文/張婷婷
距離出售上海虹口SOHO不足十天，SOHO中國(guó)（00410.HK）又宣布賣(mài)賣(mài)賣(mài)了，這次擬出售的兩個(gè)項(xiàng)目中，竟然包括北京CBD區(qū)域的光華路SOHO，這也是SOHO中國(guó)首次出售北京資產(chǎn)。7月4日，SOHO中國(guó)召開(kāi)渠道溝通會(huì)時(shí)宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售。
消息一出，市場(chǎng)嘩然，光華路SOHO地理位置十分優(yōu)越，出租率非�？捎^，一直被視為SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)，為何要賣(mài)掉？7月7日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、總裁閻巖等在即將賣(mài)掉的光華路SOHO中接受媒體采訪(fǎng)，解釋了要整售上述物業(yè)的原因，同時(shí)發(fā)布最新的SOHO3Q發(fā)展戰(zhàn)略。
潘石屹面對(duì)媒體仍然是一貫的論調(diào)，“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低買(mǎi)高賣(mài)。SOHO中國(guó)這么多年發(fā)展時(shí)間里，永遠(yuǎn)在遵循這樣一個(gè)原則。集團(tuán)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和走勢(shì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態(tài)�！�
在媒體的追問(wèn)下，潘石屹表示，從租金回報(bào)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格處于高位，同時(shí)，銀行的利率在提升，從這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，目前是可以出售項(xiàng)目的“高點(diǎn)”。
而之后午餐與媒體閑聊的言語(yǔ)之間，潘石屹透露了出售光華路SOHO的深層次原因，除了光華路SOHO的出租率將近100%，可以在市場(chǎng)上出售個(gè)好價(jià)錢(qián)之外，相比較SOHO中國(guó)的其他在京物業(yè)，CBD區(qū)域過(guò)去一段時(shí)間的租金上漲水平是最慢的，“我猜因?yàn)檫@里的外資企業(yè)多，其他區(qū)域的中國(guó)企業(yè)多，外資企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了�！�
除此之外，整售北京物業(yè)也與政策有關(guān)。“隨著北京市的商業(yè)物業(yè)不能散售這個(gè)文件的出臺(tái)，就標(biāo)志著商業(yè)物業(yè)除了整售這一條路，其它的商業(yè)模式已經(jīng)不存在了。我們只有一個(gè)路子，沒(méi)有第二條路可以走了�！迸耸僭跍贤〞�(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示。
在媒體溝通會(huì)上，潘石屹?gòu)奈乃噺?fù)興講到人工智能，認(rèn)為公司要從重資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司變?yōu)槠脚_(tái)化的輕資產(chǎn)公司，才能夠符合這次人類(lèi)突變。對(duì)于目前SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型策略，他用一句話(huà)來(lái)概括就是，“使用比擁有更重要，分享比使用更重要�！�
在后續(xù)與媒體的閑談中，當(dāng)被問(wèn)及對(duì)個(gè)人是否應(yīng)該在北京買(mǎi)房的看法時(shí)，潘石屹沉思著笑了笑表示，“還是那句話(huà)，‘使用比擁有更重要’，現(xiàn)在連自行車(chē)、汽車(chē)都沒(méi)必要自己買(mǎi)了，隨著共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)的住房還需要買(mǎi)嗎？”
可以印證上述觀點(diǎn)的是，潘石屹在溝通會(huì)上表示，SOHO3Q業(yè)務(wù)會(huì)往二三線(xiàn)城市拓展，因?yàn)榇罅康姆孔佣荚谶^(guò)剩，以后SOHO中國(guó)不會(huì)再拿地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，也基本不會(huì)收購(gòu)改建。
光華路SOHO 2是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后首次欲整售的在京資產(chǎn)，但在上海市場(chǎng)，SOHO中國(guó)過(guò)去4年內(nèi)已經(jīng)出售了5個(gè)半上海項(xiàng)目，總計(jì)金額達(dá)236億元。若光華路SOHO2和凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目在今年成功出讓?zhuān)馕吨鴱?014年開(kāi)始，四年內(nèi)，SOHO中國(guó)將通過(guò)銷(xiāo)售京滬兩地辦公物業(yè)套現(xiàn)超過(guò)340億元。
據(jù)了解，出售上述兩個(gè)最新項(xiàng)目獲得的資金將會(huì)用于拓展SOHO3Q業(yè)務(wù)和分紅。業(yè)內(nèi)人士分析這兩個(gè)項(xiàng)目可以獲得資金超100億。
截至目前，SOHO中國(guó)還有21個(gè)項(xiàng)目。潘石屹指出，剩下的項(xiàng)目具體什么時(shí)候賣(mài)，還要走一步看一步，不過(guò)，上海外灘SOHO和北京望京SOHO是永遠(yuǎn)不會(huì)銷(xiāo)售的，前者位置太重要了，后者太漂亮了。
只有兩個(gè)項(xiàng)目不會(huì)賣(mài)
7月4日，SOHO中國(guó)在北京和上海(樓盤(pán))同時(shí)召開(kāi)渠道溝通會(huì)，董事長(zhǎng)潘石屹宣布啟動(dòng)光華路SOHO2、凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售，而位于北京CBD光華路的SOHO 2并非其曾公布的出售名單當(dāng)中的物業(yè)。
在7月7日新聞發(fā)布會(huì)上，面對(duì)出售光華路SOHO 2原因的提問(wèn)，潘石屹仍然并稱(chēng)一貫的論調(diào)：“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時(shí)候進(jìn)貨，高的時(shí)候出貨。SOHO中國(guó)這么多年發(fā)展時(shí)間里，永遠(yuǎn)在遵循這樣一個(gè)原則�！�
在媒體的追問(wèn)下，潘石屹進(jìn)一步表示，首先，從租金回報(bào)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格處于高位。中國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)租金回報(bào)率并不高，利率水平卻并不比國(guó)外低。不管這個(gè)物業(yè)在CBD還是在外灘，還是在什么地方，商業(yè)上衡量的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，就是租金回報(bào)率。全世界的租金回報(bào)率基本上都在一個(gè)大體的范圍之內(nèi)，當(dāng)然跟國(guó)家的利率有很大的關(guān)系�，F(xiàn)在中國(guó)商業(yè)物業(yè)凈得租金回報(bào)率大概在2.7%或者2.8%左右。
第二個(gè)輔助性的指標(biāo)就要考慮銀行的利率是高還是低，基礎(chǔ)利率是高還是低。中國(guó)現(xiàn)在辦公樓的價(jià)格、商場(chǎng)的價(jià)格高，比辦公樓、商場(chǎng)更高的價(jià)格是住宅的價(jià)格。住宅的價(jià)格你就看，北京、上海任何一個(gè)住宅的價(jià)格，租金回報(bào)率不到1%。
在潘石屹看來(lái)，通過(guò)上述指標(biāo)來(lái)衡量，就算地理位置也不一樣，樓的形狀不一樣，樓的大小都不一樣，目前已是可以出售項(xiàng)目的“高點(diǎn)”。
光華路SOHO一直被視為SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)，這次為什么會(huì)被列入出售資產(chǎn)？在會(huì)后與媒體的閑談中，潘石屹透露到，第一，這個(gè)項(xiàng)目很成熟，98%的出租率，是潛在買(mǎi)家能夠根據(jù)回報(bào)率、風(fēng)險(xiǎn)率算清楚的；第二個(gè)考慮，北京尤其是CBD核心區(qū)商業(yè)物業(yè)未來(lái)的供應(yīng)量比較大，會(huì)對(duì)市場(chǎng)生態(tài)發(fā)生一些影響，同時(shí)，對(duì)于SOHO 中國(guó)來(lái)講，過(guò)去一段時(shí)間，CBD的租金上漲水平是最慢的，望京上漲最快的，金融街、中關(guān)村的上漲都比CBD快，其猜測(cè)是因?yàn)镃BD外資企業(yè)多，其他區(qū)域是中國(guó)企業(yè)多，外資企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。
自2012年SOHO中國(guó)宣布告別散售模式、從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)-自持”后，潘石屹幾乎一年甩賣(mài)一個(gè)項(xiàng)目。2014年2月28日，SOHO中國(guó)宣布將其在上海的兩個(gè)項(xiàng)目“SOHO靜安廣場(chǎng)”和SOHO海倫廣場(chǎng)“以52.3億元的對(duì)價(jià)，出售給金融街控股。隨后的三年間，SOHO中國(guó)相繼出售了凌空SOHO、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。
SOHO 3Q是未來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)
潘石屹表示，面對(duì)急劇變化的社會(huì)，SOHO中國(guó)要從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，SOHO 3Q將是未來(lái)SOHO中國(guó)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。SOHO 3Q是SOHO中國(guó)推出的共享辦公品牌，目前是北京、上海最大的共享辦公空間。目前，SOHO 3Q已經(jīng)有17000個(gè)工位，出租率80%左右，預(yù)計(jì)年底將達(dá)到95%。
潘石屹透露，未來(lái)SOHO 3Q規(guī)模將會(huì)“數(shù)量級(jí)發(fā)展”，目前SOHO 3Q僅在一線(xiàn)城市有布局，他認(rèn)為SOHO 3Q已經(jīng)成熟，可以在其他城市包括二三線(xiàn)城市進(jìn)行數(shù)量級(jí)發(fā)展，。
“我做事情特別聚焦，SOHO 3Q將是未來(lái)SOHO中國(guó)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，其他的業(yè)務(wù)我都不會(huì)做�！迸耸僬f(shuō)。
轉(zhuǎn)型共享辦公空間SOHO 3Q，潘石屹是怎么考慮的？“我覺(jué)得SOHO 3Q的模式比較簡(jiǎn)單，我們沒(méi)想是一個(gè)貼牌的輸出管理模式，我們還是把它的房子租過(guò)來(lái)，租過(guò)來(lái)以后裝修、收租金等等，這還是我們認(rèn)為比較成熟的商業(yè)模式�！痹诖媪渴袌�(chǎng)日益受到關(guān)注的當(dāng)下，租用“破房子”改造再出租成了潘石屹瞄準(zhǔn)的下一個(gè)目標(biāo)。
潘石屹透露，未來(lái)兩個(gè)月，SOHO 3Q會(huì)進(jìn)行新一輪融資，融資以及公司本身的資金將會(huì)投入SOHO 3Q的后期發(fā)展。潘石屹稱(chēng)，“雖然SOHO中國(guó)并不缺錢(qián)，但是融資有助于推廣SOHO 3Q”。
打印本頁(yè)
