿不出好的產(chǎn)品，我們一定會失敗。如果我們?yōu)樯鐣峁┝撕玫漠a(chǎn)品，那么客戶每購買一套我們房屋就是給我們投了信任的一票，我們才有資格發(fā)展下去。
九、用X—Y坐標(biāo)系看北京的變遷和房地產(chǎn)定位·桔子和桃子
解放前北京的發(fā)展是南北方向的發(fā)展，中心線是中軸線。
沿著中軸線有著名建筑，也有繁華的市場。城市規(guī)劃中的中軸線，在中國人民心目中有一份神圣感、神秘感，因為皇帝在此線上坐著。建筑以中軸對稱分布更增添了它的莊嚴(yán)感。
解放后北京的發(fā)展旋轉(zhuǎn)了90度，呈東西方向發(fā)展，中心線是長安街。
長安街正好與中軸線構(gòu)成了一個X—Y坐標(biāo)系。長安街成了政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心線。以上變化除了政治原因之外，交通工具的改進(jìn)也是促成這種變化的原因。解放后，步行和抬轎交通方式被汽車所代替，中軸線因此被長安街所代替。
天安門廣場成了X—Y坐標(biāo)系的原點。
改革開放前，以天安門為原點，主要是向西發(fā)展。國務(wù)院各大部委、部隊、大型工業(yè)企業(yè)都分布在那一帶。一號地鐵帶來的交通方便，促進(jìn)了這種發(fā)展和繁榮。
80年代以來，受改革開放和新技術(shù)革命的影響，北京的經(jīng)濟(jì)開始沿著長安街向東發(fā)展，東部成為了北京開放的窗口，絕大部分的涉外飯店、涉外寫字樓、使館都匯集在東部。在東二環(huán)、東三環(huán)和建外大街形成的小扇形面積中，匯集了北京70％的四星、五星級的賓館。
我們曾在Internet上下載了一張世界地圖，是在傍晚從衛(wèi)星上看地球，地圖上燈光的明亮程度與人均GDP高度吻合。
由此受到啟發(fā)，在晚上我們開車看北京的燈光：西邊一片黑暗，國務(wù)院部委的辦公樓沒有亮燈的房間；東邊燈火通明，有辦公室的燈光、有飯店的燈光、有酒吧一條街的燈光……所以我們認(rèn)定東邊會發(fā)展起來，因此在做完“萬通新世界廣場”后把所有的項目都選擇在了東邊。
1993年國務(wù)院批準(zhǔn)了北京市總體規(guī)劃：以國貿(mào)周圍的4平方公里構(gòu)建現(xiàn)代北京新面孔——CBD，即中央商務(wù)區(qū)。未來北京的CBD如同巴黎的拉德芳斯、東京的新宿，一定是最現(xiàn)代化、最繁榮、最有人氣的地段。
了解北京過去和未來的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)地段的選擇是非常關(guān)鍵的。在許多人的眼里，選擇離天安門越近的地段越好，但是我們認(rèn)為，二環(huán)內(nèi)的地段是房地產(chǎn)開發(fā)的危險區(qū)域。理由有四條：
一是北京市的總體規(guī)劃是一個鍋的形狀，二環(huán)內(nèi)是鍋底。為保護(hù)天安門、故宮的景觀，有嚴(yán)格的建筑高度和容積率的限制，使建筑面積的土地成本增加。
二是二環(huán)內(nèi)拆遷的密度和難度大，釘子戶多、商業(yè)戶多，有很大回遷的壓力。
三是交通擁擠、市政設(shè)施不好。
四是北京市政府認(rèn)為是寶地，所以地價高，北京市目前的地王，仍在二環(huán)內(nèi)。
二環(huán)內(nèi)僅有的幾個成功的例子都是在1993、1994年房地產(chǎn)高潮時期立項施工的，并大大地突破了北京的總體規(guī)劃（如恒基中心）。其他項目包括東方廣場、新東安都很難盈利。
北京城是一個“桃子”，不是一個“桔子”。故宮和中南海是北京城的核桃，從建筑和歷史的角度來看它是一塊瑰寶，價值無限。從交通和商業(yè)角度來看，它是一個禁區(qū)，故宮又叫紫禁城，這個禁就是禁區(qū)的禁。正是這個核心的存在，使王府井與西單的客流隔斷。
北京新的繁華點開始在外圍交通結(jié)點形成，如國貿(mào)周圍，公主墳周圍，雙安商場和當(dāng)代商城周圍。
十、二維平面·三維空間·多維的眼光
習(xí)慣的思維定勢總是用二維的目光看房地產(chǎn)，使用最多的詞是：建筑面積、平方米、使用率、紅線圖。這是不夠的。我們要用三維，甚至更多維的眼光來看待房地產(chǎn)。
對一座建筑，我們最重要的是用三維的觀點去研究它，如：容積率，建筑與環(huán)境的關(guān)系，陽光的遮擋，景觀，而二維指標(biāo)占地面積已成了次要的指標(biāo)。
對一套房屋來說，除了建筑面積二維的指標(biāo)之外，重點要考慮三維指標(biāo)，如：層高、空間布局、朝向。建筑面積乘以層高才是我們得到的空間。我們研究空間布局時，要看這個空間是不是合理，有沒有浪費。如一套房屋里有許多的走廊，這套房屋的布局一定存在問題，不夠合理，用走廊來連通和修補(bǔ)空間布局上的缺陷，這些走廊造成了許多無用的面積。大都市的人們渴望更多自然的生機(jī)，如：陽光、綠草、藍(lán)天和流水，所以朝向?qū)Ψ课菀卜浅Ｖ匾�。朝南的房間有更多的陽光：朝東的房間享受到早晨的太陽；朝西的房間就是夕陽了，早晨的太陽比下午的太陽好，所以，朝東房間的價值就比朝西房間價值高。
要更全面地評價一套房屋、一座建筑，要用超平面、超空間、更多維的眼光看它的交通、綠化、教育、會所……還要看規(guī)劃和地段的發(fā)展及增值潛力。
十一、廣告·窄告·做局·策劃·“新飛廣告做得好不如新飛冰箱好”
房地產(chǎn)的廣告不同于酒、煙、飲料。首先房地產(chǎn)的產(chǎn)品區(qū)域性很強(qiáng)，如北京的房地產(chǎn)在全國性的媒體打廣告就意義不大，應(yīng)該限在北京的范圍之內(nèi)。其次是購買的客戶是特定的收入群體，千家萬戶的媒體上打廣告就會有一些浪費。
所以，對房地產(chǎn)而言廣告不是廣告，而是窄告。
幾年前在商界尤其是房地產(chǎn)界流行著一個詞：“做局”。我們對這個詞非常反感，這是對專業(yè)精神的褻瀆，不是認(rèn)真地去研究產(chǎn)品、去研究市場，而是培養(yǎng)投機(jī)取巧、不務(wù)實的作風(fēng)。1993年這個詞泛濫的時候，我們曾武斷地禁止公司所有的員工使用“做局”這個詞。
今天，在房地產(chǎn)界又出現(xiàn)一個時髦的詞叫“策劃”，比起“做局”來要含蓄一些，但我們認(rèn)為也是“做局”的延伸。房地產(chǎn)比起其他行業(yè)從計劃體制走出來要晚一步，我們最需要的是對產(chǎn)品有深入的研究、對市場有深入的研究、對房地產(chǎn)的政策有深入的研究，需要的是專業(yè)的精神，只有踏踏實實地去工作，我們才能趕上其他的行業(yè)。今天的房地產(chǎn)行業(yè)最需要的是實干的專業(yè)人士，而不是像中國歷史上出現(xiàn)過的蘇秦、張儀之流的縱橫家。房地產(chǎn)界有不少做局者自己給自己做了一個局，最后的結(jié)果都很慘。作為房地產(chǎn)發(fā)展商，要想發(fā)展只有一條路，就是為社會創(chuàng)造出好的產(chǎn)品。有個廣告詞說得好：“新飛廣告做得好不如新飛冰箱好。”
1998年8月
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