商務部全國摸底調查后撰寫的《全國商業(yè)地產運行報告》(以下簡稱《報告》)早已上報國務院，批復還沒有到達商務部，坊間就一再猜測，《報告》的秘而不宣和正在等待之中的國務院批復到底會將商業(yè)地產引向何方？
“今年上半年，我國商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長23。 8%，我國商業(yè)地產開發(fā)繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢。一些地區(qū)空置面積增長過快，商業(yè)地產已呈局部過熱趨勢。”10月20日，商務部終于打破對7月以來全國商業(yè)地產摸底調查結果的沉默，表示商業(yè)地產局部過熱。
《報告》痛觸焦點
此前，中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平就已向媒體公開全國商業(yè)營業(yè)用房的空置量多達2878萬平方米，一石激起千層浪，商業(yè)地產再次成為眾矢之的。
實際上，“這份《報告》所涉及的每個問題幾乎都刺中了商業(yè)地產的痛處�！闭{查組知情人士向記者坦言，商務部的謹小慎微也是出于無奈。
所謂的“痛觸焦點”，在于商業(yè)地產的“泡沫之憂”。
“今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%，連續(xù)5年高于房地產投資增速，部分地區(qū)商業(yè)地產呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢。1至7月，北京商業(yè)營業(yè)用房投資增長32%，天津增長48%，陜西、山東、四川同比增長超過50%，湖北、海南、河南增速均超過90%，而武漢市的增長高達218.7%�！�
而與投資的高速增長齊頭并進的還有商業(yè)營業(yè)用房的高空置率。據(jù)商務部有關人士透露，在上半年全國商品房空置面積同比增長7.9%、住宅增長2.2%的同時，商業(yè)營業(yè)用房增長高達21%。其中北京商業(yè)營業(yè)用房空置面積同比增長133%，遠遠超過投資增長速度。
“在我看來，目前商業(yè)地產無論是總量、增量還是空置率都已經到了臨界點了�！闭{查組成員、中國城市商業(yè)網點建設管理聯(lián)合會研究中心主任韓健徽向記者高度概括了商業(yè)地產目前的這種“過熱現(xiàn)象”�！澳每罩寐蕘碚f，在國外，空置率達到15%就已經很危險了�！�
更不可思議的是，許多二三線城市都在發(fā)展大型商業(yè)地產項目。
“以購物中心為例，全國范圍內面積在10萬平方米以上的非常多，很多中小城市盲目追求大型化，在二、三線城市有很多二三十萬平方米的項目�！蓖跤榔秸f。
國外媒體曾報道，預計未來世界最大的十個購物中心將會有五個出現(xiàn)在中國。而據(jù)商務部調查，近兩年來，北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在100萬平方米以上；深圳已建成和在建的購物中心面積有100萬平方米左右；武漢、成都、杭州等中型城市大型購物中心的投資建設也風頭正勁。
“近幾年來，商業(yè)地產的發(fā)展和規(guī)劃一直都在賽跑，比如，在遼寧省的商業(yè)規(guī)劃中，光商業(yè)街就多達百條�！表n健徽指出，通常情況下，一個省份規(guī)劃二十條左右的商業(yè)街就基本可以滿足人們的商業(yè)需求了�！斑@簡直就是商業(yè)地產的大躍進�！�
《報告》較為真實地反映了商業(yè)地產目前局部過熱的現(xiàn)狀、龐大的體量和高空置率的反差等問題，令商務部以及整個調查組在對外部的宣傳上保持了前所未有的低調。
2000億元可預見風險
泡沫破滅的最大買單者自然是銀行，于是，對銀行風險的評估則成了《報告》的重頭戲。
10月20日，商務部傳出的數(shù)據(jù)平添了業(yè)界對銀行風險的再度擔憂。
據(jù)商務部的調查數(shù)據(jù)顯示，目前我國商業(yè)地產開發(fā)投資中有50%左右的資金來源于銀行貸款。而據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計，今年前7月全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)貸款余額已經多達437.6億元，增長46.3%，增速比住房開發(fā)貸款高31.4個百分點。
“個人購買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大。比如，中國建設銀行的個人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上�！耙晃徽{查組成員指出，目前全國個人購買商業(yè)用房貸款額約2000億元�！皞�人還貸主要依靠商鋪租金或開發(fā)商承諾的投資回報，但從目前商業(yè)地產的經營狀況看，這部分貸款潛伏的風險較大。”
如果按照商務部所透露的數(shù)據(jù)，銀行在商業(yè)地產方面所承擔的可預見性風險應該在2000億元左右。顯然，這已高出了此前業(yè)界所傳的1400億元-1800億元的商業(yè)地產銀行風險的預測。隱性風險主要來自于以住宅名義進行的商業(yè)地產開發(fā)。
“由于不少城市普遍存在商住樓，住宅和商業(yè)沒有明確界定，使得大量開發(fā)商將以住宅名義立項而取得的貸款用于商業(yè)地產開發(fā)�！表n健徽也向記者坦言，“畢竟，商業(yè)地產的貸款門檻要比住宅高，利潤也大得多。”韓健徽也表示出了對隱性風險的擔憂。
“目前海外基金雖然正在紛紛進入商業(yè)地產領域，但是基金進入渠道以及政策受限，加之外資基金對商業(yè)地產的投資標準還比較高�；疬�不能改變目前商業(yè)地產的融資結構�！表n健徽指出，雖然在商務部的《報告》中，調查組諫言“放開基金、信托市場，培育像海外基金那樣長期穩(wěn)定的投資主體。“但是，在關注基金的同時，政府不能放松對商業(yè)地產銀行風險的警惕�！般y行融資畢竟才是商業(yè)地產的主要融資渠道�！�
調控升級
“什么才叫宏觀調控呢？實際上，商務部對商業(yè)地產的調整一直都在進行。比如，有關全國城市商業(yè)網點規(guī)劃，從2001年開始就每年都在不斷地下發(fā)通知，落實起來就會有阻力�！表n健徽向記者坦言，對于下一步決策層的動作還很難作出判斷。據(jù)了解，在國外，城市的商業(yè)網點規(guī)劃是一種科學的宏觀的調控手段。
“接下來，國家應該會在促進商業(yè)地產健康有序發(fā)展，避免銀行風險及土地、資金等社會綜合資源的浪費等方面有所考慮�！闭{查組知情人士向記者坦言，“新一輪商業(yè)地產宏觀調控一定會有土地、金融等多種手段的加入�！�
正如這位知情人士所言，就在《報告》上報國務院不久，商務部就聯(lián)合國家財政部和建設部第五次下發(fā)了《關于進一步做好地級城市商業(yè)網點規(guī)劃工作的通知》，而與此前四次“通知”所不同的是，文件的核心是在今年年底沒有完全商業(yè)網點的地級市不再審批萬米以上的商業(yè)項目，包括建設。
“這是一個信號。商業(yè)地產不能隨便批地，政府開始動用土地的手段對商業(yè)地產進行調控�！蓖跤榔皆诓煌瑘龊喜恢挂淮蔚刂赋�，商業(yè)項目的培育，要有二三年的時間。目前中國正處于商業(yè)地產建設的高峰期，如果現(xiàn)在不重視商業(yè)地產的問題，在二三年后問題就會集中出現(xiàn)，到那個時候就很難調控和解決了。王永平建議，目前政府迫切需要從法律、經濟、行政幾個手段并用，加強對商業(yè)地產的調控和管理。
據(jù)了解，《全國城市商業(yè)網點規(guī)劃條例》已經進入立法程序，但是具體出臺時間還很難預測。而據(jù)一位知情人士透露，《報告》中“對已經審批的大型商業(yè)項目要進行一次清理”，也有可能為決策層采納，這就意味著，對不符合當?shù)氐纳虡I(yè)網點的規(guī)劃的商業(yè)地產項目，建設部和各地的主管部門將重新對這些項目進行調整。
當然，商業(yè)地產局部過熱所導致的銀行風險注定了金融調控也將在商業(yè)地產新一輪的宏觀調控中扮演著重要的角色。據(jù)記者了解，在商業(yè)地產空置率居高不下的重慶，有報道稱，銀行將嚴控商業(yè)地產開發(fā)及按揭貸款的發(fā)放，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產項目還有選擇性支持外，所有股份制銀行均已停止對商業(yè)地產項目的貸款發(fā)放。與此同時，央行在前段時間也明確表示，對于產權式商鋪的信貸各銀行不予支持。
雖然在國務院出臺專門針對商業(yè)地產的調控政策之前，商業(yè)地產的調控已經悄然潛行，而有業(yè)內人士認為，《報告》和國務院的批復所帶來的將會是真正意義上的商業(yè)地產宏觀調控。
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