打擊土地黑市和打擊走私是同樣的道理
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 張杰：過(guò)去的一段時(shí)間，政府對(duì)存在已久的“小產(chǎn)權(quán)”房屋終于開(kāi)始規(guī)范約束，但是目前還缺乏具體的管理細(xì)則。這種情況之下，您感覺(jué)未來(lái)可能的幾個(gè)“善后”措施會(huì)是什么？
搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 銀鵬：近日北京國(guó)土局全面清查小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，違規(guī)項(xiàng)目要停工停售，引起了網(wǎng)友的討論質(zhì)疑，也引起廣大已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的擔(dān)心。商品房房?jī)r(jià)過(guò)高和小產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)域交通配套的逐步完善造成了近兩年小產(chǎn)權(quán)房的需求旺盛，有人建議將小產(chǎn)權(quán)房合法化，征為國(guó)有，補(bǔ)交地價(jià)款和稅費(fèi)轉(zhuǎn)正，也有專(zhuān)家認(rèn)為，要根據(jù)一個(gè)城市的總體規(guī)劃，將那些規(guī)劃中將來(lái)會(huì)納入城市的農(nóng)村集體用地上蓋的小產(chǎn)權(quán)房可以考慮轉(zhuǎn)正。
您對(duì)小產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題怎么看，認(rèn)為應(yīng)該如何處理，運(yùn)用什么樣手段處理土地“黑市”？
潘石屹：上世紀(jì)末，在中國(guó)還沒(méi)有正式加入WTO之前，中國(guó)沿海城市大規(guī)模的走私現(xiàn)象非常猖獗，國(guó)家為了打擊這些走私行為，配上了最快的快艇，也配備了精良的警察部隊(duì)，但當(dāng)時(shí)在媒體上報(bào)道的走私案件仍然多得讓人觸目驚心。加入WTO之后，這些現(xiàn)象就沒(méi)有了。現(xiàn)在全世界的走私基本上只剩下毒品和武器兩類(lèi)。而上世紀(jì)末的中國(guó)，化妝品、石油、香煙及各種各樣的日用品等都在非法走私。這從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，是因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有加入WTO，加入了WTO，這一切問(wèn)題就迎刃而解了。
在改革開(kāi)放初期，北京東華門(mén)地區(qū)是很典型的外匯券黑市，政府怎么制止也收效甚微，但取消了外匯券以后，這個(gè)黑市自然而然也就消滅了。
目前，房地產(chǎn)界也存在著大量的“黑市”，這些黑市就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)，大家統(tǒng)稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)”的房子。從法律意義上來(lái)說(shuō)，這些房子的存在是違法的。在過(guò)去幾年時(shí)間，有許多朋友向我咨詢(xún)，能不能買(mǎi)下這些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)和村產(chǎn)權(quán)的房子，買(mǎi)了之后有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)。我總是勸他們不要買(mǎi)。我說(shuō)，最重要的問(wèn)題就是：“不要把莊稼種在別人家的地里！” 因?yàn)檫@地不屬于你，你是違法擁有的，不受法律保護(hù)。但這幾年，小產(chǎn)權(quán)房的成交量非常大，從而造成今天這樣的局面。
已有的小產(chǎn)權(quán)房子應(yīng)該如何處理？我想政府各個(gè)部門(mén)正在想辦法。但我認(rèn)為不會(huì)把這么多的房子全都推倒，再恢復(fù)成耕地。因?yàn)檫@太困難了，也不現(xiàn)實(shí)。任志強(qiáng)出主意，把住小產(chǎn)權(quán)房的人都趕出去，政府把這些房子收回，變成經(jīng)濟(jì)適用房或廉租屋。我認(rèn)為這樣做也不現(xiàn)實(shí)。
解決這個(gè)房地產(chǎn)黑市最根本的辦法是：消滅土地的雙軌制。將城市的土地和農(nóng)村的土地統(tǒng)一起來(lái)，這可能是解決黑市土地最根本的辦法。就跟打擊走私，打擊外匯券的黑市一樣，是同樣的道理。
加大土地供應(yīng)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)是個(gè)利好消息
《中國(guó)青年報(bào)》 李松濤：關(guān)于房?jī)r(jià)的幾個(gè)疑惑：
既然中國(guó)人的收入水平不高，那買(mǎi)高房?jī)r(jià)房子的錢(qián)是從哪里來(lái)的？是一小部分有錢(qián)人抬起來(lái)的嗎？這部分人究竟是誰(shuí)？
價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，這個(gè)過(guò)程中受供求關(guān)系的影響，但說(shuō)到底影響價(jià)格的還是價(jià)值，所以當(dāng)前的高房?jī)r(jià)讓人難以理解。大家都說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)跌，令人困惑的是難道經(jīng)濟(jì)規(guī)律在中國(guó)不起作用？
潘石屹：中國(guó)在過(guò)去的二、三十年時(shí)間，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，中國(guó)人的收入也跟著一起高速增長(zhǎng)，在這高速增長(zhǎng)的過(guò)程中，也出現(xiàn)了許多不平衡，例如像東部沿海開(kāi)放城市賺錢(qián)的機(jī)會(huì)就要比西部多得多。在這二、三十年時(shí)間里，那些賺錢(qián)能力大的人和他的家庭，收入可能就增長(zhǎng)得快。而在這些年份，有的家庭中家庭成員可能是年紀(jì)大了，也可能是年紀(jì)太小，沒(méi)有工作能力，賺錢(qián)就少，甚至沒(méi)有賺到錢(qián)。而賺到錢(qián)的這部分人和家庭就形成了高價(jià)房主要的購(gòu)買(mǎi)力。
至于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的是要調(diào)整平衡市場(chǎng)的供求關(guān)系。當(dāng)供應(yīng)量少，需求量大時(shí)，價(jià)格一定會(huì)上漲。而房地產(chǎn)的供應(yīng)量主要是取決于土地和資金的供應(yīng)量，在中國(guó)絕大多數(shù)城市中，尤其是沿海開(kāi)放城市來(lái)看，制約房子供應(yīng)量的主要原因是土地的供應(yīng)量，在這些城市里，資金的供應(yīng)相對(duì)寬松。一般土地供應(yīng)到市場(chǎng)后，需要十八個(gè)月到二十個(gè)月才能夠形成期房的供應(yīng)量，這其中有一半的時(shí)間是房地產(chǎn)商的規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)間，另一半是政府審批的時(shí)間。所以，未來(lái)一、兩年房地產(chǎn)的市場(chǎng)如何變化，最重要的是取決于今天城市政府對(duì)土地的供應(yīng)量。
今天我看到一則新聞?wù)f，國(guó)土資源部為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，加大了土地的供應(yīng)量，特別是經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅的供應(yīng)量。這些供應(yīng)量可能在一年之后會(huì)形成房子的供應(yīng)量，對(duì)穩(wěn)定未來(lái)的房?jī)r(jià)是個(gè)利好的消息。
《中國(guó)青年報(bào)》 李松濤：關(guān)于上半年的市場(chǎng)您已經(jīng)作了總結(jié)，那么對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些預(yù)測(cè)？
潘石屹：房地產(chǎn)最大的特征是不動(dòng)產(chǎn)，每個(gè)城市的市場(chǎng)不一樣，每一個(gè)城市不同地段的市場(chǎng)也不一樣。當(dāng)然，不同的物業(yè)品種也不一樣，例如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅各自的市場(chǎng)又各有不同�；\統(tǒng)地去說(shuō)北京的市場(chǎng)、中國(guó)的市場(chǎng)容易出現(xiàn)很大的偏差。但有一條對(duì)所有房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是相通的，就是：今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況取決于去年這個(gè)城市土地的供應(yīng)量。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 張杰：上周，有兩個(gè)數(shù)據(jù)比較受人關(guān)注。一個(gè)是北京市六月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度超過(guò)２０％。另一個(gè)是北京市二手房的租售比超過(guò)國(guó)際警戒線。對(duì)此，您對(duì)未來(lái)一段時(shí)間調(diào)控的前景、可能性有何預(yù)測(cè)？還有，您對(duì)這兩個(gè)數(shù)字將如何予以解讀？
潘石屹：北京市公布的6月份的房?jī)r(jià)漲幅的確很大，但是從最近半年時(shí)間北京市政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一些做法可以看出：市政府一是在盡全力加大經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房的土地供應(yīng)量，今年上半年，這兩種類(lèi)型土地的供應(yīng)量之大是前所未有的，在土地拆遷難度越來(lái)越大、耕地保護(hù)越來(lái)越嚴(yán)格的環(huán)境中，北京市能拿出大部分的土地進(jìn)行雙限房和經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)，就是想從根本上真正解決中低收入人的購(gòu)房問(wèn)題。二是我們現(xiàn)在看到的房?jī)r(jià)漲幅是包括了高價(jià)房、低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房。而北京作為一個(gè)國(guó)際化的大都市，還有許多外國(guó)人來(lái)購(gòu)房。當(dāng)然外國(guó)人購(gòu)房情況隨著政府出臺(tái)的一系列政策限制，從去年下半年開(kāi)始，已經(jīng)大幅度地下跌了。同時(shí)也有許多外地人來(lái)北京購(gòu)房，這是北京市政府沒(méi)辦法限制的。所以從土地供應(yīng)可以看出，北京市政府的策略是增加低檔房的供應(yīng)，這是真正解決中低收入老百姓購(gòu)房問(wèn)題。而對(duì)高檔房、超高價(jià)的房子則放開(kāi)，完全由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。我們看到的漲幅籠統(tǒng)地包括了高檔和低檔所有的市場(chǎng)，所以如果要得出更有針對(duì)性的結(jié)論，還要做更具體的分析。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 張杰：您一直呼吁北京市政府加大土地供應(yīng)力度，以此為今后兩年北京市房?jī)r(jià)制造一個(gè)穩(wěn)定的前提。但是，就目前而言，您認(rèn)為政府供地速度過(guò)慢的原因有哪些？您在這方面有哪些切身的體會(huì)和信息？
潘石屹：現(xiàn)在無(wú)論是北京市政府還是中央政府，都明確提出要加大普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地的供應(yīng)量。過(guò)去三年時(shí)間，土地的供應(yīng)速度過(guò)慢我想主要有三個(gè)原因：一是從協(xié)議出讓的方式轉(zhuǎn)換成“招拍掛”的方式，涉及到許多制度的銜接問(wèn)題，使供地速度減緩；第二是耕地的保護(hù)減少了從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換成城市建設(shè)用地的量；第三是拆遷越來(lái)越困難減少了市場(chǎng)上建設(shè)用地的供應(yīng)。我認(rèn)為這三點(diǎn)問(wèn)題直接影響了城市建設(shè)用地的供應(yīng)量。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 張杰：一系列港股地產(chǎn)公司先后宣布了回歸Ａ股的計(jì)劃。對(duì)此，您認(rèn)為其中的原因何在？
潘石屹：這其中的原因很簡(jiǎn)單，中國(guó)A股的股票市場(chǎng)火爆，市盈率超過(guò)了香港股票的一倍。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 張杰：北京市ＣＢＤ區(qū)域商業(yè)物業(yè)在２００８年前會(huì)出現(xiàn)一個(gè)集中上市的局面，放量也比較大，目前包括ＳＯＨＯ中國(guó)的一些物業(yè)都賣(mài)出了很高的價(jià)格。２００８年奧運(yùn)概念結(jié)束后，這些物業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩的局面，從而帶來(lái)一系列的問(wèn)題？
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