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SOHO不等于商住兩用樓 |
(2005-9-28 13:46:36) 有位讀者讀過(guò)此文 來(lái)源：環(huán)球時(shí)報(bào)環(huán)球新都市  打印本頁(yè) |
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10年前，潘石屹把SOHO（Small Office & Home Office，意即小型辦公室、家庭辦公室）這個(gè)國(guó)外概念引入中國(guó)，首創(chuàng)SOHO概念樓盤——北京SOHO現(xiàn)代城。之后，SOHO這個(gè)時(shí)髦詞迅速傳遍大江南北。一時(shí)間，各地冒出了大量打著SOHO旗號(hào)的跟風(fēng)之作。在上海，從2002年第一個(gè)“SOHO時(shí)代”到最新的“海上SOHO”，短短3年，這種以“小型家庭辦公”為賣點(diǎn)的樓
盤不下數(shù)十個(gè)。
真正的SOHO產(chǎn)品很少
“從嚴(yán)格意義上說(shuō)，無(wú)論北京還是上海的SOHO樓盤，大部分充其量不過(guò)是商住兩用樓，而非真正的SOHO產(chǎn)品�！蔽搴蠂�(guó)際建筑師堯建剛在采訪一開(kāi)始，就厘清了概念。
堯建剛解釋說(shuō)，SOHO首先要滿足的是居住需求，然后才是辦公。它其實(shí)就是住宅，既不能也不需要注冊(cè)辦公。比如美國(guó)紐約的SOHO多位于中高檔居住區(qū)，單套面積在150－200平方米之間，層高較高，空間自由度大，可隨意分割一部分作為辦公、會(huì)客廳等，既有居家的私密性又有辦公的開(kāi)放性。住戶一般從事建筑、設(shè)計(jì)、藝術(shù)、自由撰稿等行業(yè)。此外，SOHO附近還要有完善的配套商務(wù)環(huán)境，“真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主足不出戶完成工作的夢(mèng)想。”
反觀我國(guó)目前的SOHO產(chǎn)品，大多圍繞著“SO”（小型辦公室）做文章，“HO”（家庭辦公室）的功能很不到位。購(gòu)買者多為小企業(yè)和個(gè)人投資者，而無(wú)論是購(gòu)買還是租賃，使用者都是用來(lái)辦公的�！耙惶岬絊OHO，大家的印象就是小公司聚集地。SOHO現(xiàn)代城里沒(méi)有超過(guò)30個(gè)人的公司，大多數(shù)為七八個(gè)人，有的只有三四個(gè)人。公司一做大，就會(huì)搬走�！眻蚪▌傉f(shuō)。就連潘石屹自己也承認(rèn)：“小公司是我們的主要客戶，因?yàn)镾OHO現(xiàn)代城給人的感覺(jué)不是一個(gè)居樓�！�
上海的情況也差不多。上海策源置業(yè)顧問(wèn)有限公司高級(jí)分析師程果表示，上海第一批SOHO源起于爛尾樓的改造，面積在40-50平方米之內(nèi)。由于政策的限制（居住物業(yè)內(nèi)不能辦公），除個(gè)別項(xiàng)目有煤氣入戶，絕大多數(shù)SOHO很難具備居住功能。即使有，也僅僅是在辦公室內(nèi)擺上一張床、配備一個(gè)電磁爐或微波爐而已。這實(shí)際扮演的是小戶型辦公產(chǎn)品的角色。
真正的SOHO在哪里？堯建剛表示，北京的798工廠、上海的蘇州河工廠區(qū)，業(yè)主多為藝術(shù)家，他們?cè)谝粯枪ぷ鳎䴓巧�，周邊有適合他們的職業(yè)環(huán)境，這才算得上真正的SOHO產(chǎn)品。
SOHO是不是“雞肋”
堯建剛認(rèn)為，SOHO產(chǎn)品正逐漸成為“雞肋”。
一方面，市場(chǎng)需求量仍然很大。由于SOHO產(chǎn)品的售價(jià)和租價(jià)低于辦公樓，每年大批小型的成長(zhǎng)型企業(yè)因?yàn)樽獠黄鹕虅?wù)辦公樓，轉(zhuǎn)向這種價(jià)格相對(duì)低廉的宜居宜商型物業(yè)。同時(shí)，隨著上�，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展，越來(lái)越多的咨詢服務(wù)類企業(yè)也需要這樣的辦公場(chǎng)所。
另一方面，由于上海限制對(duì)商住兩用樓的開(kāi)發(fā)，購(gòu)買者買下SOHO產(chǎn)品后，一般不能在此辦公或出租給其他公司辦公，故投資回報(bào)率很難得到保證。同時(shí)，目前我國(guó)的自由職業(yè)者群體無(wú)論是數(shù)量還是購(gòu)買力，都遠(yuǎn)不能支撐SOHO的發(fā)展。
上海SOHO的未來(lái)
陳果表示，為求發(fā)展，上海的SOHO產(chǎn)品應(yīng)該在功能和分布上下功夫。
其一，將“SO”和“HO”的功能融為一體。在增設(shè)公共會(huì)議室、提供商務(wù)秘書等商務(wù)配套服務(wù)的同時(shí)，完善“HO”的功能。比如最近出現(xiàn)的LOFT，通過(guò)加大層高形成復(fù)式空間，將生活區(qū)和辦公區(qū)分離，即使沒(méi)有煤氣設(shè)施，也能增強(qiáng)居住的感覺(jué)。
其二，產(chǎn)品多元化分布。以往上海的SOHO產(chǎn)品多分布在城市副中心或二類CBD區(qū)域，基本為中低檔辦公場(chǎng)所。而在市中心的一些區(qū)域，SOHO產(chǎn)品正在成為上海寫字樓市場(chǎng)的一支補(bǔ)充力量，開(kāi)發(fā)商不妨在這些地段提供滿足目標(biāo)客戶需求的SOHO產(chǎn)品。 |
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