隱憂日重的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，政府的土地政策正在讓房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題更加惡化，而不是減緩。 潘石屹一改平日心情很好的樣子，原來(lái)露出牙齒的笑容現(xiàn)在繃得緊緊的，眼周的笑紋也若有若無(wú)，不似平日明顯。 SOHO中國(guó)是大陸最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，去年在接受《南華早報(bào)》采訪時(shí)，作為這家公司掌門(mén)人的潘石屹，對(duì)政府旨在給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的宏觀調(diào)控政策還不以為然，覺(jué)得這些政策對(duì)他的生意影響不大。但現(xiàn)在形勢(shì)已經(jīng)變了。 “兩年前，大家都說(shuō)房?jī)r(jià)太高了，必須采取措施控制住，”他上周說(shuō)�！暗恼咭呀�(jīng)起了反作用，房?jī)r(jià)比沒(méi)調(diào)控的時(shí)候漲得還快。” 在他看來(lái)，根源在于中國(guó)的投資者選擇面太小了。官方數(shù)據(jù)表明，至2月底，15萬(wàn)億個(gè)人存款躺在銀行帳上。這個(gè)數(shù)額足以把現(xiàn)有的1萬(wàn)億房地產(chǎn)銷(xiāo)售額提高15倍，若是把銀行貸款也算進(jìn)去，甚至可以達(dá)到50多倍。 “那還不包括賣(mài)給公司、機(jī)構(gòu)還有外國(guó)人的房，”他說(shuō)�！盀槭裁捶�?jī)r(jià)降不下來(lái)？因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力有那么強(qiáng)。” 這才真正觸及到潘最近煩惱的原因。 “解決這個(gè)問(wèn)題的一個(gè)辦法，是增加房屋供應(yīng)，所以政策上最要緊的是增加土地供應(yīng)，”他說(shuō)。 地方政府獲取土地，然后賣(mài)給（像潘這樣的）開(kāi)發(fā)商，他們?cè)俳ㄔ旄邫n商品房，由此而引發(fā)的社會(huì)不安定，是中央政府極敏感的事情。近年來(lái)，越來(lái)越多的抗議活動(dòng)，基本都是因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程不透明，而且常常涉嫌腐敗。 政府已經(jīng)做出努力，使得土地出售的程序變得更透明些。但世邦魏理仕（CBRE）的董事總經(jīng)理黃大為先生（David Wong）認(rèn)為，因?yàn)檎觾A向于把土地拍給出價(jià)最高的投標(biāo)方，而不是愿意給更多回扣或跟政府關(guān)系最硬的開(kāi)發(fā)商，所以地價(jià)一直都在上漲。 去年初，中央政府盡力阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，當(dāng)時(shí)溫家寶總理曾言，政府要用好房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)閘門(mén)：一個(gè)是土地，一個(gè)是資金。 “關(guān)上土地供應(yīng)的閘門(mén)會(huì)引起地價(jià)上漲，這可能是他始料未及的，”潘說(shuō)。 第二個(gè)閘門(mén)對(duì)于SOHO中國(guó)倒不是個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樗默F(xiàn)金流非常好，沒(méi)有從國(guó)有商業(yè)銀行貸款，潘還說(shuō)，公司取消了在香港上市的計(jì)劃，因?yàn)楣静恍枰碌馁Y金注入。 雖然他對(duì)政府減少土地供應(yīng)叫苦不迭，但他還是承認(rèn)，這個(gè)國(guó)家快速而不平衡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也帶來(lái)了一個(gè)嚴(yán)重的矛盾：隨著全國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升，空置房也大幅增加。 其中部分原因是投資者對(duì)于預(yù)料得到的資金收益已很滿意，因此覺(jué)得沒(méi)有必要降低租金以迎合市場(chǎng)期望；還有一個(gè)原因是實(shí)際上的二手市場(chǎng)還沒(méi)有形成，業(yè)主出售多余住房有困難。“政府應(yīng)該努力開(kāi)發(fā)一個(gè)透明高效的二手市場(chǎng)，”潘說(shuō)。 他認(rèn)為，正是繁瑣的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序，和為了阻止投機(jī)行為而采取的高額交易稅收，阻礙了健康的二手市場(chǎng)的形成。 在中國(guó)，直到接近90年代末才允許個(gè)人購(gòu)房，這也是二手市場(chǎng)銷(xiāo)售不活躍的另一個(gè)原因。在此之前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，人們都由單位分配住房。 許多居民還不知道他們所居住房屋的產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，因此買(mǎi)賣(mài)二手房更加復(fù)雜。 圍繞著土地所有權(quán)的種種迷霧，在中國(guó)高層領(lǐng)導(dǎo)中引起了激烈的爭(zhēng)論。全國(guó)只有一小部分土地，而且僅限于城市里，才可以拿到房地產(chǎn)市場(chǎng)上出售或購(gòu)買(mǎi)。絕大部分土地歸集體所有，然后租賃給農(nóng)民，從八十年代初期開(kāi)始，農(nóng)村就實(shí)行了包產(chǎn)到戶責(zé)任制�！� 潘本人出身甘肅農(nóng)村赤貧家庭，他說(shuō)，讓農(nóng)民擁有其土地上的財(cái)產(chǎn)，對(duì)于解決中國(guó)日益擴(kuò)大的貧富差距非常重要。 “允許農(nóng)民以土地為抵押獲得貸款，并賣(mài)掉土地賺錢(qián)，這種改革會(huì)大大提高農(nóng)村居民的生活水平，”他說(shuō)。 在北京正在進(jìn)行的激烈爭(zhēng)論中，這樣的改革已被暫時(shí)擱置，部分原因是因?yàn)楹ε沦v賣(mài)土地會(huì)把大量的農(nóng)民逼入進(jìn)一步的貧困之中。 “這是21世紀(jì)，不是大清朝，”潘說(shuō)�！艾F(xiàn)在，農(nóng)民們沒(méi)有土地所有權(quán)，相對(duì)城市居民是處于弱勢(shì)的。” 在本周的博鰲論壇上，潘不太可能直截了當(dāng)?shù)睾粲跞珖?guó)范圍的私有化，但他會(huì)批評(píng)政府的土地政策是在惡化而不是緩解房?jī)r(jià)的過(guò)度高漲。 “政府必須重新平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，”他說(shuō)�！八麄兛梢园淹恋亟o我們，這樣我們可以為市場(chǎng)多提供房源。” 潘石屹和他的夫人張欣于1995年創(chuàng)立SOHO中國(guó)有限公司。他們的項(xiàng)目成為城市的地標(biāo)建筑，很受歡迎，也為中國(guó)大陸當(dāng)代建筑風(fēng)格的形成做出了貢獻(xiàn)。
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