本報記者 吳迪；見習記者 田新杰 上海報道
“大家都很擔憂”，這是俞斌對記者的開場白。
10月20日晚，華燈初上，記者找到俞斌的時候，他剛剛結束了當天對于上海市地產(chǎn)界知名專家的連環(huán)走訪。俞在上海有20多年房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗。現(xiàn)在的職務是中穗投資管理有 限公司(以下簡稱中穗公司)的董事總經(jīng)理。
“盡管觀點略有不同，但對未來市場的擔憂卻驚人一致�！庇徇M一步向記者闡述他此輪走訪的成果�！鼻≡诋斎�，國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布了70個城市房屋銷售價格指數(shù)，9月份，上海房價下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國房價環(huán)比降幅最大的城市。有媒體稱之為“上海領跌全國樓市”。
而更前一日，上海市統(tǒng)計局公開的“三季度本市企業(yè)景氣調(diào)查分析”中，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至不到90點，已與1999年的水平相當。
恐懼正在襲來。
供應持續(xù)放量
“很多開發(fā)商在整個9月就是什么事情也不做，沒有企劃、沒有宣傳，更沒有任何針對性的戰(zhàn)略，只有夜夜笙歌。”一位開發(fā)商告訴記者，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的“金九”甚至于全公司員工輪流放假出去旅游。
“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的說法。意指這兩個月的銷售在一定意義上對全年業(yè)績有著至關重要的影響。
然而，今年面對這最后的機會，很多開發(fā)商表現(xiàn)得卻不知所措。
“在上海的數(shù)千家開發(fā)商里，經(jīng)歷過前一輪調(diào)控的都少之有少，很多人從2000年進來，只看過‘暴漲’沒看過‘暴跌’，他們對市場風險的認識最多只停留在專家的嘴巴里�！庇嵴J為。
在以往，賣房子根本不需要任何策劃，也不需要任何宣傳和包裝，在門口拉個橫幅就有人成夜成夜地排隊。而這種環(huán)境里成長起來的開發(fā)商，在當前形勢下所表現(xiàn)的無助，讓人無法想象。
自9月份第二周起，上海住宅新增供應持續(xù)放量，從28萬平方米一路狂飆，第三周達40萬平方米，第四周突破100萬平方米。與此同時，普通住宅價格9月份逐周下跌，第一周均價就比前一周全線下跌10.4%。
應對這一切，一部分開發(fā)商選擇了降價，另一部分選擇了堅持，但更多的人還在盲目中無所事事。
偶爾，他們之間也會相互打個電話，詢問彼此“行情真的會那么差么，以后會更差？”
“在這時候，連降價都不管用”
十月的第一周，上海樓市上市量升至120萬平方米。與此同時，幾乎所有地區(qū)的住宅樓盤開發(fā)商都開始啟動各種降價促銷手段。而“黃金周”期間的“假日樓市”展會，也曾經(jīng)讓一些開發(fā)商重新看到希望。
還斐ぜ�，晌rＵ估樂行模?19家開發(fā)商、4天16萬人次、預售2863套、面積25萬平方米、總金額12億元……房展空前“繁榮”，開發(fā)商“明折明扣”，大有背水一戰(zhàn)的味道，而其成績似乎也讓市場感受到一絲暖意。
然而，這些只是曇花一現(xiàn)。
僅一周時間，一切又重回現(xiàn)實。上海房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計顯示，10月7日10月13日一周共成交新盤套數(shù)3623套，成交面積42.3萬平方米，其中住宅2837套，成交面積34.2萬平方米，與9月份最后一周的35.4萬平方米基本接近。長假之后的第一周，上海新樓市場日成交套數(shù)在400套左右徘徊，與9月份相比沒有出現(xiàn)大的變化。
與此同時，10月10日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，認為目前是買房適當時機的消費者僅有16%，較6月份低2個百分點。
“在這時候，連降價都不管用�！敝行羌瘓F的銷售負責人告訴記者，上海的兩大開發(fā)商中星和大華曾經(jīng)因有兩個樓盤位置相近而引發(fā)一場“價格肉搏”，但最后的結果卻讓兩家企業(yè)都大失所望。盡管降價的前幾天吸引了一些購買者，不過在這一輪熱潮過后，留下的仍是大片的空房，以及更加漫長的等待。
這種等待，對眾多開發(fā)商而言，正逐漸演化成刺入骨髓的恐懼，及幾近悲涼的絕望。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域副總經(jīng)理馮泓睿表示，一手與二手的樓價具有相互的指導性。買家在購房時通常會拿一手與二手的樓價進行比較，再做最后決定，而一定程度上，中介就是開發(fā)商在市場中參照的“鏡子”。
然而，在二手市場中，中介們的生存狀態(tài)比開發(fā)商們更加糟糕。
上海本地最大的民營中介機構智恒房產(chǎn)，年初尚有143家門店，目前已經(jīng)只剩50家，且大幅度裁員并將工資削減近30%。
“這是我們根據(jù)樓市發(fā)展傾向主動做出的選擇”，智恒房產(chǎn)董事長黃建明對此并不諱言，“為了企業(yè)的生存和再發(fā)展，收縮是對未來發(fā)展傾向主動做出的選擇�！�
“這就是中介和開發(fā)商的區(qū)別，中介可以用主動收縮來表達自己對未來走向的判斷，而更上游的開發(fā)商則很可能在等待中把自己逼上‘懸崖’�！秉S說。
轉戰(zhàn)滬外
相對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的消極等待，一些“巨艦”企業(yè)正在努力調(diào)整，其中一個方向就是：轉戰(zhàn)滬外。
“不僅是長三角的其他城市，包括全國范圍內(nèi)許多有投資前景的城市，只要有土地推出，有進入的可能性，我們都有可能根據(jù)具體情況出手。”綠地集團副總裁陸新畬在接受記者采訪時坦稱，企業(yè)已將工作重心從上海本地轉出，以規(guī)避風險。
綠地集團董事長張玉良也曾表示，政策的影響已經(jīng)逐漸清晰，中國房地產(chǎn)的基本走勢依然看好，特別是綠地集團開發(fā)的樓盤大部分為中低價房，對于具有真實需求消費者而言具有很強的競爭力。而事實上，這樣“樂觀”的判斷或許更適合上海以外，比如合肥等部分二線城市。
日前，綠地集團通過收購合肥建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權的形式獲得一幅規(guī)劃總用地為390畝的土地。此外，2005年6月29日，綠地還曾以5.7億元拿下徐州937畝土地。
與綠地的想法相似，同為上海大開發(fā)商之一的復地也在加快外地投資的步伐。2005年5月23日，復地以2.45億元收購了重慶潤江置業(yè)有限公司100%的股權，同時獲得一幅498.7畝的商住兩用地塊；9月15日，又以5.1億元的總價競拍獲得天津最大爛尾樓項目——北洋大廈的在建工程。
對于資金鏈相對牢固的大型開發(fā)商來說，與其冒險繼續(xù)在上海市場“砸錢”，還不如把眼光投向外地市場，畢竟，在一些尚無大量投資客光顧而又有發(fā)展?jié)摿Φ亩�城市投資，風險小得多。
港資臺資逆流而上？
盡管業(yè)內(nèi)對未來上海樓市走勢普遍不樂觀，然而，依然不乏有執(zhí)意進入者。
10月15日，面對怎樣看待未來內(nèi)地房地產(chǎn)市場的問題，瑞安集團總裁羅康瑞向媒體表示上海房地產(chǎn)市場并不存在太大問題，他繼續(xù)看好上海樓市，并且也相信包括上海在內(nèi)的內(nèi)地樓市還將會有更好的發(fā)展。
羅的觀點也在一些香港公司的投資行為中得到驗證。10月10日，恒隆地產(chǎn)斥資7.6億元一舉標下位于遼寧沈陽市舊城中心中街路、占地面積約3.5萬平方米的“地王”；而之前，和黃和新鴻基還在為上海浦東的幾個地塊而爭得不可開交；新鴻基郭炳湘旗下的顯銳投資有限公司更是曾以31.85億元的價格拿下濰坊新村地塊，中標地價為3457萬元／畝，創(chuàng)下了上海土地實施公開招、拍、掛之后的最高出讓總價。
另一方面，港資開發(fā)商對樓市信心截然不同的態(tài)度，同樣體現(xiàn)在市場博弈的另一方——消費者身上。在海外購房者與本地自住者之間，由于觀察角度的不同，也體現(xiàn)著不同的市場信心。
9月底，住商不動產(chǎn)上�？偛酷槍�417位在上海居住的臺灣人所做的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，79%的受訪者認為上海房價未來五年內(nèi)的增值潛力要大過臺灣，只有3%的人持相反看法；89%表示未來兩年可能會在上海購屋，明確表示兩年內(nèi)不會在上海購屋的人只占了10%；55%的受訪者過去三年曾在上海購屋，其中在上海居住三年以上的受訪者，在上海購屋的比例高達97%。
住商不動產(chǎn)中國總部執(zhí)行董事林倩表示，上海在這一波宏觀調(diào)控中的房價跌幅不算大，部份優(yōu)質小區(qū)房價跌幅甚至不超過10%，使得中長期投資人對上海的房價發(fā)展前景有信心，在八月中旬以后上海房地產(chǎn)市場人氣的小幅回升中，除自住者以外，海外中長期投資人也扮演了重要角色。
然而，值得一提的是，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認為，在上海樓市整體信心趨弱的情況下，指望外資的“雪中送炭”能力挽狂瀾，顯然是不夠的。
房貸松動：一個積極的訊號
相比之下，倒是來自政府和銀行的舉動更值得人們關注。
10月11日，上海市政府召開的2005年“世界人居日”活動暨“兩個1000萬”建設工作座談，楊雄副市長在會上表示，政府仍對樓市持續(xù)健康發(fā)展有信心，并且，“兩個1000萬”的建設應該隨著房地產(chǎn)市場的變化作適當?shù)恼{(diào)整，明年將適當控制節(jié)奏。
所謂“兩個1000萬”，是指上海市政府計劃為市場提供1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價普通商品房。
“因勢而變是必然的，在現(xiàn)在這種形勢下，明年‘兩個1000萬’的建設肯定將與今年不同�！币晃恢槿耸扛嬖V記者，上�，F(xiàn)有的成交量中，有很大一部分就是配套商品房的份額，而這部分供應其實給開發(fā)商的壓力非常大�！叭绻髂暝侔催@個節(jié)奏推的話，很多開發(fā)商肯定會支撐不住，因此，‘兩個1000萬’的節(jié)奏調(diào)整，也就是為企業(yè)恢復留下空間�！�
另外，在銀行方面，原先對房貸“嚴防死守”的態(tài)度亦有所松動。
央行上海分行一位中層曾向記者坦言，為了資金及整個金融系統(tǒng)的安全，銀行提高對房地產(chǎn)貸款的門檻是必然的，而銀行同時作為一個需要通過發(fā)放貸款獲得利潤以求生存的市場角色，也面臨著主要業(yè)務之一的房地產(chǎn)貸款縮水壓力，采取措施改變困境也在情理之中。
而對于老公房貸款政策的放松，成為有關銀行貸款政策解凍所有猜測中真正確實的一環(huán)。從8月份開始，滬上各家銀行對房齡10年以上、總價50萬元以下的老公房松開了口子。
進入10月，浦發(fā)銀行總行公布了2006年住房貸款調(diào)整政策，無逾期欠款記錄的老客戶，即便是第二套購房貸款，也將在2006年1月1日貸款執(zhí)行利率調(diào)整時，享受同期同檔次9折的優(yōu)惠利率。此外，中行、民生等銀行近期也都開始對房貸業(yè)務進行調(diào)整。
不過，中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟指出，上海一些大開發(fā)商能夠頻繁獲得大額授信，并不是銀根放松的表現(xiàn)。這些取得授信的企業(yè)，有很多參與了上海市配套商品房的建設，信貸表征之下，實則是政府對自住型需求的支持。
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