北京寫字樓凸現(xiàn)5大變化
早在2004年下半年開始，
業(yè)內(nèi)人士就預(yù)測，2005年是北京樓市寫字樓供應(yīng)突增的一年。時至10月，佳程廣場、金地國際中心、萬大廣場、北京國際中心等大量寫字樓樓盤的開工建設(shè)和銷售也證實(shí)了這一點(diǎn)�；仡^看，供應(yīng)的增大，在增加北京寫字樓競爭的同時，也在寫字樓供應(yīng)的區(qū)域、產(chǎn)品以及相關(guān)的配套等方面帶來了明顯的變化。
供應(yīng)量激增
今年，北京寫字樓市場異常活躍。除了中關(guān)村核心區(qū)、CBD區(qū)域之外，亞奧板塊、三環(huán)、二環(huán)沿線也在大量建寫字樓項目。從上半年的供應(yīng)看，新增供應(yīng)就達(dá)156萬平方米，比去年全案的新增供應(yīng)量還多。來自高力國際的資料顯示，截止到2005年6月，北京寫字樓的存量達(dá)到了8876988平方米，其中超甲級144000平方米，甲級寫字樓3624435平方米。
地域分布的多元化
如果說前幾年北京寫字樓主要供應(yīng)市場在中關(guān)村、CBD以及金融街的話，那么，2005年北京寫字樓的供應(yīng)區(qū)域則出現(xiàn)了多元化的態(tài)勢：除以上三個重點(diǎn)區(qū)域外，二環(huán)、三環(huán)沿線、西部、南部等都有不同規(guī)模和檔次的寫字樓項目出現(xiàn)。
建筑類型的多樣化
各個地段各個區(qū)域的寫字樓供應(yīng)增加也帶來了多樣化的辦公建筑形式，這主要體現(xiàn)在以下方面：
首先，物業(yè)屬性的多樣化。除了不同檔次的寫字樓，也有不少企業(yè)選擇在公寓辦公或者在酒店辦公。尤其完全寫字樓化的商住公寓，吸引了眾多中小公司購買。其次，建筑形態(tài)的多樣化。既有城市中心商務(wù)區(qū)的超高層建筑，也有以郊區(qū)商務(wù)花園為代表的獨(dú)棟建筑，或者連體、聯(lián)排辦公建筑。再次，空間形態(tài)的多樣化。北京寫字樓市場中既有大公司喜愛的平層、開敞的辦公空間模式，也有創(chuàng)意類公司鐘愛的LOFT、躍層辦公空間模式，也有律師事務(wù)所、政府機(jī)構(gòu)等喜愛的隔間式私密辦公空間形式。
需求對象的變化帶來產(chǎn)品變革
中小企業(yè)在慢慢成為北京寫字樓市場的主體需求。而這一點(diǎn)變化不僅帶來了產(chǎn)品的變化，也帶來了北京寫字樓市場的價格下降的變化。
慧科大廈的負(fù)責(zé)人告訴記者，之所以想到涉及22部電梯，其實(shí)除了考慮解決豎向交通外，也考慮到了中小企業(yè)的公司形象和自我形象意識問題。
競爭要素發(fā)生了變化
寫字樓供應(yīng)的增多，需求主體的變化帶來了市場競爭要素的變化。地段、產(chǎn)品不再是競爭的主要要素，最重要的，如何為入駐企業(yè)創(chuàng)造附加價值，倒成了買家非常關(guān)注的問題。對于入駐企業(yè)來說，能夠促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)力提升的要素是非常重要的。基于商務(wù)的復(fù)雜性以及企業(yè)多樣性，在寫字樓市場競爭激烈的情況下，對市場進(jìn)行細(xì)分，對客戶群進(jìn)行精確定位已經(jīng)十分必要了。如果能夠找到合適的目標(biāo)市場，為特定客戶提供專門服務(wù)，項目才有可能形成獨(dú)特的競爭力。
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