其三是“炒賣狂熱”階段，在政府“吹風(fēng)”、開發(fā)商“點(diǎn)火”、中介“添薪”之下，樓市虛火越燒越旺，炒房族乘勢而生。先是手握重金的江浙“炒房團(tuán)”席卷而至，接著在長三角等熱點(diǎn)樓市，海外購房人也紛至沓來。房屋轉(zhuǎn)手越來越快，房價(jià)愈炒愈高。加之信息不對(duì)稱，在樓市黑嘴的“升值”鼓吹之下，當(dāng)?shù)厥钟杏噱X者紛紛跟進(jìn)，甚至工薪族貸款炒房也開始出現(xiàn)。這期間，金融工具推波助瀾。銀行普遍放松房貸審批、提高貸款成數(shù)，甚至虛假貸款，樓市泡沫越吹越大。
最后是“博傻”階段。不少真正需要房子的中低收入者成為“博傻”游戲“最后一棒”的接棒者，而“從窮人口袋里掏錢”的真正炒家早已出手脫身。
“退房風(fēng)潮”正是在這“最后接棒”的背景下釀成。中國土地學(xué)會(huì)秘書長黃小虎的話頗耐人尋味：“一方面普通老百姓的收入很低，一方面開發(fā)商暴富，這本身就是一個(gè)社會(huì)兩極分化的組成部分。房價(jià)上漲過快促進(jìn)了投資、投機(jī)活躍，最后的結(jié)果實(shí)際上就是窮人補(bǔ)貼富人！”
拿什么拯救樓市？
上�！巴朔匡L(fēng)潮”所暴露出的種種問題，呼喚對(duì)整個(gè)樓市深刻反省。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“著力解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題”列為２００６年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，提出將加強(qiáng)市場監(jiān)測，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品房的建設(shè)和消費(fèi)，并加大對(duì)自住房消費(fèi)的支持力度。業(yè)內(nèi)專家指出，這一政策取向?yàn)闃鞘欣Ь值那蠼馓峁┝似鯔C(jī)。
專家認(rèn)為，“東風(fēng)”之下，“拯救”樓市須從以下三端入手：
其一，盡快實(shí)行土地公開拍賣，賦予地價(jià)形成比較合理的競爭機(jī)制。近年來，房產(chǎn)暴利首要源于不規(guī)范的土地制度，土地出讓金不是真實(shí)的市場價(jià)格。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，全國大于７０％的土地以協(xié)議方式出讓，大于２０％的土地?zé)o償調(diào)撥，只有不到５％的土地出讓采取拍賣的方式。國資委宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心的一位專家指出，開發(fā)商的“第一桶金”及其超額利潤大多來自廉價(jià)的土地儲(chǔ)備。要改變開發(fā)商和一些利益共謀者拿地獲利的局面，必須徹底推行土地使用權(quán)的有序拍賣，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)初始環(huán)節(jié)上的市場調(diào)節(jié)。
其二，建立可行的利益調(diào)節(jié)機(jī)制，收取土地級(jí)差的增值收益。 國土資源部土地利用管理司副司長束克欣說，地價(jià)高速變化，“多占地，多得利，占好地，得好利”，如此這般，開發(fā)商何樂而不為？房地產(chǎn)升值有相當(dāng)部分是城市建設(shè)功能完善后土地增值的價(jià)值顯現(xiàn)，是政府對(duì)公益設(shè)施建設(shè)的投入帶來的收益，但至今國家并未收取投資回報(bào)。束克欣建議，所有的建筑用地都應(yīng)課稅，甚至在各個(gè)城市紛紛興建大廣場、寬馬路時(shí)，中央政府也應(yīng)對(duì)地方政府課稅。
上海市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)的一位專家認(rèn)為，政府收取土地增值收益實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)增值收益的再分配，這項(xiàng)收益完全可用作低收入家庭住房補(bǔ)貼資金，以體現(xiàn)社會(huì)公平。
其三，對(duì)于市場機(jī)制力所不能及的領(lǐng)域，政府須“有為”。專家建議，政府可以為低收入階層制定優(yōu)惠的房地產(chǎn)交易稅收政策，或者采取有條件退稅政策，但托底的定位應(yīng)放在廉租房上。政府在通盤的土地開發(fā)利用規(guī)劃中，合理地提供廉租房建設(shè)用地，是兼顧市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策理性的必需。只有解決了最低收入階層的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的廉租房，整個(gè)樓市才可能具備健康、可持續(xù)、和諧的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)屬性。（完）
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