房?jī)r(jià)上漲和地王事件的原因都是土地供應(yīng)不足
記者：一線城市由于地價(jià)的增長(zhǎng)使得開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有所減少，所以很多人把目光投向了二、三線城市。如今，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比起一線城市來(lái)似乎更為火爆。您認(rèn)為二、三線城市的房?jī)r(jià)為什么會(huì)暴漲？其房?jī)r(jià)還會(huì)升高嗎？二、三線城市的房?jī)r(jià)的走高趨勢(shì)對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)是否有影響？
潘石屹：從中國(guó)目前情況來(lái)看，二線城市和三線城市的房地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新興市場(chǎng)，新興市場(chǎng)的特點(diǎn)是利潤(rùn)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、規(guī)則不是很清晰。但我想，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，用不了幾年時(shí)間，二線和三線城市的房地產(chǎn)一定會(huì)發(fā)展起來(lái)，同時(shí)市場(chǎng)規(guī)范和銷售規(guī)模也會(huì)隨著放大。至于談到房?jī)r(jià)的暴漲，一線城市、二線城市、三線城市都是一樣的，原因就是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)的不足。
記者：從焦點(diǎn)網(wǎng)發(fā)布的12城市樓盤漲幅榜可以看到,全國(guó)各地的房?jī)r(jià)在近一年多的時(shí)間內(nèi)加速上漲,有的樓盤從06年1月至今漲幅高達(dá)200%;在北京,單價(jià)在15000元/平米以下的普通住宅中,有的漲幅超過(guò)100%.而日前建行研究部的報(bào)告也指出,如果政府不出臺(tái)更有針對(duì)性的調(diào)控政策，下半年房地產(chǎn)價(jià)格將加速上漲。
您是否認(rèn)同當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的說(shuō)法?您認(rèn)為這種上漲速度還是合理的嗎?防止房?jī)r(jià)如此快速上漲還有何良方?
潘石屹：房?jī)r(jià)快速上漲的原因是前兩年土地供應(yīng)不足，在需求一定的情況下，供應(yīng)就決定了市場(chǎng)的價(jià)格。而房地產(chǎn)的價(jià)格主要是取決于過(guò)去兩年時(shí)間里土地的供應(yīng)量，因?yàn)閺氖袌?chǎng)上來(lái)看，土地的供應(yīng)轉(zhuǎn)換成房子的供應(yīng)，需要一到兩年的時(shí)間，這一、兩的時(shí)間一半是政府的審批，另一半是房地產(chǎn)商規(guī)劃和設(shè)計(jì)的時(shí)間。要扭轉(zhuǎn)目前地價(jià)和房?jī)r(jià)暴漲的根本辦法就是增加土地的供應(yīng)和拿出未來(lái)可以供應(yīng)土地的辦法來(lái)。有些城市出現(xiàn)了囤積房子不銷售的現(xiàn)象，根本的原因還是認(rèn)為未來(lái)土地供應(yīng)一定會(huì)不足，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，在這種預(yù)測(cè)下才出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象。消除這種怪現(xiàn)象的辦法也只有一條，就是增加土地的供應(yīng)。
記者： 過(guò)去一周多時(shí)間，全國(guó)接連出現(xiàn)不同版本的當(dāng)?shù)赝恋氐赝跏录�。但是，與此相伴隨的是，政府在這些"地王"中，施加了苛刻的資金交付條款，因此，這很可能對(duì)一些公司，即使是上市地產(chǎn)公司產(chǎn)生嚴(yán)重影響。請(qǐng)問(wèn)，您如何看待這種現(xiàn)象及可能出現(xiàn)的后果？
潘石屹：在過(guò)去的一、兩個(gè)月時(shí)間，許多的大房地產(chǎn)公司，包括香港的房地產(chǎn)公司，都在不斷地坐飛機(jī)從這個(gè)城市飛到那個(gè)城市參加土地的“招拍掛”，同時(shí)，土地的價(jià)格也不斷創(chuàng)出新高，這其中根本的原因是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)的不足。我在媒體上看到政府有關(guān)部門在增加土地的供應(yīng)量，并列出了許多計(jì)劃數(shù)字。其實(shí)，土地的供應(yīng)與市場(chǎng)上彩電、豬肉的供應(yīng)是完全不同的，因?yàn)橥恋厥遣粍?dòng)產(chǎn)。比如在新疆供應(yīng)土地對(duì)北京是不會(huì)造成影響的，同樣，在北京的密云、門頭溝增加土地的供應(yīng)量，對(duì)市中心的房?jī)r(jià)也不會(huì)造成多大的影響，所以我們研究土地供應(yīng)計(jì)劃，不能僅看一個(gè)總的數(shù)字，而要看這些土地分布在什么區(qū)域，這些土地的用地性質(zhì)是什么，是商鋪、寫字樓、住宅、雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房還是政府建的廉租屋。政府提出新的、可以實(shí)施的土地供應(yīng)計(jì)劃，使市場(chǎng)上房屋和土地的供求關(guān)系能趨于平衡，就會(huì)抑制地價(jià)不斷創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高的局面。
尚都遇到的問(wèn)題是成長(zhǎng)的問(wèn)題
記者：據(jù)了解SOHO尚都停業(yè)的商家已經(jīng)開(kāi)業(yè)了，但尚都商業(yè)模式引發(fā)的討論卻很有意義，散售商鋪目前看還沒(méi)有很成功的先例，作為一貫的行業(yè)先鋒，您覺(jué)得您能找到一條將尚都及其他散售商業(yè)帶向繁榮的新模式和新途徑嗎？
潘石屹：對(duì)一些剛剛開(kāi)始成長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)剛開(kāi)始發(fā)展的城市，散售的商業(yè)并不多。但是，我們看一看成長(zhǎng)了幾百年的那些比較成熟的城市和區(qū)域，他們最繁華的商業(yè)街區(qū)無(wú)一不是分散的產(chǎn)權(quán)，都是讓商家自然地成長(zhǎng)，自然地去適應(yīng)市場(chǎng)的變化和人們瞬息萬(wàn)變的流行和時(shí)尚。一個(gè)人或者一個(gè)機(jī)構(gòu)的智慧總是有限的，要讓一個(gè)商業(yè)繁華起來(lái)，一定需要每一個(gè)商家的智慧和他們的創(chuàng)造力。我始終相信，如果將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，用每一個(gè)商家的智慧和市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)的模式會(huì)比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。
記者：上次看您在博客中表示會(huì)投入600萬(wàn)為SOHO尚都作推廣，現(xiàn)在開(kāi)始實(shí)施了嗎？近期會(huì)有哪些活動(dòng)？聽(tīng)說(shuō)"大聲展"將在SOHO尚都開(kāi)幕，您覺(jué)得這些能帶來(lái)人流的推廣活動(dòng)能解決尚都的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題嗎？
潘石屹：我們所能為SOHO尚都做的，一是盡快地完善周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施；二是進(jìn)行推廣和宣傳，提高SOHO尚都的知名度和影響力，讓更多客戶和更優(yōu)秀的商家來(lái)到這里。
第一期600萬(wàn)的推廣計(jì)劃已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，其實(shí)尚都的推廣活動(dòng)自7月開(kāi)業(yè)以來(lái)一直沒(méi)有中斷，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，人流和知名度的提高也需要一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，進(jìn)入8月以后活動(dòng)的規(guī)模和密集度都會(huì)進(jìn)一步提高�！按舐曊埂睂⒃�8月16日在尚都開(kāi)幕，這是這個(gè)展覽的第三站，前兩站在廣州和上海，參觀人數(shù)都超過(guò)了10萬(wàn)人。在第一階段計(jì)劃實(shí)施之后，我們會(huì)根據(jù)反饋情況再調(diào)整我們的推廣重點(diǎn)、推廣方式和我們資金、精力，以及投放力度。同時(shí)，也會(huì)認(rèn)真地聽(tīng)取各個(gè)商家對(duì)第一階段推廣計(jì)劃的意見(jiàn)反映。具體的商家經(jīng)營(yíng)狀況，只能靠商家自己去努力了。商家要在市場(chǎng)中生存，不變的法則是要不斷地為社會(huì)提供最價(jià)廉物美的產(chǎn)品和服務(wù)，商家要想生存和發(fā)展下去也只有這一條路，就是比別人更價(jià)廉物美的更有特色的產(chǎn)品和服務(wù)，除此，沒(méi)有其他任何路可走。
記者：您覺(jué)得尚都遇到的問(wèn)題在您未來(lái)的項(xiàng)目，比如朝外SOHO中還會(huì)遇到嗎？現(xiàn)代城和建外SOHO在開(kāi)始時(shí)都遇到過(guò)不同程度的經(jīng)營(yíng)難度，但現(xiàn)在已經(jīng)成為人流旺盛的成熟商業(yè)區(qū)，您估計(jì)SOHO尚都會(huì)用多長(zhǎng)時(shí)間走出低谷？
潘石屹：SOHO尚都目前遇到的問(wèn)題是成長(zhǎng)的問(wèn)題，是任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成長(zhǎng)過(guò)程中所必須面對(duì)的問(wèn)題�，F(xiàn)代城、建外SOHO的商業(yè)當(dāng)初遇到的困難比SOHO尚都今天遇到的困難嚴(yán)重得多，尤其是建外SOHO東區(qū)，剛開(kāi)始四邊全是工地，這個(gè)困難期就顯得非常長(zhǎng)，但通過(guò)大家共同努力，我們同舟共濟(jì)渡過(guò)了困難。在這個(gè)過(guò)程中也一定有一些商家會(huì)受市場(chǎng)的考驗(yàn)而被淘汰。比如有的商家是第一次做生意，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，或者是在別的地方有經(jīng)驗(yàn)，到了一個(gè)新的地方?jīng)]有及時(shí)調(diào)整而無(wú)法生存等等。這些都是市場(chǎng)“優(yōu)勝劣汰”的自然法則，也是任何一個(gè)商家都無(wú)法回避的事實(shí)。而我們開(kāi)發(fā)商所做的事，就是要認(rèn)清商業(yè)發(fā)展的大方向，盡快地完善并促使政府完善周圍的環(huán)境和配套設(shè)施，幫助形成人氣和提高知名度。同時(shí)團(tuán)結(jié)和聯(lián)合那些積極的力量把商業(yè)氛圍在短時(shí)間內(nèi)培養(yǎng)起來(lái)。希望商家在這剛開(kāi)業(yè)的培養(yǎng)期，能配合我們做一些促銷，讓利的活動(dòng)。我們相信“種瓜得瓜，種豆得豆”，有付出一定會(huì)有回報(bào)的。我們的倡議得到了大部分商家的響應(yīng)。
SOHO尚都有個(gè)別的商家提出要我們減免商鋪的租金，因?yàn)槲覀儾皇菢I(yè)主，不是商鋪的產(chǎn)權(quán)人，我們沒(méi)有這個(gè)權(quán)利去減免租金。但我們會(huì)建議業(yè)主在SOHO尚都商業(yè)的培養(yǎng)期中，與商家一起協(xié)商減免部分的租金，減輕商家的負(fù)擔(dān)。目前據(jù)我所知已經(jīng)有一些商戶和業(yè)主就減免租金進(jìn)行了溝通，也得到業(yè)主的理解，取得了雙方滿意的結(jié)果。
我們會(huì)向所有優(yōu)秀的公司學(xué)習(xí)
記者：請(qǐng)潘總列舉幾個(gè)當(dāng)前業(yè)界商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作相對(duì)成熟和規(guī)范的公司？SOHO中國(guó)有志于在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域做大做強(qiáng)，可以從上述公司學(xué)習(xí)到什么？
潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)公司，包括開(kāi)發(fā)商鋪和寫字樓為主的公司并不是很多。在中國(guó)過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，大部分房地產(chǎn)公司都以開(kāi)發(fā)住宅為主，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)從政府土地政策的支持到銀行按揭貸款的支持都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如住宅房地產(chǎn)。例如商業(yè)用地的適用年限是40年，而住宅的是70年；銀行按揭貸款的成數(shù)，住宅也比商業(yè)地產(chǎn)高得多，這也是許多大的房地產(chǎn)公司不愿意做商業(yè)地產(chǎn)的原因。例如萬(wàn)科，幾年前一直集中在五環(huán)之外開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，目的就是規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，從事商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)相比從事住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，最大的一點(diǎn)不同就是：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段非常敏感。這樣的局面持續(xù)了近十年時(shí)間，目前來(lái)看，盡管政策環(huán)境沒(méi)有多大變化，但市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了比較大的變化，越來(lái)越少的房地產(chǎn)公司去開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，市場(chǎng)上的商業(yè)物業(yè)就越來(lái)越短缺，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的回報(bào)率相對(duì)要高一些，所以我們選擇來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)。我們會(huì)向所有優(yōu)秀的公司，優(yōu)秀的思想學(xué)習(xí)，不管他們是不是商業(yè)地產(chǎn)公司，并在學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。每個(gè)人成長(zhǎng)的道路不同，同樣每個(gè)公司成長(zhǎng)的道路也各不相同。但我們始終牢記孔子的一句話：“三人行，必有我?guī)��！?p>
本新聞共
2頁(yè),當(dāng)前在第
01頁(yè)
[01] [02]
打印本頁(yè)
