從來沒有一個行業(yè)引起過如此廣泛的關(guān)注；從來沒有一個產(chǎn)品價格的升降引起百姓這般牽腸掛肚；從來沒有一種經(jīng)營方式造就那么多的億萬富翁和“明星”；從來沒有一種產(chǎn)業(yè)吸收了那么多資金及各行各業(yè)的參與。如今中國的房地產(chǎn)業(yè)做到了。
房地產(chǎn)業(yè)對地方政府的警示
有些地方用“土地銀行”經(jīng)營城市，不論是CBD還是花園廣場，目標(biāo)是營造城市的最高地價，獲取地方政績和利益的最大回報。不少地方房地產(chǎn)稅收占地方稅收的50%以上，在房地產(chǎn)價格體系中稅收及土地的構(gòu)成成本占房地產(chǎn)價格的50%以上(而國外的房地產(chǎn)土地和稅收才占20%左右)。有些地方不惜動用規(guī)劃力量進行圈地運動，如此而為，各種矛盾的出現(xiàn)也在情理之中，更有甚者為了獲取更高的地價、更舒適的城市環(huán)境，建議驅(qū)趕低素質(zhì)人群。城市經(jīng)濟不是由廣大人民群眾支撐的嗎？20年前的國人，誰富誰窮？多數(shù)國人都得益于改革開放的好政策，由窮變富，由低素質(zhì)到高素質(zhì)，尚未完成這一過程的人應(yīng)該得到更多的支持與扶助，更應(yīng)運用社會保障體系幫助他們……
矛盾的出現(xiàn)與城市土地是面對什么樣的人群有關(guān)，很明顯在稀缺的城市土地資源里，為富人蓋房利潤回報更高，房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟是一榮俱榮、一損俱損，可見一斑。如此拔苗助長式的GDP的高速增長，一旦崩盤，后果不堪設(shè)想。
房地產(chǎn)業(yè)對開發(fā)商的警示
一個時期以來，呼聲最高的是“中國房價還得漲20年，房價要漲好幾倍，因為中國有不斷擴張”的真實需求：一是從現(xiàn)在的擠破頭買經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實需求遠未滿足；二是從每年超過1.5%城鎮(zhèn)化率看人口增長、住房需求增長。若再加上所說的“住宅市場化，經(jīng)濟適用房要取消”，無異于廣為告之“地產(chǎn)市場空間還很大”！這是犯了路線錯誤。看到有利可圖，大家就一窩蜂全上。很多產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品已有深刻教訓(xùn)。真正做到產(chǎn)品節(jié)能降耗、降低成本并提升市場占有率、確保產(chǎn)業(yè)能穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該是聰明的房產(chǎn)商追求的目標(biāo)。一碗飯就想吃成胖子、誤導(dǎo)消費者、奇貨可居是極愚蠢的。過高的利潤及供不應(yīng)求的假象會引來更多的問題。君不見聯(lián)想、華為、國美進駐地產(chǎn)業(yè)，奶業(yè)大腕涉足地產(chǎn)業(yè)，真似“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”。他們眼紅開發(fā)商的暴富，恨不得“拆了廠房、搗了機器、趕走了工人、變性了土地”而加入轟轟烈烈的房地產(chǎn)開發(fā)中……此情此景，喜乎悲乎？爭食中損失的乃自家元氣，顯然非明智之舉。而一個社會，就如同一個大家庭，各成員都需要各盡其能、各司其職，方能均衡、全面發(fā)展。需要指出的是：努力做好自己的行業(yè)，使“餐桌上有我們產(chǎn)的可樂；路上有自己品牌的汽車；數(shù)碼產(chǎn)品不會死光光；三黃雞比得上肯德基……”可能會更好。
中國的城鎮(zhèn)化擴大需求居住空間，這是一個事實。而它果真首當(dāng)其沖成為現(xiàn)今預(yù)期的高房價的一個支撐點嗎？解決這樣一個供需關(guān)系的方法應(yīng)該是增長供給滿足需求，而不是以皇帝女兒不愁嫁的姿態(tài)出現(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)對銀行的警示
新一輪地產(chǎn)經(jīng)濟中，銀行的貢獻可謂巨大，不論是其對開發(fā)商建設(shè)貸款的強力支持，還是引導(dǎo)百姓的銀行按揭消費，都表現(xiàn)出極大的熱情。而從2003年，央行就意識到了風(fēng)險的存在。為防范金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，央行曾就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求下發(fā)各地方銀行機構(gòu)，可惜在地方商業(yè)銀行過分依賴當(dāng)前房貸獲得利潤的利益驅(qū)使下，在多方強大利益抗衡下，央行121號文宣告無疾而終。
《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，以詳實的數(shù)據(jù)告訴大家：2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55%以上，這意味著中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險交給了銀行，而銀行的風(fēng)險最終是要由整個社會來承擔(dān)的，這是極不公平的事，故央行建議取消預(yù)售制度。
這種跨行業(yè)的建議會遭到強烈的反對，何況預(yù)售制度的取消還需過人大立法這一關(guān)，盡管網(wǎng)上調(diào)查有85%的支持率，但也只能把開發(fā)商嚇出一身冷汗而已。信貸風(fēng)險的確存在，一個人可貸幾千萬炒房、上一輪房產(chǎn)熱留下的爛尾樓，各商業(yè)銀行更現(xiàn)實的做法是加強業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保專款專用，提防一人按揭?guī)滋鬃》康娘L(fēng)險……
而面對央行的報告和建議，地產(chǎn)商們異口同聲對央行說“不”！央行能否有鐵腕力挽狂瀾？我們拭目以待。
筆者認為取消預(yù)售制度是必然的結(jié)果，只是時機問題。具備專業(yè)實力的地產(chǎn)商應(yīng)該是盼望這樣的塵埃落定行業(yè)洗牌而不是拒絕。
房地產(chǎn)業(yè)對百姓的警示
中華民族對家的鐘愛程度遠遠超出了世界各國人民，這是數(shù)千年文明史留給我們的傳統(tǒng)，也是一大特色。這是可以理解的。但問題是熱衷得有些盲從。
首先傾囊所有也要居上己屋。越來越多的年輕人加入購房群體。買房愿望是好的，而超出自身購買能力，提前加速消費，不惜搜盡一切可利用資源(包括父輩一生的積蓄)加入購房大軍，加大供給與需求間的不平衡，一方面推動房價不合理上漲，二來參與造就了自己的“負翁”絕對值量，這是得不償失的。
其次要買大面積居所。動不動就是購置120平方米的三房兩廳，150-200平方米的躍層，就連經(jīng)濟適用房也不肯屈居，造出140-250平方米的大房！我們不妨看看香港豪宅的定義也不過是建筑面積在100平方米以上，有獨立的客、飯廳，主人房有獨立衛(wèi)生間而已(1994年，這樣的樓宇單位占香港商品住宅的總量不超過3%)。在新加坡、日本等國，60-90平方米成為住房主力戶型。
大宅風(fēng)行，一方面來自地產(chǎn)商制造，另一方面是購房者心理的不成熟，跟風(fēng)、從眾、攀比心理導(dǎo)致了非理性消費。
房地產(chǎn)業(yè)對專家、學(xué)者的警示
在這場房地產(chǎn)博弈中，有些專家、學(xué)者的呼聲從沒間斷，驚人之作漫天飛舞，驚人之語真如大珠小珠落玉盤。但無論如何，都應(yīng)該實事求是，都必須追求真理。非專業(yè)的個別“專家、學(xué)者”，如僅憑借其學(xué)術(shù)范圍內(nèi)的博學(xué)和敏感剖解地產(chǎn)現(xiàn)象，是不太適宜的，所謂“隔行如隔山”、“不入虎穴焉得虎子”等等，均是此理。弄不好一葉蔽目全局敗光。
博學(xué)之士，修書立著當(dāng)時，更該謹記一個道理就是“天下者天下人之天下也”。在房地產(chǎn)行業(yè)上，不單是國計民生的問題，更是考驗一個人的良知與責(zé)任！
房地產(chǎn)對輿論傳媒的警示
1998年以前，整個傳媒業(yè)宣傳的都是房價太高，政府稅費太多，百姓心理越跌越不買，面對通貨緊縮，中央采取減免幾十種稅費政策以拉動經(jīng)濟。隨后，房地產(chǎn)經(jīng)濟起飛，房價要漲之聲不絕于耳，百姓越貴越買，越漲越買，直至七部委新政出臺……
北京是全國政治、文化經(jīng)濟中心，至少占有50%以上的輿論力量，其中一個天通苑經(jīng)濟適用房出現(xiàn)了這樣那樣的問題，便出現(xiàn)了要取消經(jīng)濟適用房的說法……倘若占全國1%的北京人全為富人，需用富人理論開發(fā)房地產(chǎn)，對北京來說、特別是對北京房地產(chǎn)老板來說是正確的，但此理論套在全國各地占99%的人口就很難說了，地方小老板沒錢搞這個那個報告，任憑北京大腕評古論今，此時，只有寄望于中央政府的決心和各媒體的正義之聲了……
國人民主意識不斷增強，一言堂早已成為過去。馬寅初校長的人口論若得以大家參與討論，中國不會出現(xiàn)較嚴重的人口問題。房地產(chǎn)問題能得到各方不同聲音，此乃社會一大進步，筆者斗膽示警，但只對事不對人。事越辯越明，還需傳媒多多關(guān)注中國房地產(chǎn)業(yè)，各抒己見，就讓風(fēng)雨來得更猛烈些吧！
隨便游覽傳媒報道、留心身邊怪象，不難發(fā)現(xiàn)中國特色：吃的是每年幾千億元的“滿漢全席”；行走在路上的是像中巴車般大的豪華坐騎；住的是一輩子都不落后的豪宅。這與節(jié)約型社會、和諧社會是多么不協(xié)調(diào)！如果說某些現(xiàn)象是少數(shù)富人所為，不必杞人憂天�？纯次覈诮ㄖ䴓I(yè)上的眾多令人痛惜行為：不管是直沖云霄的樓堂館所、還是挖地三尺的廣場花園；我建你拆的樓宇、你修我挖的馬路，無論從建設(shè)上，還是從消費上其造成的巨大浪費不是一般人能想像得出的！勤勞而不致富的近代幾百年歷史現(xiàn)象，值得每一個中國人深思！
此輪房地產(chǎn)經(jīng)濟，若不能從各方得到有效治理，問題就會比較嚴重了。但愿若干年后房地產(chǎn)產(chǎn)品上還能貼上我國 商標(biāo)，一旦國人都住上洋品牌的“洋樓”，吾等房地產(chǎn)人不知如何面對列祖列宗和兒孫？
(作者簡介：李明 畢業(yè)于廣西工學(xué)院工民建專業(yè)。歷任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司柳州公司董事、柳州地豐置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理，現(xiàn)任廣西南方拍賣有限責(zé)任公司董事長)
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