物業(yè)管理涉及廣大群眾的切身利益，為了實行政府科學民主決策，提高立法工作的透明度和公眾參與程度，根據(jù)《立法法》和國務(wù)院《規(guī)章制定程序條例》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將《甘肅省物業(yè)管理辦法（草案）》全文刊登公布，廣泛征求社會各界的意見，以便進一步研究、修改后提請省政府常務(wù)會議審議。
公民、法人或者其他組織可以將意見于２００５年１０月１０日前直接寄送甘肅省人民政府法制辦公室，郵編７３００３０；也可以通過甘肅省政府法制網(wǎng)站提出意見，網(wǎng)址：ＷＷＷ．ｇｓｆｚｂ．ｇｏｖ．ｃｎ。
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由城市人民政府和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。
配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 省建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動的監(jiān)督管理。
其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責范圍內(nèi)，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)物業(yè)活動與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
第四條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當扶持物業(yè)管理行業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
第五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后３０日內(nèi)，按規(guī)定取得房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的資質(zhì)證書后方可按資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。資質(zhì)年檢由省建設(shè)行政主管部門組織，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門具體實施。
省外物業(yè)管理企業(yè)進入本省從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等有關(guān)證件到省建設(shè)行政主管部門備案。
第六條 物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當按照國家和省建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域是在充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循規(guī)模經(jīng)營、方便管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則劃定，并由一個物業(yè)管理企業(yè)實施管理的居住小區(qū)。
新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有市政規(guī)劃道路穿過。
第八條 建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當向市縣房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。市縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同有關(guān)部門劃定并公布。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，市縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同有關(guān)部門根據(jù)本辦法第七條規(guī)定的原則劃定并公布。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主人數(shù)在２００人以上的，可以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主代表會議，行使業(yè)主大會的權(quán)力。業(yè)主代表會議的代表一般不得少于３０人。
第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到５０％以上，或者達到３０％以上不足５０％，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議。
第十一條 首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在物業(yè)所在地的市縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括共有住房出售單位）組成。
市、縣房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立１５日內(nèi)，應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組按照建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。
第十二條 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按套計算，每套一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)按物業(yè)建筑面積１００平方米為一個投票權(quán)數(shù)；不足１００平方米有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的，以１００平方米計；１００平方米以上的，以１００平方米為一個單位四舍五入計算。單個業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不能超過全部投票權(quán)數(shù)的３０％。
業(yè)主代表大會代表的投票權(quán)數(shù)為其代表的業(yè)主所擁有的投票權(quán)數(shù)之和。
第十三條 業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后，有表決權(quán)的業(yè)主因故不能參加的，可書面委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主；業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表會議的應(yīng)當書面委托所在選舉單位的一名業(yè)主參加，業(yè)主或業(yè)主代表不能參加，又未書面委托他人參加的，視為棄權(quán)，但必須服從業(yè)主大會作出的決定。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
住宅物業(yè)的業(yè)主大會會議，應(yīng)事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取居民委員會的建議。
第十五條 業(yè)主委員會委員的組成一般為九人以上的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定，對業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當在選舉產(chǎn)生之日起３日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人，副主任１—２人，并在選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
市、縣房地產(chǎn)行政主管部門在收到備案申請后５個工作日內(nèi)，對符合條件的發(fā)備案證。業(yè)主委員會憑備案證向有關(guān)部門申請刻制印章。
第十七條 業(yè)主委員會任期一般為３年，具體任期時間由業(yè)主大會在議事規(guī)則中作出約定。業(yè)主委員會任期屆滿的２個月前，應(yīng)當向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門報告。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起１０日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并作好其他交接工作。
第十八條 業(yè)主大會籌備期間和首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理服務(wù)費中按照每年不超過１％的比例提取活動費，具體辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在合同中約定。
第十九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
投標人少于３個或者房屋建筑面積少于５萬平方米（包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
前期物業(yè)管理費用由建設(shè)單位承擔。
第二十條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出招標邀請書的１０日前及確定中標人之日起１５日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣房地產(chǎn)行政主管部門提交有關(guān)材料備案。
第二十一條 市、州建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門負責建立物業(yè)管理評標專家?guī)�。物業(yè)管理招標評標委員會的專家成員，由招標人從專家?guī)熘须S機抽取。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)綜合驗收合格后，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，同業(yè)主委員會選定的物業(yè)管理企業(yè)辦理資料，設(shè)施設(shè)備等物業(yè)管理承接驗收手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他應(yīng)管事項進行查驗。
第二十三條 商品房預(yù)（銷）售前，建設(shè)單位應(yīng)當參照建設(shè)部制作的示范文本，制定前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十四條 規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的１‰確定物業(yè)管理用房，但最低不能低于４０平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，具備使用功能。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃、設(shè)計的要求建設(shè)物業(yè)管理用房，費用進入建筑成本。在物業(yè)竣工驗收合格后３０日內(nèi)，無償移交業(yè)主大會。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。
第二十六條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)提交前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約及物業(yè)管理用房的相關(guān)資料。符合條件的，市、縣房地產(chǎn)行政主管部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
第二十七條 與建設(shè)項目配套建設(shè)的學校、幼兒園、會所、商業(yè)網(wǎng)點、停車場、文體用房及供電、供暖、供氣等設(shè)施設(shè)備，已進入建設(shè)項目成本的，所有權(quán)歸小區(qū)業(yè)主所有；未進入建設(shè)項目成本的，所有權(quán)歸投資者所有。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動停車場（庫），應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
第二十九條 普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導價，按照物業(yè)管理服務(wù)標準和對應(yīng)的收費標準實行級別管理。服務(wù)標準和政府指導價格標準，由省物價、建設(shè)主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)收費的具體標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十條 凡是實行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業(yè)主收取費用的，應(yīng)當收費到戶。
物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應(yīng)當簽訂合同，合同中應(yīng)當訂立代辦服務(wù)費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。
第三十一條 專用物業(yè)部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當及時修繕。經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)通知后，仍未進行修繕的，由業(yè)主委員會或物業(yè)企業(yè)進行修繕，費用由所有人承擔。
物業(yè)共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當進行修繕。
物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護的情形，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)未進行維護的，由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門組織代為實施，費用由相關(guān)業(yè)主承擔。
第三十二條 房屋使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃要求和結(jié)構(gòu)安全標準，并征得相鄰所有人、使用人和業(yè)主代表的書面同意。
業(yè)主或者使用人不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等。
（三）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動。
第三十三條 建設(shè)單位不得單獨轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部分的所有權(quán)和使用權(quán)。
任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。
利用共用部分進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會同意。獲取的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修基金進行管理。
第三十四條 建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當分攤物業(yè)管理費用。分攤比例應(yīng)當不低于收費標準的５０％，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。
第三十五條 業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有權(quán)人未按期足額交納物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納，物業(yè)管理企業(yè)可書面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應(yīng)責任。
第三十七條 住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅和與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，被兩個以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應(yīng)當按規(guī)定建立住房專項維修資金。專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用，并接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。
業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設(shè)施設(shè)備的管理、養(yǎng)護、維修，由產(chǎn)權(quán)人負責，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。
維修資金收取與使用管理的具體辦法由省建設(shè)、財政等有關(guān)部門制訂，并經(jīng)省人民政府批準后實施。
第三十八條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處以５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管責令停止違法行為，處以５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。
第四十一條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令提供相應(yīng)的物業(yè)管理用房建設(shè)資金，給予警告，沒收違法所得，并處１０萬元以上５０萬元以下的罰款。
第四十二條 業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，恢復(fù)原狀，可以并處罰款。
第四十三條 房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第四十五條 本辦法實施中的具體應(yīng)用問題由省建設(shè)行政主管部門負責解釋。
第四十六條 本辦法自 年 月 日施行。
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