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在上海，一個(gè)人每花掉3元錢，一元就獻(xiàn)給了社區(qū)商業(yè)�？梢�，社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)。
眼下，北京的開發(fā)商已經(jīng)悄悄行動(dòng)起來(lái)，因?yàn)樗麄冊(cè)缫巡粷M足為住宅“配套”而建的商鋪，轉(zhuǎn)而把目光盯上了“錢景”豐厚的特色商業(yè)街，即第三代社區(qū)商業(yè)。活躍在新盤中的街區(qū)商業(yè)正成為第三代社區(qū)商業(yè)每人花掉3元錢一元就給了社區(qū)商業(yè)
提到商業(yè)街就會(huì)想到北京的王府井、上海的南京路、武漢的漢正街、鄭州的二七德化街。商業(yè)街既是城市商業(yè)的聚集地，城市文化的代言者，也是城市經(jīng)濟(jì)的助跑劑。
現(xiàn)在“商業(yè)街”的概念被房地產(chǎn)商們“捕捉”，將這一盛行之風(fēng)注入到了樓盤開發(fā)中。在北京最早開始造社區(qū)商業(yè)街的地產(chǎn)大腕潘石屹說(shuō):“現(xiàn)代城商業(yè)街是順其自然發(fā)展起來(lái)的，現(xiàn)在成了一個(gè)服務(wù)于現(xiàn)代社區(qū)的商業(yè)街�！彼硎�，商業(yè)街只是一種稱呼，實(shí)際上還是社區(qū)商業(yè)。這種集眾多服務(wù)的商業(yè)街，給生活在小區(qū)里和附近的人們帶來(lái)愉快和方便。如果說(shuō)過(guò)去兩年是名副其實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)年，那么未來(lái)兩至三年的時(shí)間里，商業(yè)地產(chǎn)的重心將轉(zhuǎn)向社區(qū)商業(yè)。
據(jù)記者了解，北京、上海、寧波等大中城市已將社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)發(fā)展的重中之重�！笆晃濉逼陂g，北京市將建近4000個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，覆蓋城鄉(xiāng)所有的城鎮(zhèn)和居民小區(qū)。
“在上海，上海人每花掉3元錢，其中一元就獻(xiàn)給了社區(qū)商業(yè)�？梢姡鐓^(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏著的無(wú)限商機(jī)非同一般。” 偉業(yè)商業(yè)策劃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇翔告訴記者，早期的工礦企業(yè)居住區(qū)的零售店、小賣部是社區(qū)商業(yè)的雛形，即第一代社區(qū)商業(yè)。其服務(wù)對(duì)象就是小店附近的街坊；而第二代社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)生是具有一些喜劇性質(zhì)的。我們都知道，一般樓房的一層和二層價(jià)格是最低的，因?yàn)楹苌儆腥讼矚g住。于是一些開發(fā)商就把一、二層建成了商鋪。這種臨街式第二代社區(qū)商業(yè)如今俯拾即是。眼下，北京的開發(fā)商又先行一步，已開始不滿足只為“配套”而建商鋪，而是把目光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，開發(fā)出各種特色的商業(yè)街，即第三代社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)大規(guī)模入市將帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
在追求生活便利性的今天，純粹的商業(yè)或純粹的住宅越來(lái)越少，“混居”成了流行名詞。三代社區(qū)商業(yè)異軍突起便是一個(gè)很好的例證。不過(guò)，繁華似錦的熱鬧背后也潛藏著危機(jī)，盲目求大、缺乏規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)例子不在少數(shù)，最終造成其空置率高，損失商家利益。
據(jù)偉業(yè)顧問數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，北京商業(yè)面積在1萬(wàn)平方米以上的樓盤有140多個(gè)，包括底商和商業(yè)街，保守估計(jì)2005年至2006年間新增的商業(yè)體量將在461萬(wàn)平方米。其中，將會(huì)有大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)入市。
從具體項(xiàng)目來(lái)看，陽(yáng)光上東、富力城、珠江帝景、萬(wàn)年花城、沿海賽洛城等項(xiàng)目都有1萬(wàn)平方米以上的社區(qū)商業(yè)配套。偉業(yè)商業(yè)策劃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇翔表示，社區(qū)商業(yè)方便、快捷等特性使其具有生長(zhǎng)潛力，不過(guò)大量的社區(qū)商業(yè)供應(yīng)也給其發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，社區(qū)商業(yè)自身的問題、各社區(qū)商業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，以及社區(qū)商業(yè)與其他形態(tài)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)都是其發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)。那么，有哪些運(yùn)營(yíng)手段可以有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證開發(fā)商和商家的利潤(rùn)？一些項(xiàng)目已經(jīng)開始了嘗試。
陽(yáng)光上東專門負(fù)責(zé)社區(qū)商業(yè)的資產(chǎn)管理部臧青經(jīng)理在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，陽(yáng)光上東在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就對(duì)商業(yè)部分做了統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，制定了嚴(yán)格的商業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)態(tài)分布原則，并依照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和原則出租社區(qū)商業(yè)鋪面，一方面保證了陽(yáng)光上東社區(qū)商業(yè)的高品質(zhì)定位，另一方面也保護(hù)了商家的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益�！爸蛔獠皇邸贝蚱屏藗鹘y(tǒng)的社區(qū)商業(yè)以售為主的營(yíng)銷模式，這種經(jīng)營(yíng)模式雖不是什么新鮮事物，但是1.8萬(wàn)平米的商業(yè)全部采取此種模式需要決心和勇氣，畢竟2、3億的流動(dòng)資金不能實(shí)現(xiàn)，只有有相當(dāng)資金實(shí)力的開發(fā)商才敢做出這種選擇。而作為發(fā)展商，雖然在一兩年內(nèi)有不菲的資金投入和短期利益的犧牲，但商業(yè)成熟后，開發(fā)商也將迎來(lái)收獲的季節(jié)。這對(duì)于商家和開發(fā)商來(lái)說(shuō)，最終會(huì)是一個(gè)雙贏的局面。做好規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)發(fā)展關(guān)鍵
中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)荀培路指出，社區(qū)商業(yè)目前存在布局不合理、運(yùn)營(yíng)欠缺考慮等問題。而陽(yáng)光上東的持有模式有望能突破這些問題。
“專業(yè)的事情就應(yīng)該專業(yè)的人來(lái)做�！敝袊�(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，分析巨庫(kù)等商業(yè)體失敗的原因，一個(gè)重要因素就是其產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。而如果開發(fā)商統(tǒng)一持有大產(chǎn)權(quán)，引入專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，局面或許將會(huì)是相反的樣子。
首先，持有型的社區(qū)商業(yè)便于開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，進(jìn)而形成商業(yè)特色，而這正是任何商業(yè)物業(yè)生存的根本�！耙患业杲�(jīng)營(yíng)什么，不經(jīng)營(yíng)什么，在‘持有’和‘銷售’兩種模式下會(huì)產(chǎn)生截然不同的效果，前者很容易確定，而后者幾乎難以執(zhí)行�！标�(yáng)光股份資產(chǎn)管理部的一位人士對(duì)記者說(shuō)。
其次，持有型社區(qū)商業(yè)模式利于長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)，最終形成商業(yè)氛圍和特色，從而避免商鋪之間的非良性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)投資回報(bào)的損害。如果開發(fā)商將商業(yè)產(chǎn)權(quán)切割銷售，散戶投資者自然希望在最短時(shí)期內(nèi)盈利。于是商家極可能都去經(jīng)營(yíng)目前比較好做的生意，造成業(yè)態(tài)重復(fù)，而部分業(yè)態(tài)卻短缺，既加劇了商家之間的競(jìng)爭(zhēng)，損失各方利益，同時(shí)也沒能很好地服務(wù)于社區(qū)居民。
再次，持有策略可讓開發(fā)商形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“如果每個(gè)商鋪的租金都相對(duì)穩(wěn)定，那么對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和再投資而言，都是十分重要的�！标�(yáng)光上東的一位高管告訴記者。
蔡宇翔表示，開發(fā)商自己持有社區(qū)商業(yè)，就可以進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。但自己持有也對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了很高的要求。所以目前要大范圍地推廣持有型社區(qū)商業(yè)還有相當(dāng)難度，那么在銷售之前做好統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)也不失為一種好的嘗試。在小投資者購(gòu)買商鋪之前，先做好商業(yè)布局以及業(yè)態(tài)的規(guī)劃，然后引導(dǎo)小投資者選擇正確的經(jīng)營(yíng)品種，保證商業(yè)整體的良性運(yùn)作。據(jù)了解，目前已經(jīng)有不少項(xiàng)目嘗試這樣的操作了，包括萬(wàn)年花城、沿海賽洛城以及圣淘沙等項(xiàng)目。（記者 洛濤） |
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