想象一下這樣一個(gè)企業(yè)，手里有超過15億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，銀行對(duì)它任何可能的借貸都慷慨大方，有一個(gè)龐大、歷經(jīng)考驗(yàn)的銷售和包裝團(tuán)隊(duì)，公司背后則跟隨著一群忠實(shí)的投資客戶，當(dāng)然，還有足夠嚇走任何一個(gè)戰(zhàn)略投資者的零土地儲(chǔ)備。
這樣的情景在SOHO中國(guó)的內(nèi)部正在引起什么樣的討論甚至爭(zhēng)議呢？事實(shí)上，我們得知，在今后如何進(jìn)一步做大的問題上，SOHO中國(guó)內(nèi)部正在出現(xiàn)一個(gè)路線之爭(zhēng)。主張規(guī)�；娜耸空J(rèn)為，公司的業(yè)務(wù)應(yīng)該進(jìn)一步深入北京、天津、上海等主要的經(jīng)濟(jì)中心，這也是很多全國(guó)化志向的公司的做大之道。而另一主張則認(rèn)為，SOHO中國(guó)應(yīng)該按照它過去的成功經(jīng)驗(yàn)走得更遠(yuǎn)，那就是繼續(xù)堅(jiān)守一隅，深耕項(xiàng)目，從而做強(qiáng)。
潘石屹站在哪一邊呢？他躊躇不前的顧慮是什么？他的選擇其實(shí)也是同類型企業(yè)面對(duì)的問題，這構(gòu)成了我們?cè)O(shè)問的理由。
1963年，生于甘肅天水
大學(xué)畢業(yè)后分配到國(guó)家石油部工作
1987年起開始在深圳和海南開始自己的房地產(chǎn)開發(fā)生涯
1995年，與妻子張欣共同創(chuàng)立SOHO中國(guó)有限公司
在土地問題上，
現(xiàn)在是黎明前的黑暗
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：就SOHO中國(guó)目前的狀態(tài)而言，很多人會(huì)想到提一個(gè)問題，資金充沛而沒有土地儲(chǔ)備，這樣的公司不受基金和股民的青睞。在這種情況下，其他公司可能會(huì)想一些出路，比如異地?cái)U(kuò)張，您如何看待這種做法？
潘石屹：SOHO中國(guó)在發(fā)展的過程中有幾條線：銷售、建設(shè)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)狀況、土地�，F(xiàn)在來看，SOHO中國(guó)是一個(gè)木桶，設(shè)計(jì)、銷售、財(cái)務(wù)、工程管理都是比較長(zhǎng)的板子，最短的一塊板子是土地，缺地制約著我們下一步的發(fā)展，這就牽涉到我們對(duì)土地的戰(zhàn)略是什么以及到底我們?cè)趺纯粗袊?guó)的土地市場(chǎng)。
檢討我們對(duì)土地的戰(zhàn)略，實(shí)際上要回到2002年。從2002年開始，我們就認(rèn)定我們?nèi)〉猛恋氐膽?zhàn)略就是用公開交易的辦法，如果不公開的話，我們要在下面通過轉(zhuǎn)讓取得土地也完全是合法的轉(zhuǎn)讓，該交的稅都交，該辦什么手續(xù)就辦什么手續(xù)。但這個(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)中有很多灰色的地帶，我們的戰(zhàn)略是不去牽涉灰色地帶，因?yàn)檫@很容易出現(xiàn)問題。有可能會(huì)出現(xiàn)糾紛，有可能出現(xiàn)各種各樣的問題，有可能會(huì)成為“8·31大限”遺留的問題，這是我們2002年一貫堅(jiān)持的原則。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：當(dāng)時(shí)這個(gè)戰(zhàn)略爭(zhēng)議大嗎？
潘石屹：當(dāng)時(shí)的爭(zhēng)議不大，因?yàn)闆]有土地的后果還沒有暴露出來！大家覺得走正道是對(duì)的。結(jié)果沒有想到，到2004年“8·31”之后，第一批北京公開“招拍掛”的土地非常少，而且四環(huán)之內(nèi)的土地只占10%的份額。這個(gè)時(shí)候我們公司隨著銷售的進(jìn)展，土地的問題就成了個(gè)特別大的矛盾。這個(gè)問題暴露出來后，灰色的地帶我們要不要走？如果不走的話，我們就可能會(huì)餓死�？墒牵�(jīng)過反復(fù)的思想斗爭(zhēng)，我還是堅(jiān)持走這樣一條路：公開交易的路，完全透明化、合法的路。任何一點(diǎn)灰色的東西都不攙雜到里面。你看高官的落馬，大的腐敗案件等等，幾乎都是出現(xiàn)在灰色地帶，攙雜到這種情況里面，無論對(duì)個(gè)人還是對(duì)公司風(fēng)險(xiǎn)都是非常大的。事實(shí)上，現(xiàn)在“8·31大限”的地也有好多麻煩和不明晰的地方。到今天為止，盡管我們沒有地，我還是非常堅(jiān)信要走陽光下的路。對(duì)未來的土地市場(chǎng)，我的感覺是現(xiàn)在就像黎明前的黑暗一樣，雖然難熬，但黎明總是會(huì)來的。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在下一步如何拿地、如何擴(kuò)大業(yè)務(wù)上，我們了解到，SOHO中國(guó)內(nèi)部似乎存在兩條路線的爭(zhēng)議。您比較傾向集中于北京，另外一個(gè)看法是，類似陽光100的那種規(guī)模導(dǎo)向，異地?cái)U(kuò)張。您是如何對(duì)待這兩種觀點(diǎn)的？
潘石屹：原來我比較懶，覺得到外地不熟悉。最關(guān)鍵的是，原來取得土地需要很長(zhǎng)的時(shí)間，取得一塊土地要和地主方商談協(xié)議，土地局跑土地證，規(guī)劃局跑規(guī)劃許可證，可能需要一年時(shí)間。而通過“招拍掛”拿地是一個(gè)最好的辦法，你一舉牌子，政府形成的法律文件就完成了，可能需要一個(gè)月時(shí)間就解決了。
從區(qū)域上來說，原來我們集中在北京，現(xiàn)在我們把范圍拓寬，我們可能去上海，可能在天津，可能在北京CBD以外的區(qū)域，這就是我們?nèi)〉猛恋氐南敕ā?
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：去外地發(fā)展的話，SOHO中國(guó)目前的人才、銷售經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)積累能夠保證您在其他地方取得類似的規(guī)模嗎？
潘石屹：過去的10年時(shí)間，很多房地產(chǎn)公司進(jìn)步都很快。但大家都忽略了對(duì)商業(yè)、寫字樓的研究，很少人研究人在辦公時(shí)的行為是什么樣的，人辦公時(shí)怎么樣才能舒服，基本上所有的寫字樓，不管是對(duì)中國(guó)人還是外國(guó)人，只要是銷售的寫字樓都是毛坯，不裝修的，就跟七八年前的住宅市場(chǎng)是一樣的。但我們?nèi)际茄b修的，而且是精裝修，公共空間和辦公空間都是裝修好的。我們?cè)谶^去七八年的時(shí)間對(duì)商業(yè)和寫字樓有一些研究，這方面應(yīng)該是我們的長(zhǎng)項(xiàng)，所以我們不管是到上海、天津，還是偏重這方面的產(chǎn)品——以寫字樓、商鋪為主。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)區(qū)段的選擇有什么要求？有沒有考慮過，在去天津、上海，或者到其他一個(gè)新的市場(chǎng)時(shí)，是否會(huì)選擇一個(gè)當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)作為一個(gè)戰(zhàn)略伙伴？
潘石屹：我基本還是主張?jiān)诔墒斓膮^(qū)域做項(xiàng)目，對(duì)新區(qū)域的選擇我們還是非常慎重。我們覺得城市的發(fā)展是一個(gè)自然的成長(zhǎng)，你拔苗助長(zhǎng)會(huì)有問題的。在開發(fā)時(shí)，還是我們自己做，這樣做決策會(huì)比較自由。
點(diǎn)評(píng)公司戰(zhàn)略
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)陽光100應(yīng)該比較熟，而它的模式和你的截然相反。作為一個(gè)在二三線城市擴(kuò)展業(yè)務(wù)的典型公司，您怎么評(píng)判它在發(fā)展的過程的一些問題和經(jīng)驗(yàn)？
潘石屹：易小迪本人來說是整個(gè)陽光100主要的思想。他的指導(dǎo)思想有這樣幾點(diǎn)：第一，他要做的樓盤規(guī)模要大。他常常跟我說，小樓盤你就是做好了也是一個(gè)錯(cuò)誤，比如說，如果在戶型的設(shè)計(jì)和定位上，你只要有一個(gè)錯(cuò)誤很可能就彌補(bǔ)不回來了。而大的區(qū)域開發(fā)，你可能前面的價(jià)格定位低了，戶型不對(duì)了，以后還有機(jī)會(huì)可以慢慢調(diào)整。
第二，以做住宅為主。住宅對(duì)區(qū)域的要求不是非常敏感，所以在城市、郊區(qū)都可以。因?yàn)槟阋鲆粋�(gè)大盤放在城市中心基本上沒有可能，城市中心也沒有那么大的地。
第三，他主要針對(duì)年輕人，所以是青春、簡(jiǎn)約的企業(yè)文化。他與南方的房地產(chǎn)發(fā)展商做得豪華的、貼金貼銀的項(xiàng)目完全是兩種路線。
另外他做的樓盤價(jià)格偏低，在當(dāng)?shù)貋碚f價(jià)格可能不低，但同外地比起來就會(huì)覺得很低。總體來說，他做得還是非常成功的。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您覺得這種企業(yè)的硬傷是什么？有沒有什么建議可以改變一下？
潘石屹：至于硬傷，我原來有點(diǎn)擔(dān)心他這樣大規(guī)模地開發(fā)，耗土地，一旦市場(chǎng)波動(dòng)，可能就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)資金鏈出問題，實(shí)際上這是我三四年前對(duì)陽光100的擔(dān)心，現(xiàn)在來看，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)過去了。因?yàn)檫^去幾年時(shí)間，全國(guó)各地可供應(yīng)、可開發(fā)的土地非常少。因?yàn)檎麄�(gè)的土地價(jià)格都在漲，房?jī)r(jià)也在漲，所以他的這個(gè)困難應(yīng)該已經(jīng)過去了。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：大規(guī)模地?cái)U(kuò)張，進(jìn)入一些整個(gè)市場(chǎng)需要培育的城市的話，會(huì)不會(huì)有一些擴(kuò)張中的資金風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)出來？
潘石屹：我覺得資金的難關(guān)易小迪已經(jīng)渡過去了。他這樣一個(gè)公司一年的銷售額基本上五六十個(gè)億，穩(wěn)步地增長(zhǎng)幾年時(shí)間后，就可以整個(gè)地轉(zhuǎn)動(dòng)起來。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：談一談其他的公司，過去的三年里還有哪幾個(gè)公司走得比較穩(wěn)當(dāng)？
潘石屹：還是萬科，他整個(gè)的設(shè)計(jì)是一套，物業(yè)是一套，品牌、工程等都是比較穩(wěn)當(dāng)?shù)�。�?guī)模做得大的像富力、珠江等等可能走的是大規(guī)模擴(kuò)張的路線。
政策解讀
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：北京提出強(qiáng)調(diào)一個(gè)舊的文件精神，房屋不封頂停止放貸，您怎么看這個(gè)情況？
潘石屹：這個(gè)文件把整個(gè)資金門檻提高了，會(huì)讓一大部分企業(yè)的日子非常難過。我不太明白這個(gè)政策出臺(tái)的目的。如果一部分企業(yè)沒法做了，就更影響供應(yīng)量了，房?jī)r(jià)會(huì)上漲得更快。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：據(jù)說目的是為了限制不良貸款上升比較快的問題。
潘石屹：最不良的貸款是假按揭。現(xiàn)在防范金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該防范假按揭，假按揭的取得一定有銀行的配合，這個(gè)才是真正的風(fēng)險(xiǎn)。如果我們調(diào)控的目的只是要抑制房?jī)r(jià)的話，就要適當(dāng)?shù)卦黾庸⿷?yīng)量，減少需求量。 本新聞共 2頁,當(dāng)前在第 01頁 [01] [02]
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