我們?cè)诩钨e寫(xiě)題板的時(shí)候我們看一下我們調(diào)查的結(jié)果。
在這期PK之前做了一個(gè)調(diào)查，如果市場(chǎng)上有足夠的供應(yīng)量，你會(huì)選擇現(xiàn)房嗎？這個(gè)比例是超乎我們的想像，是96.64％的網(wǎng)友選擇了想，就是說(shuō)他想選擇現(xiàn)房。但同時(shí)我們另外一個(gè)調(diào)查的問(wèn)題是這樣的，在同一地段你不買(mǎi)現(xiàn)房而買(mǎi)期房的主要原因是什么？第一比例的選擇是可選擇的面少，大部分都是期房。也就是說(shuō)在大家做選擇的時(shí)候，即使他心里想買(mǎi)現(xiàn)房，但同時(shí)他還要買(mǎi)期房，為什么？是因?yàn)槲覀儧](méi)有這樣現(xiàn)房的供應(yīng)量。
【銀鵬】：其實(shí)剛才那位同學(xué)說(shuō)的我還想問(wèn)，他說(shuō)市場(chǎng)上可能需求特別大，因?yàn)榇蠹叶假I(mǎi)現(xiàn)房所以現(xiàn)房會(huì)上漲，但是2年之后可能現(xiàn)房供應(yīng)反而非常大，有可能造成房?jī)r(jià)急劇下挫。
【莊宗汨】：其實(shí)我們媒體報(bào)道的時(shí)候，目前房?jī)r(jià)快速上漲有一個(gè)很重要的因素沒(méi)有提到，這個(gè)中國(guó)因素就是說(shuō)我們政策上的調(diào)整倒戈一刀切的供應(yīng)量突然短缺。
831之前，由于有大量新盤(pán)入世，基本上執(zhí)行低開(kāi)高走的政策，由于總量和加權(quán)平均的結(jié)果，房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)報(bào)表上反映增幅相對(duì)緩慢。而831之后，相對(duì)新盤(pán)入世急劇減少，停滯了一段時(shí)間，這時(shí)候統(tǒng)計(jì)上反映的數(shù)字，開(kāi)發(fā)商在售的樓盤(pán)都處在高走的階段，由于缺乏大量卻與新盤(pán)上市推出這個(gè)數(shù)據(jù)使它穩(wěn)定，在統(tǒng)計(jì)上反映出漲幅快速增長(zhǎng)。
也就是說(shuō)一項(xiàng)政策的出臺(tái)、一項(xiàng)政策的變化，因?yàn)槲覀兒芏嗍虑檫�是一刀切的，定完這個(gè)時(shí)間表、定完這個(gè)時(shí)間段之后，立刻我們就會(huì)看到政策制定的效果，包括之后的效果。也就是說(shuō)你現(xiàn)在說(shuō)期房停止銷(xiāo)售，改成現(xiàn)房銷(xiāo)售，我們?cè)谒泄ぷ鳑](méi)有做好準(zhǔn)備之前，市場(chǎng)的供應(yīng)量立刻就不行了，有這么多人買(mǎi)房子怎么辦？大家就等著現(xiàn)房。實(shí)際上這個(gè)東西不存在，一定還是追著喜歡的期房，你給我保留一套，現(xiàn)房的時(shí)候我再買(mǎi)，但是我覺(jué)得這個(gè)意義不大，也就是說(shuō)我們制定政策希望有一個(gè)時(shí)間段的平穩(wěn)過(guò)渡。
打個(gè)比方說(shuō)，比如說(shuō)三年后或者五年后，由期房銷(xiāo)售全部轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商也有準(zhǔn)備了，政府管理部門(mén)也比較從容了，消費(fèi)者心里也踏實(shí)了，是什么樣的過(guò)渡階段，把這些程序性的東西該準(zhǔn)備的法規(guī)、調(diào)整的東西都做了，可能自然而然過(guò)渡到現(xiàn)房銷(xiāo)售階段了。而不是說(shuō)拍腦袋，因?yàn)槲铱聪旅嫣釂?wèn)的還有說(shuō)，我回頭再補(bǔ)充，就是說(shuō)有關(guān)部門(mén)出題的有關(guān)建議，我自己有點(diǎn)兒糊涂，因?yàn)樗麄儍擅嬖?huà)都說(shuō)了。
【莫春】：先請(qǐng)我們兩位嘉賓亮題板，話(huà)題是期房買(mǎi)得著買(mǎi)不著，莊總的觀點(diǎn)是滿(mǎn)意的產(chǎn)品買(mǎi)不到。
【銀鵬】：我們黃嵐總的觀點(diǎn)是可以買(mǎi)得到。
【莫春】：請(qǐng)黃總說(shuō)從哪兒買(mǎi)得著？
【黃嵐】：任何市場(chǎng)都有期房賣(mài)，都有現(xiàn)房賣(mài)，不是買(mǎi)不到。
在今天PK過(guò)程當(dāng)中有兩個(gè)問(wèn)題，比如說(shuō)剛才我們討論現(xiàn)房的問(wèn)題，實(shí)際上在一個(gè)預(yù)售制的政策下面，現(xiàn)房本身在市場(chǎng)上的供應(yīng)量就不多，因?yàn)橛蓄A(yù)售制，市場(chǎng)當(dāng)然在同步消化這些產(chǎn)品，只是說(shuō)今天消費(fèi)者一旦發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，他會(huì)停滯或者減少購(gòu)買(mǎi)期房的量的時(shí)候現(xiàn)房的量就會(huì)釋放出來(lái)，是這么一個(gè)關(guān)系。
實(shí)際上是來(lái)自于兩個(gè)方面，一方面，如果還是繼續(xù)提升下去的話(huà)，消費(fèi)者只有通過(guò)自覺(jué)行為來(lái)減少對(duì)期房的購(gòu)買(mǎi)，從而造成現(xiàn)房增多。
現(xiàn)在這幾年以來(lái)，應(yīng)該從1999年到現(xiàn)在，這個(gè)市場(chǎng)一直在蓬勃的發(fā)展，但是也出現(xiàn)一些虛熱，這個(gè)情況在上一輪經(jīng)濟(jì)周期是有表現(xiàn)的，在1999年以前市場(chǎng)現(xiàn)房是很多的。另外，這里的現(xiàn)房不單純支一手，更多的還是二手房，這就是更多了。這些東西都是我們要看的問(wèn)題，所以我認(rèn)為現(xiàn)房是可以買(mǎi)道德。
【莫春】：我覺(jué)得有點(diǎn)兒偷換概念，把二手房也算期房里多少有點(diǎn)牽強(qiáng)。
【黃嵐】：二手房就是現(xiàn)房市場(chǎng)。
【莫春】：莊總認(rèn)為滿(mǎn)意的產(chǎn)品買(mǎi)不到的理由是什么？
【莊宗汨】：中國(guó)目前處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，包括人們對(duì)生活的追求、生活理念、居住環(huán)境的追求，包括我們科學(xué)的進(jìn)步，實(shí)際上基本上一天一個(gè)樣，就像電腦這樣的產(chǎn)品，一年可能換一帶甚至換兩代這種速度。對(duì)于現(xiàn)房，我覺(jué)得明顯的落后于我們時(shí)代發(fā)展變化的需求要求，比方說(shuō)我現(xiàn)在去找現(xiàn)房，我很難找到戶(hù)型、居住環(huán)境、設(shè)施都非常讓我滿(mǎn)意的產(chǎn)品，為什么？人們?cè)谶@兩年當(dāng)中，隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)，改革對(duì)外開(kāi)放，我們對(duì)外接觸事物的擴(kuò)展，使我們了解了更多中國(guó)以外西方國(guó)家他們一些很好的居住生活的理念，包括規(guī)劃、配套、服務(wù)這一系列的內(nèi)容。
我拿一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的例子，我們今天看現(xiàn)在已經(jīng)建成的住宅小區(qū)，和回過(guò)頭去看十年前建成的小區(qū)，差距是巨大的，是非常明顯的。
也就是說(shuō)，用人們今天衡量這個(gè)房子好壞的價(jià)格尺度、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選現(xiàn)房的話(huà)，現(xiàn)房實(shí)際上是兩年前、三年前的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃理念、配套設(shè)施，他很難做到滿(mǎn)意。更何況從選戶(hù)型來(lái)講，從樓層來(lái)講、朝向來(lái)講，更是寥寥無(wú)幾。所以我為什么寫(xiě)滿(mǎn)意的產(chǎn)品買(mǎi)不到，原因就再次。
【黃嵐】：剛才莊總說(shuō)到買(mǎi)現(xiàn)房的時(shí)候產(chǎn)品滿(mǎn)意度會(huì)降低，對(duì)于買(mǎi)期房產(chǎn)品滿(mǎn)意度就高了嗎？同樣存在的。
【莊宗汨】：如果說(shuō)我們規(guī)劃的理念和居住的理念，像西方發(fā)達(dá)過(guò)程，像我們?cè)诿绹?guó)、在歐洲看的房子，今年蓋的和五年前該的沒(méi)什么差別，是一樣的，已經(jīng)進(jìn)入類(lèi)似于像標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品這種階段的時(shí)候，而我們這邊還是處在一個(gè)發(fā)展階段，這樣就導(dǎo)致兩邊的不平衡，就是說(shuō)人們買(mǎi)房子的時(shí)候想的是，別這個(gè)房子兩年以后、三年以后成了一個(gè)落后的產(chǎn)品，跟不上時(shí)代發(fā)展的潮流，跟不上歷史的進(jìn)步，可能到時(shí)候我這個(gè)房子說(shuō)保值、增值都保不了，可能我都得降價(jià)出售。
為什么我講這個(gè)？我們的產(chǎn)品很多項(xiàng)目，像過(guò)去咱們統(tǒng)一分配住方的時(shí)候，像我們過(guò)去蓋房子標(biāo)準(zhǔn)化圖紙，也就是說(shuō)大家說(shuō)的火柴盒的時(shí)候，我印象當(dāng)中那時(shí)候沒(méi)有什么人挑社區(qū)環(huán)境、挑規(guī)劃，根本沒(méi)有，他挑的就是朝向、挑的就是兩居室、三居室，那時(shí)候也沒(méi)有客廳。這點(diǎn)來(lái)講，我們現(xiàn)在現(xiàn)房的滿(mǎn)意度還達(dá)不到人們需求要求的時(shí)候，就是說(shuō)你讓大家都買(mǎi)現(xiàn)房，從那個(gè)角度來(lái)講，我剛才說(shuō)了期房更是市場(chǎng)化，實(shí)際上期房是變動(dòng)的，這個(gè)變動(dòng)來(lái)源于需要，就是說(shuō)客戶(hù)的需求是變動(dòng)的源泉，客戶(hù)說(shuō)了我需要這樣的房子，開(kāi)發(fā)商就會(huì)轉(zhuǎn)化。你讓開(kāi)發(fā)商蒙在鼓里頭，市場(chǎng)滿(mǎn)意你的產(chǎn)品嗎，要你的產(chǎn)品嗎？等于我們又回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代。
【黃嵐】：我覺(jué)得這是一個(gè)有一個(gè)誤區(qū)，正是因?yàn)橘I(mǎi)現(xiàn)房的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的滿(mǎn)意度會(huì)降低，我認(rèn)為更能證明買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)更高，在現(xiàn)房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)所有的瑕疵暴露出來(lái)，你買(mǎi)期房的時(shí)候說(shuō)沒(méi)有，不是，是因?yàn)闆](méi)有暴露出來(lái)，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)我覺(jué)得買(mǎi)現(xiàn)房更加具有安全性，這毫無(wú)疑問(wèn)。
只是說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)上有沒(méi)有現(xiàn)房買(mǎi)得到，我也認(rèn)為不是買(mǎi)不到，只不過(guò)說(shuō)這種現(xiàn)房挑選余地好像沒(méi)有期房那么大了，因?yàn)檫@正是在這樣一個(gè)預(yù)售制的前提下造成的，不是說(shuō)買(mǎi)不到現(xiàn)房、買(mǎi)不到期房造成的，如果預(yù)售制還繼續(xù)下去的話(huà)，肯定挑選余地期房比現(xiàn)房大，這點(diǎn)我是承認(rèn)的。但是買(mǎi)現(xiàn)房能發(fā)現(xiàn)這么多問(wèn)題，不是因?yàn)楝F(xiàn)房的問(wèn)題，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目本身的問(wèn)題。
【銀鵬】：我也是覺(jué)得從莊總剛才說(shuō)的可以得出另外一個(gè)結(jié)論，買(mǎi)現(xiàn)房更能看到產(chǎn)品什么樣子，比如說(shuō)今年看是這樣的，也許一兩年之后項(xiàng)目就變了，那我還不如等一兩年之后再買(mǎi)那個(gè)現(xiàn)房呢。
【莫春】：但我想有一個(gè)無(wú)情的現(xiàn)實(shí)，市場(chǎng)當(dāng)中有這樣兩句話(huà)形容期房和現(xiàn)房，一句話(huà)就是“賣(mài)房、賣(mài)現(xiàn)房”，第二句話(huà)“除了期房就是危房”，第三，現(xiàn)在我們市場(chǎng)當(dāng)中有一些項(xiàng)目在說(shuō)，我是“現(xiàn)房、豪宅”，基本上是樓市非常大的新聞，成為古董性的東西了。我覺(jué)得現(xiàn)在現(xiàn)房少很多，能有三分之一的比例已經(jīng)非常樂(lè)觀了。
【黃嵐】：那只是現(xiàn)在的現(xiàn)象，實(shí)際上現(xiàn)在也有很多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入現(xiàn)房市場(chǎng)的運(yùn)作，他們操作還是較為成功的。第一，他們向市場(chǎng)反映了他們的實(shí)力，第二，這個(gè)時(shí)候即便價(jià)格賣(mài)得高，消費(fèi)者認(rèn)可。我認(rèn)為對(duì)于消費(fèi)者而言，他買(mǎi)這樣的現(xiàn)房更踏實(shí)，而且他投資回報(bào)更穩(wěn)定。
【莊宗汨】：我接著黃總說(shuō)，世紀(jì)城這個(gè)，我覺(jué)得不能作為一個(gè)特別典型的例子，因?yàn)樗翘厥馇闆r，它和土地合作方是分層制，這就決定了世紀(jì)城的投入非常低，是把房子賣(mài)出以后再給土地房分錢(qián)，這個(gè)是其他項(xiàng)目就不具有的條件，這和我們商品房的開(kāi)發(fā)進(jìn)程不一樣。
第二，回到世紀(jì)城來(lái)講，世紀(jì)城一期的房子，剛才黃總也講了，分期、分區(qū)，也就是說(shuō)我一期的房子可能樓基本上起來(lái)了開(kāi)始賣(mài)了，讓你看到整個(gè)現(xiàn)狀，實(shí)際上整個(gè)世紀(jì)城分若干期，從最早的4500到4600到7000多差距有多大，而時(shí)間間隔了，所以我想每個(gè)人都會(huì)算這個(gè)賬，到底是期房還是現(xiàn)房。從4500到8500，4千多的價(jià)差，而且整個(gè)社區(qū)基本上完成了。
對(duì)于客戶(hù)來(lái)講買(mǎi)期房是存在風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)是什么？當(dāng)面對(duì)不守信用、不規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商的時(shí)候客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)就很大。實(shí)際上就是什么？買(mǎi)期房應(yīng)該說(shuō)還附帶一個(gè)條件，買(mǎi)有信用，過(guò)去有信譽(yù)記錄，就像銀行貸款似的，有信譽(yù)記錄，重視客戶(hù)服務(wù)，這樣有良好信譽(yù)的發(fā)展商去買(mǎi)期房相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就非常低。當(dāng)然我不排斥和你心目當(dāng)中的美好愿望有差距，這個(gè)差距每個(gè)人的看法不一樣，有的人可能過(guò)去買(mǎi)個(gè)房子，他的心里預(yù)期不是非常高，他有一個(gè)基本素質(zhì)，為什么？因?yàn)樗牢疫@個(gè)房子不像工業(yè)產(chǎn)品，自動(dòng)流水生產(chǎn)線(xiàn)，像我們電路板自動(dòng)焊接，一個(gè)工人一個(gè)工人干出來(lái)的，每個(gè)工人素質(zhì)又不一樣。
就像我們自己家里裝修，我們可能都做過(guò)裝修，當(dāng)你親自盯著的時(shí)候做出來(lái)的活你還有不滿(mǎn)意的地方，為什么？我們技術(shù)進(jìn)步的時(shí)代就是這個(gè)時(shí)代，就是這個(gè)階段，這個(gè)階段是要越過(guò)去的，是要走過(guò)去的，但是我們這個(gè)年齡段的人，我們目前在工作當(dāng)中這批人就處在這么一個(gè)時(shí)代當(dāng)中，可能歷史就我們做一些有關(guān)的工作，做一些有益的嘗試。
你說(shuō)理想狀態(tài)，每個(gè)人的理想狀態(tài)是不一樣的，每個(gè)國(guó)家有每個(gè)國(guó)家的追求，每個(gè)階層人士有每個(gè)階層人士的追求。
打個(gè)比方說(shuō)，說(shuō)我一個(gè)小學(xué)生，講的就是我好好讀書(shū)將來(lái)考一個(gè)重點(diǎn)中學(xué)，我們工作當(dāng)中，你現(xiàn)在是工程師，他想的就是我能夠晉升高級(jí)支撐，專(zhuān)業(yè)上有提高。搞行政管理的，他可能想我今天是部門(mén)經(jīng)理，明天能不能做副總，他這個(gè)想法是階梯狀的在進(jìn)步。
就像我們電視機(jī)，最早我記得是9英寸的黑白電視，我記得我們家買(mǎi)一個(gè)全樓道的人都來(lái)看。隨著進(jìn)步的，變成12寸、14寸，到19英寸彩電，到21寸彩電，到現(xiàn)在等離子的，是一個(gè)進(jìn)步的過(guò)程。
我想說(shuō)的是，現(xiàn)房銷(xiāo)售也好，期房銷(xiāo)售也好，都是特定階段特定的方式，并不是說(shuō)將來(lái)永遠(yuǎn)是期房銷(xiāo)售，而是在目前階段，期房銷(xiāo)售有它的長(zhǎng)處、有它的優(yōu)點(diǎn)，而現(xiàn)房銷(xiāo)售目前來(lái)講，黃總也在講，現(xiàn)行的體制，現(xiàn)行的供求關(guān)系，一系列因素，現(xiàn)房實(shí)際上現(xiàn)在大家可以實(shí)地了解一下，每個(gè)項(xiàng)目都蓋完了之后入住了，你再問(wèn)這個(gè)戶(hù)型還有嗎，絕大多數(shù)都買(mǎi)不到。
【黃嵐】：莊總剛才提到的，一個(gè)是生活方式我們就不談了，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，你說(shuō)世紀(jì)城的價(jià)格，舉了這個(gè)例子，從最初的4千多賣(mài)到8千多，為什么？因?yàn)槭歉恋胤绞欠謱拥模度氲某杀镜�。假使這個(gè)成立的話(huà)，其實(shí)隱含著另外一個(gè)可能性也是成立的，發(fā)展商降低風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)方式是期房，期房銷(xiāo)售是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)掙錢(qián)的方式。
【莊宗汨】：我還是不同意這個(gè)觀點(diǎn)，為什么？首先大家都明白一點(diǎn)，你買(mǎi)期房的時(shí)候我們的預(yù)售制一定是開(kāi)工了，拆遷都完成了，而這個(gè)時(shí)候最大風(fēng)險(xiǎn)本身是開(kāi)發(fā)商自己，他已經(jīng)投入了最大資金拆遷土地、市政介入，他已經(jīng)做了大量的工作，而這個(gè)時(shí)候業(yè)主有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？有，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)是共同的，并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主身上了，沒(méi)有，實(shí)際上是大家共同承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上最大的擔(dān)心項(xiàng)目做不好、不能如期建起來(lái)、不能把資金回收回來(lái)的還是開(kāi)發(fā)商自己。
【黃嵐】：這點(diǎn)我是贊成的，但是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式是根據(jù)期房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)嫁出去的，消費(fèi)者怎么轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)就是靠合同，這個(gè)合同約束力是較低的，這時(shí)現(xiàn)實(shí)。
還有說(shuō)期房和現(xiàn)房有差價(jià)，比如說(shuō)表面應(yīng)該買(mǎi)5千元的期房比買(mǎi)8千元的現(xiàn)房要核算，但是這里忽略一個(gè)問(wèn)題，你5千元買(mǎi)的是什么，8千元買(mǎi)的是什么，是不一樣的東西。我們現(xiàn)在也進(jìn)入另外一個(gè)誤區(qū)了，老是對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的戶(hù)型來(lái)談，有可能這套房屋的價(jià)格開(kāi)盤(pán)的時(shí)候是5千，收盤(pán)的時(shí)候是8千，是沒(méi)有問(wèn)題的，這種價(jià)格也是成立的。但是有一個(gè)問(wèn)題，我買(mǎi)5千的時(shí)候買(mǎi)到的是什么，你只是買(mǎi)了一個(gè)不成熟的，是樓畫(huà)，你買(mǎi)6千的時(shí)候是買(mǎi)一個(gè)準(zhǔn)樓畫(huà)，你買(mǎi)7千的時(shí)候是買(mǎi)的準(zhǔn)現(xiàn)房，你買(mǎi)8千的時(shí)候是買(mǎi)社區(qū)成熟的環(huán)境。不是說(shuō)5千、8千就買(mǎi)同樣的房子差3千元錢(qián)，是過(guò)程當(dāng)中的一些東西。
剛才說(shuō)了承認(rèn)一個(gè)社區(qū)分一期、二期，一期我是買(mǎi)了7千元錢(qián)，可是我買(mǎi)了很多噪音吧，我買(mǎi)了8千，可能我配套都齊全了，我買(mǎi)8千值啊，所以我愿意買(mǎi)這樣的現(xiàn)房，不是說(shuō)單純買(mǎi)的價(jià)格。
【莫春】：您還是說(shuō)綜合算起來(lái)考慮合算與不合算，剛才兩位嘉賓在PK當(dāng)中反復(fù)提到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，我們也要進(jìn)入第三輪的PK話(huà)題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中我們看到很多糾紛的出現(xiàn)，延期交房、規(guī)劃變更、面積縮水等等，這些都是充斥在房地產(chǎn)當(dāng)中的問(wèn)題，進(jìn)入我們第三輪PK的話(huà)題，請(qǐng)兩位嘉賓在題板上寫(xiě)出目前購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)是不是期房惹的禍。
我們和東方時(shí)空也做了一個(gè)調(diào)查，我們請(qǐng)銀鵬說(shuō)一下調(diào)查的內(nèi)容。
【銀鵬】：我們調(diào)查幾個(gè)題目，比如期房收房時(shí)您是否遇到過(guò)與承諾不同的情況。選擇有的，到目前為止的占到88.63。發(fā)生的幾個(gè)問(wèn)題，有幾個(gè)多選的選項(xiàng)，里面最大的就是開(kāi)發(fā)商更改規(guī)劃，占了很大的比例。
【莫春】：也就是說(shuō)這些目前房地產(chǎn)存在的問(wèn)題，是不是都罪歸期房呢，我們看看兩位嘉賓亮的題板。
認(rèn)為買(mǎi)期房合算的莊總寫(xiě)上兩個(gè)字“不是”。
【銀鵬】：我們黃總說(shuō)，“一定是合算惹的禍”。
【莫春】：莊總，您認(rèn)為不是期房惹的禍的理由是什么？
【莊宗汨】：買(mǎi)期房階段后續(xù)發(fā)生的問(wèn)題有些是買(mǎi)現(xiàn)房以后依舊會(huì)發(fā)生的問(wèn)題，買(mǎi)現(xiàn)房后邊依舊會(huì)發(fā)生的問(wèn)題我覺(jué)得跟期房就沒(méi)關(guān)系，不沾邊了，可能產(chǎn)權(quán)正這些東西，跟這個(gè)就沒(méi)關(guān)系了。我為什么要說(shuō)呢？每個(gè)行業(yè)、每個(gè)企業(yè)，由于他管理制度、管理辦法、政府監(jiān)管行為，包括一系列對(duì)企業(yè)的監(jiān)督行為，不帶一樣。
事實(shí)上大家也看到，事實(shí)公司如此嚴(yán)格監(jiān)管條件下，依舊有眾多的企業(yè)違規(guī)操作、違規(guī)行為，難道你能說(shuō)是上市公司這種管理體制有什么重大的問(wèn)題嗎？其實(shí)很重要的一點(diǎn)是這個(gè)企業(yè)存在的問(wèn)題，就是說(shuō)這個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人他的不守規(guī)矩的行為、他的違法亂紀(jì)的行為，并不是反過(guò)來(lái)歸咎為這個(gè)制度本身產(chǎn)生的行為。
也就是說(shuō)我們期房預(yù)售有沒(méi)有守信用的企業(yè)？我看各項(xiàng)調(diào)查里頭百分之十幾、百分之二十幾，還有眾多比例的企業(yè)是守規(guī)矩的，也就是說(shuō)他賣(mài)期房本身沒(méi)出問(wèn)題。
我拿藍(lán)寶舉例子，那藍(lán)寶是我蓋的，可能有做廣告嫌疑。我精裝修的房子，一次交付使用率97％，還有3％延遲收房，說(shuō)你工程有問(wèn)題，我們馬上處理，馬上維修，調(diào)整好。
也就是說(shuō)，眾多的期房沒(méi)出問(wèn)題，出問(wèn)題的畢竟是少數(shù)，而出問(wèn)題的我看也挺離散的，我們數(shù)學(xué)講離散，從這個(gè)角度來(lái)講并不是很集中。從統(tǒng)計(jì)學(xué)來(lái)講、從各方面來(lái)講，我們拿經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講，我做這個(gè)決斷必須是有一個(gè)因果關(guān)系、有一個(gè)連帶來(lái)處理這個(gè)問(wèn)題，我們現(xiàn)在看到的這種因果關(guān)系，跟期房我覺(jué)得沒(méi)有直接的關(guān)系，期房是一種銷(xiāo)售制度，是一種預(yù)售制度，這個(gè)預(yù)售制度本身跟工程質(zhì)量有直接關(guān)系嗎？工程質(zhì)量是你管理過(guò)程當(dāng)中的問(wèn)題，是你這個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)施工單位控制過(guò)程的問(wèn)題，跟預(yù)售制度不沾邊。
比方說(shuō)我們精裝修的房子為什么交得好？我也不隱瞞大家，我也不怕我的股東家說(shuō)你照顧人情，我就用固定的那些隊(duì)伍，從一開(kāi)始一直跟著我干，他的人員相對(duì)穩(wěn)定，他的管理跟我們的管理已經(jīng)是一個(gè)完整的管理體系，大家銜接得很好，包括分階段、分層次的驗(yàn)收、責(zé)任制、簽字的情況、質(zhì)量的控制情況，因?yàn)槭裁�？他已�?jīng)控制得很好。
我覺(jué)得就是說(shuō)，無(wú)論是工程質(zhì)量問(wèn)題也好還是什么問(wèn)題也好，跟預(yù)售制不沾邊。說(shuō)面積縮水，我覺(jué)得這個(gè)事沒(méi)什么說(shuō)的，就是開(kāi)發(fā)商自己不誠(chéng)實(shí)行為，這個(gè)東西也跟預(yù)售制沒(méi)關(guān)系。你要碰到這樣的企業(yè)，你現(xiàn)房就有問(wèn)題了嗎？
我再說(shuō)一個(gè)，像我們都做過(guò)什么事情，降低分?jǐn)偮�，怎么降低的？我們給政府管理部門(mén)寫(xiě)了承諾，按規(guī)定是參與分?jǐn)偟�，我們�?xiě)的承諾是什么？我們同意不參與分?jǐn)�。我知道不光我一個(gè)人這樣做，有很多企業(yè)也這樣做了。如果說(shuō)現(xiàn)房和期房在分?jǐn)偵项^，如果說(shuō)不是按一個(gè)市場(chǎng)的準(zhǔn)則、按一個(gè)市場(chǎng)的規(guī)矩做事情、按政府管理體制要求去做的話(huà)，也就是說(shuō)這個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人他到哪兒都要干這個(gè)事，因?yàn)槭裁�？有些情況是開(kāi)發(fā)商很難左右的，比如市政配套，期房在最后面積交付使用的時(shí)候?yàn)槭裁春同F(xiàn)房有差異，在配套上這不是開(kāi)發(fā)商決定的，比方說(shuō)供電局有關(guān)的專(zhuān)業(yè)管理公司、專(zhuān)業(yè)管理集團(tuán)，他有他的規(guī)范要求、有他的技術(shù)要求，這是在所有手續(xù)都辦完之后他們后介入倒戈的一些變化、一些變更。
在這點(diǎn)上我知道有些開(kāi)發(fā)商信守原來(lái)的承諾，比如說(shuō)原來(lái)分?jǐn)?0平米，后來(lái)說(shuō)80平米，那30我們自己承擔(dān)了，我就是這么干的。比如說(shuō)有些按政策可以分?jǐn)�，他把那部分就加進(jìn)去了。所以我覺(jué)得就是說(shuō)要具體情況的來(lái)定，并不是因?yàn)轭A(yù)售制度產(chǎn)生這個(gè)，而現(xiàn)行工作流程導(dǎo)致有一些細(xì)微的變化，當(dāng)然不是重大的變化。
【銀鵬】：我這邊在黃總發(fā)表觀點(diǎn)之前，有一個(gè)數(shù)據(jù)可以分享一下，前不久的時(shí)候在中消協(xié)舉辦的研討會(huì)上面，當(dāng)時(shí)張明提出了，從2001年至今北京消協(xié)收到的投訴是358件，其中有90％都是期房引起的，這個(gè)情況在四川也是差不多的，因?yàn)樗拇ǖ南麉f(xié)也提到了。這是不是至少期房發(fā)生這種風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率會(huì)大很多？而且還有一個(gè)數(shù)據(jù)就是，九大風(fēng)險(xiǎn)，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、面積風(fēng)險(xiǎn)、虛假宣傳風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、定金風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、售房欺詐風(fēng)險(xiǎn)、合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)、延期交房風(fēng)險(xiǎn)，你也提到了期房和現(xiàn)房也有類(lèi)似的風(fēng)險(xiǎn)，但是有一些風(fēng)險(xiǎn)就是期房有的，比如規(guī)劃變更、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、延長(zhǎng)交房、售房欺詐風(fēng)險(xiǎn)，可能就是期房特有的。
【莫春】：剛才莊總的意思，如果這個(gè)數(shù)據(jù)是中消協(xié)提供的這個(gè)是權(quán)威的數(shù)據(jù)，但是莊總提到的，期房還是要看信譽(yù)好信譽(yù)差的企業(yè)。
【莊宗汨】：不是因?yàn)檫@個(gè)制度產(chǎn)生了這個(gè)問(wèn)題，而是因?yàn)槠髽I(yè)的不守信的問(wèn)題，是企業(yè)的問(wèn)題。就像剛才講了，股市上那些上市公司有違法亂紀(jì)的，包括上市公司老總被抓進(jìn)去的，能說(shuō)上市公司不該上市，就取消融資這個(gè)渠道，不對(duì)的，就是說(shuō)沒(méi)有根本的因果關(guān)系。
比如像工程質(zhì)量問(wèn)題，跟期房有關(guān)系嗎？是施工單位質(zhì)量控制、質(zhì)量管理沒(méi)做好，作為監(jiān)理公司、開(kāi)發(fā)企業(yè)，在監(jiān)管方面有缺陷，是這些問(wèn)題產(chǎn)生的，并不是說(shuō)我期房就一定工程質(zhì)量出問(wèn)題，不是這個(gè)概念。
【黃嵐】：我接著莊總的話(huà)說(shuō)。其實(shí)話(huà)再繞半圈就繞回來(lái)了，怎么說(shuō)呢？正是因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題不一定是在期房或者現(xiàn)房的時(shí)候一定會(huì)產(chǎn)生的，所以就更應(yīng)該買(mǎi)現(xiàn)房。因?yàn)槲覀儾荒馨研袠I(yè)的問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)信譽(yù)和個(gè)人道德操守上去，無(wú)法衡量，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就更大，無(wú)法界定企業(yè)，企業(yè)還好界定一點(diǎn)，多少有一些知名企業(yè)了，但是知名企業(yè)也有問(wèn)題，也不乏投訴。我們當(dāng)然有好的企業(yè)倒戈約束，能承受，但是在整個(gè)社會(huì)公信力還沒(méi)有起來(lái)的時(shí)候，期房更加滋生了這種不誠(chéng)信的行為和機(jī)會(huì)，對(duì)消費(fèi)者而言他的損失就更大了。
因?yàn)橛蟹N種原因，比如說(shuō)在期房當(dāng)中客戶(hù)最難把握的幾個(gè)問(wèn)題，為什么我覺(jué)得跟期房有一定關(guān)系？比如說(shuō)質(zhì)量問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題表面看是管理問(wèn)題，實(shí)際上有一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題、成本問(wèn)題在里面。為什么這么講？很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商在做建設(shè)的時(shí)候，他的資金也是逐步投入的，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這樣去要求自己，我也一次性把資金投入了，你也一次性把資金投入了，沒(méi)有，他都是逐步投入的。在這個(gè)逐步投入過(guò)程中，他資金主要來(lái)源，除了自身的啟動(dòng)資金，更多的來(lái)自于期房預(yù)售的回籠資金，占了百分之六七十。在這樣的前提下他才能克服自身面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，但是這種風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)候不可克服在哪兒？比如說(shuō)材料，材料成本也是浮動(dòng)的，當(dāng)你遇到材料成本突然漲價(jià)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就很被動(dòng)了，這個(gè)時(shí)候他發(fā)現(xiàn)在這個(gè)成本控制中開(kāi)發(fā)商不能完全控制這個(gè)成本，只能控制土地成本，因?yàn)橐呀?jīng)發(fā)生了，但是建設(shè)過(guò)程中的一些成本控制不好，這些成本要轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中去，所以會(huì)使房?jī)r(jià)增高。
但是有一點(diǎn)，如果說(shuō)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移不過(guò)去的時(shí)候他會(huì)采取什么辦法？他會(huì)退而求其次，他會(huì)降低質(zhì)量，所以在建設(shè)過(guò)程中我們看到，當(dāng)然不是所有的，有些企業(yè)就發(fā)生這種行為，他的工程質(zhì)量自己就降低標(biāo)準(zhǔn)了，為了維持他前期的預(yù)算成本，這就是消費(fèi)者無(wú)法控制的，這就跟開(kāi)發(fā)商的成本有關(guān)系。他要控制成本的話(huà)，當(dāng)其他成本控制不下來(lái)的時(shí)候，他只有退而求其次，降低質(zhì)量。
再比如說(shuō)精裝修，精裝修更是一個(gè)無(wú)法控制的環(huán)境，莊總就不用說(shuō)了，那是個(gè)人行為和個(gè)人操守能力的問(wèn)題，如果市場(chǎng)都是莊總的話(huà)就不用討論了。
但是問(wèn)題精裝修這塊為什么無(wú)法控制？因?yàn)檫@是一個(gè)，尤其是在我們目前大陸環(huán)境下，我不是說(shuō)所有的地區(qū)，在成熟地區(qū)精裝修還是可以控制的。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中材料的成本容易發(fā)生變化，他裝修的要求、工期，以及遇到的裝修的時(shí)間段會(huì)有問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都無(wú)法控制，本來(lái)他預(yù)計(jì)的裝修時(shí)間應(yīng)該是開(kāi)春以后，如果延長(zhǎng)工期的話(huà)，如果延長(zhǎng)了一個(gè)季節(jié)、兩個(gè)季節(jié)，正好工程交樓到了秋季，裝修要到冬季，這時(shí)候容易出問(wèn)題，這個(gè)東西是無(wú)法控制的，誰(shuí)愿意在冬季搞裝修啊，這個(gè)是無(wú)法控制的，各方面的變數(shù)在里面。
更大的在期房遇到的問(wèn)題，更改規(guī)劃，變動(dòng)一些地方，因?yàn)檫@一點(diǎn)在開(kāi)發(fā)商能做的時(shí)候都盡量去做，因?yàn)樽非罄�。比如你的�?huì)所開(kāi)始要建兩個(gè)、建三個(gè)，后來(lái)看能少一個(gè)少一個(gè)，配套設(shè)施能減多少降多少。這樣是收入提高了，但是這個(gè)小區(qū)居住的舒適性被破壞了，這些東西都是開(kāi)發(fā)商去做的，但是做的未必是違法，但是跟當(dāng)初的承諾是不一樣的。
在這些風(fēng)險(xiǎn)上消費(fèi)者是被動(dòng)的，由此可見(jiàn)期房容易滋生開(kāi)發(fā)商去做一些不誠(chéng)信的行為。
【銀鵬】：我們?cè)谂龅揭恍┚S權(quán)的事情中，很多購(gòu)房人買(mǎi)期房即使發(fā)現(xiàn)期房變更，但是真正放棄這個(gè)房子也是特別難，因?yàn)槠诖四敲撮L(zhǎng)時(shí)間，也付出了一些成本在里面。
【莊宗汨】：剛才提到工程質(zhì)量問(wèn)題，我覺(jué)得現(xiàn)房也會(huì)遇到工程質(zhì)量問(wèn)題，為什么講到現(xiàn)房也會(huì)遇到工程質(zhì)量問(wèn)題呢？我說(shuō)幾個(gè)點(diǎn)，比如外墻的保溫、廚房衛(wèi)生進(jìn)的防水都會(huì)遇到問(wèn)題，比如北方常見(jiàn)的墻面開(kāi)裂的問(wèn)題，買(mǎi)現(xiàn)房并不能回避解決這些問(wèn)題。
就是說(shuō)我們看工程質(zhì)量問(wèn)題，第一，你如何來(lái)界定說(shuō)這個(gè)東西跟期房有直接的關(guān)系，真的沒(méi)關(guān)系。
【黃嵐】：但是有一點(diǎn)，我買(mǎi)現(xiàn)房可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)啊，如果有這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可以不買(mǎi)嘛，消費(fèi)者可以保護(hù)自己啊。
【莊宗汨】：但是我想說(shuō)一點(diǎn)，我舉個(gè)例子，大量的項(xiàng)目墻面、門(mén)框、窗附近，也就是說(shuō)出現(xiàn)墻面裂縫的問(wèn)題，這是北京地區(qū)從建委那兒下通知是質(zhì)量的問(wèn)題，由于北方溫差比較大，導(dǎo)致墻體收縮，導(dǎo)致發(fā)生這種現(xiàn)象，不以期房和現(xiàn)房的情況來(lái)發(fā)生，發(fā)生這種一定是在現(xiàn)房階段發(fā)生的。為什么？期房還沒(méi)蓋到這兒呢，不可能發(fā)生，一定是現(xiàn)房入住之后才會(huì)發(fā)生，為什么講在門(mén)口、窗戶(hù)上下角周?chē)貐^(qū)發(fā)生這個(gè)，因?yàn)槲覀兊拈T(mén)一般叫后塞口，立完門(mén)框之后砂漿再往里填材料是不一樣的，由于門(mén)的震動(dòng)、窗的震動(dòng)，這種情況屬于工程質(zhì)量問(wèn)題，但是跟現(xiàn)房、期房有關(guān)嗎？沒(méi)關(guān)系。
第二，屋面漏水。屋面漏水并不意味著工程交付質(zhì)量不合格，為什么？做完屋面防水，做避水實(shí)驗(yàn)，有關(guān)的單位都驗(yàn)收完了，交付質(zhì)量合格。但是由于人的活動(dòng)，可能有人上去安裝什么東西，或者人上去走動(dòng)，導(dǎo)致可能在某些地方把防水層破壞，到下雨的時(shí)候漏雨，這也是在現(xiàn)房階段發(fā)生的。
我只舉這么兩個(gè)例子，當(dāng)然我不排除黃總剛才講的我不買(mǎi)，我看房子有這個(gè)問(wèn)題，但是現(xiàn)房看的時(shí)候也沒(méi)問(wèn)題，你看不出來(lái)的，因?yàn)槲沂歉愎こ坛錾淼模艺f(shuō)的這兩個(gè)問(wèn)題你現(xiàn)房絕對(duì)看不出來(lái)，可是等你住進(jìn)去的時(shí)候翻新透了，為什么？墻面裂，越修越裂。
【黃嵐】：剛剛莊總講的是專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，但是買(mǎi)現(xiàn)房有什么好處呢？除了這些極個(gè)別隱蔽性的階段在現(xiàn)房的時(shí)候也本容易發(fā)現(xiàn)之外，何況還是通過(guò)調(diào)查了解到的，因?yàn)楝F(xiàn)房至少有一個(gè)調(diào)查的目標(biāo)，更重要的是你可以選擇買(mǎi)和不買(mǎi)，另外你可以就此跟開(kāi)發(fā)商砍價(jià)，很買(mǎi)衣服一樣嘛，我認(rèn)為還是買(mǎi)現(xiàn)房好。
【莫春】：我們這一輪的爭(zhēng)論我想各位網(wǎng)友都有自己的觀點(diǎn)，我們接著進(jìn)行我們第四輪話(huà)題的PK。
第四輪的話(huà)題設(shè)定的，剛才幾位嘉賓也是問(wèn)題直指我們的預(yù)售制度，也有剛才張學(xué)東發(fā)生的觀點(diǎn)，預(yù)售制度是不是到了應(yīng)該改變的時(shí)刻了。也是根據(jù)今年8月份央行報(bào)告提出來(lái)的，央行的理由是現(xiàn)在房地產(chǎn)的資金實(shí)力已經(jīng)達(dá)到一定程度了，他們建議取消商品房的預(yù)售制度，從目前的情況看應(yīng)該說(shuō)是期房的牛市，請(qǐng)兩位嘉賓在題板寫(xiě)出，現(xiàn)在是不是到了期房銷(xiāo)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售的過(guò)渡了，就是說(shuō)能不能市場(chǎng)走到現(xiàn)房銷(xiāo)售的時(shí)代，請(qǐng)兩位嘉賓在題板上寫(xiě)出來(lái)。
同時(shí)也關(guān)注一下網(wǎng)友的評(píng)論。我先念一下支持買(mǎi)期房合算網(wǎng)友發(fā)來(lái)的聽(tīng)論，他說(shuō)期房出現(xiàn)的前提，第一，中國(guó)政府的政策允許。第二，中國(guó)老百姓經(jīng)濟(jì)狀況決定，因?yàn)樗潜容^便宜的。第三，中國(guó)房地產(chǎn)的狀況決定的，也就是說(shuō)在2005年的5月份之前誰(shuí)還能買(mǎi)到現(xiàn)房呢，連期房都?jí)Σ坏�。確實(shí)是說(shuō)出了我們目前一些購(gòu)房人的心聲，有買(mǎi)期房不合算的后援團(tuán)嗎？
【銀鵬】：大部分都是說(shuō)支持買(mǎi)期房不合算。
【莫春】：我們可以看到我們目前的選票依然是買(mǎi)期房不合算占到64.5％的比例。
兩位嘉賓亮一下題板。
莊總一個(gè)問(wèn)號(hào)。
【銀鵬】：我們黃總是“可以進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代了”。
【莫春】：我們先解釋一下問(wèn)號(hào)是什么含義？
【莊宗汨】：剛才你說(shuō)央行工作小組提出的這個(gè)建議，對(duì)這個(gè)問(wèn)號(hào)非常大。同樣的政策都來(lái)自央行，出臺(tái)121文件的時(shí)候開(kāi)發(fā)商自有資金不足，大量向銀行貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)容易增大。時(shí)隔一年之后有一個(gè)意見(jiàn)，說(shuō)開(kāi)發(fā)商有錢(qián)了，可以支持到現(xiàn)房銷(xiāo)售。我想一定有一個(gè)錯(cuò)的，到底哪個(gè)錯(cuò)了我不知道，我為什么說(shuō)問(wèn)號(hào)，這個(gè)錯(cuò)需要央行來(lái)解釋。
就是說(shuō)往東是你說(shuō)的，往東也讓你說(shuō)了，里外里兩頭都讓你占了，就沒(méi)別人的理了，我這個(gè)話(huà)可能說(shuō)的絕對(duì)一點(diǎn)，但是我覺(jué)得從邏輯上這兩個(gè)是兩個(gè)方向的問(wèn)題。為什么你說(shuō)沒(méi)錢(qián)，說(shuō)靠預(yù)售資金支持是央行121文件時(shí)候講的，時(shí)隔一年之后你說(shuō)開(kāi)發(fā)商有實(shí)力了，預(yù)售制度不需要了，需要進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售。我不知道是政策制定的時(shí)候有問(wèn)題，還是兩撥人得出兩種不同結(jié)論，這個(gè)地方我很困惑。
從我實(shí)際了解的情況來(lái)講，現(xiàn)房銷(xiāo)售應(yīng)該是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向，并不意味著今天的預(yù)售制度永遠(yuǎn)的就預(yù)售下去。從社會(huì)進(jìn)步的角度來(lái)講、社會(huì)發(fā)展的角度來(lái)講，是應(yīng)該往這個(gè)方向走的，但是走的前提我覺(jué)得重要的是金融體制的改革、金融產(chǎn)品的推出。因?yàn)榇蠹乙仓溃^(guò)去說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)都是國(guó)有銀行的，發(fā)行信托，所有人都知道有關(guān)信托的法案、法規(guī)都明確了信托是有風(fēng)險(xiǎn)的，也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)信托的人知道收益率高的同時(shí)是存在著購(gòu)買(mǎi)行為風(fēng)險(xiǎn)的�，F(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)新出臺(tái)的政策，這個(gè)政策是什么呢？把發(fā)放信托的標(biāo)準(zhǔn)跟銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)幾乎一樣了，也就是說(shuō)信托實(shí)際上這條路我給你變相的換了方式，我不說(shuō)不能做，我變了方式給你堵起來(lái)，你做不成。本身金融專(zhuān)家、金融學(xué)者、政府官員、銀行工作者都知道，我們金融產(chǎn)品太單一，是由于金融產(chǎn)品太單一導(dǎo)致了銀行風(fēng)險(xiǎn)的提高。
比方說(shuō)轉(zhuǎn)成現(xiàn)房銷(xiāo)售，有多少個(gè)企業(yè)拿著銀行的開(kāi)發(fā)貸款，能否支撐下去，最終的風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行去，為什么？我們過(guò)去走過(guò)這條路就決定了，目前的銀行風(fēng)險(xiǎn)高不高？我承認(rèn)，銀行風(fēng)險(xiǎn)很高。用銀監(jiān)會(huì)副主席的話(huà)講，“房地產(chǎn)業(yè)是銀行業(yè)主要的利潤(rùn)來(lái)源”。他已經(jīng)把這個(gè)話(huà)挑明了，已經(jīng)明說(shuō)了，就是說(shuō)大量的銀行貸款放給了房地產(chǎn)。
我記得在博螯開(kāi)會(huì)的時(shí)候，樊剛先生說(shuō)了這么一句話(huà)，說(shuō)不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)引起的宏觀調(diào)控，而是集中在房地產(chǎn)上，也就是說(shuō)鋼鐵、電解鋁這些行業(yè)向銀行的抵押物全部是房地產(chǎn)。實(shí)際上就是什么？是我們金融產(chǎn)品太單一，實(shí)際上銀行也好、銀監(jiān)會(huì)也好，更更加注重的就是豐富我的金融產(chǎn)品品種，開(kāi)放各種投資基金、風(fēng)險(xiǎn)基金，也就是說(shuō)才能分散你的金融風(fēng)險(xiǎn)、分散國(guó)有商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，不是靠一紙行政命令說(shuō)我不放貸了，反正我知道銀行行長(zhǎng)追著問(wèn)我，為什么？我們老百姓儲(chǔ)蓄存款在銀行，那個(gè)錢(qián)你是要向老百姓付息的，他錢(qián)貸不出去他拿什么收益給老百姓付息。
所以我覺(jué)得在這一點(diǎn)上來(lái)講，對(duì)于央行這個(gè)建議我有點(diǎn)兒看不懂，為什么建設(shè)部立刻就反駁了？因?yàn)楫吘刮业囊庖?jiàn)就是，我們中國(guó)還沒(méi)有形成像美聯(lián)儲(chǔ)那樣的機(jī)構(gòu)、那樣的體制，葛老一句話(huà)可能全世界都發(fā)抖。我們央行給這么一個(gè)建議，房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)控制，建設(shè)部門(mén)、計(jì)劃部門(mén)還沒(méi)有意見(jiàn)的時(shí)候央行給這么一個(gè)建議，是否合適，我覺(jué)得這是值得商榷的。
【莫春】：也請(qǐng)認(rèn)為買(mǎi)期房不合算這一派的黃總來(lái)說(shuō)一下這個(gè)觀點(diǎn)。因?yàn)閯偛徘f總說(shuō)到，說(shuō)未來(lái)會(huì)實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，那未來(lái)到底有多遠(yuǎn)，是不是現(xiàn)在？可以進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售了嗎？說(shuō)一下理由。
【黃嵐】：因?yàn)樵蹅兊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)有十幾年了，有一個(gè)算法說(shuō)有十幾年了，經(jīng)過(guò)十幾年的起步、發(fā)展和成熟，我覺(jué)得預(yù)售制度在這個(gè)階段啟動(dòng)了這個(gè)產(chǎn)業(yè)，對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是起到推動(dòng)的作用。
現(xiàn)在面臨著一個(gè)很尖銳的問(wèn)題，就是房地產(chǎn)的投訴在消費(fèi)者當(dāng)中一直是前三位，這也是有調(diào)查數(shù)據(jù)的，因此問(wèn)題也難以得到合適的解決方式。
現(xiàn)在其實(shí)從正常說(shuō)也逐步出臺(tái)了一些政策，比如說(shuō)對(duì)預(yù)售證的發(fā)放時(shí)間和工程掛鉤了，達(dá)到什么工程階段，多層、高層達(dá)到什么階段都有很明確規(guī)定的，就是往這方面發(fā)展，實(shí)際上已經(jīng)邁入了準(zhǔn)現(xiàn)房的階段了，的確這樣賣(mài)也對(duì)他有好處。這個(gè)階段至少讓消費(fèi)者感覺(jué)到買(mǎi)到一個(gè)半現(xiàn)房，有一個(gè)安全性，和資金投入的效益對(duì)稱(chēng)一點(diǎn)。
第二，完全進(jìn)入現(xiàn)房階段我們目前的市場(chǎng)還不能允許，因?yàn)槭袌?chǎng)的需求量城市化進(jìn)程當(dāng)中有大量的人口進(jìn)入城市，不是一下子房屋就過(guò)剩了，房屋缺乏。第二，房屋的改造釋放出很多量出來(lái)，因此必須通過(guò)期房的調(diào)劑把供需調(diào)節(jié)一下，但是現(xiàn)在完全取消現(xiàn)房我覺(jué)得不合適，但是完全到準(zhǔn)現(xiàn)房也不對(duì)，現(xiàn)在是要求逐步準(zhǔn)現(xiàn)房的階段會(huì)更高，甚至有的要封頂，可能將來(lái)的政策會(huì)更加嚴(yán)格，比如說(shuō)能夠把外立面做完，什么時(shí)候把環(huán)境做到什么程度。這些東西的逐步出臺(tái)會(huì)更加規(guī)范，我覺(jué)得這是對(duì)產(chǎn)業(yè)化更好的。
【莫春】：在這一輪PK我發(fā)現(xiàn)兩位嘉賓對(duì)這個(gè)問(wèn)題形成了某種一致，認(rèn)為未來(lái)是期房銷(xiāo)售的一個(gè)狀態(tài)，但是從現(xiàn)在目前市場(chǎng)上看，目的供應(yīng)量和需求相比，可能現(xiàn)房還不到這個(gè)時(shí)機(jī)，可以從加強(qiáng)和嚴(yán)格這個(gè)預(yù)售制度方面來(lái)嚴(yán)格這個(gè)管理。
這輪PK應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有交鋒，形成了一致，我們要看一下現(xiàn)場(chǎng)今天請(qǐng)到的媒體記者和我們北師大的大學(xué)生，經(jīng)過(guò)我們幾輪PK之后，你們的選擇，你們支持哪方，然后再簡(jiǎn)單的發(fā)表觀點(diǎn)。
我們先問(wèn)一下北師大的學(xué)生，你們現(xiàn)在同意買(mǎi)期房合算這一派的請(qǐng)舉一下手。一個(gè)是三位，就是占到50％，那就是五比五，形成了對(duì)局博弈。
我們?cè)倏匆幌旅襟w，現(xiàn)在還有三位媒體記者在現(xiàn)場(chǎng)，支持買(mǎi)期房合算的示意我一下，有一位。
我們?cè)僬?qǐng)一位媒體的代表給我們做一個(gè)發(fā)言，有請(qǐng)周紅上臺(tái)。給我們說(shuō)一下今天聽(tīng)PK的感受和你的看法。
【《北京青年報(bào)》記者周宏】：從最基本的買(mǎi)房人的角度來(lái)看，買(mǎi)房人可能不會(huì)考慮那么多，尤其是大多數(shù)的買(mǎi)房人覺(jué)得不是這個(gè)行業(yè)的，他們買(mǎi)房只考慮我兜里到底能掏出多少錢(qián)，可能掏少的就合適了，可能不會(huì)考慮那么多。總的來(lái)看，期房的價(jià)格比現(xiàn)房低一點(diǎn)。
另外一點(diǎn)，隨著市場(chǎng)的逐步成熟，開(kāi)發(fā)商的水平也不斷提高，期房的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是在降低的過(guò)程當(dāng)中，我認(rèn)為還是買(mǎi)期房合算一點(diǎn)。
【莫春】：我們也是看到媒體記者當(dāng)中形成了觀點(diǎn)的交鋒，因?yàn)椤缎戮﹫?bào)》的張學(xué)東是認(rèn)為買(mǎi)期房不合算，兩大主流媒體的觀點(diǎn)也是不一樣的。
經(jīng)過(guò)四輪的PK，我想大家對(duì)于買(mǎi)期房合算，還是買(mǎi)期房不合算，可能自己心里都有一個(gè)譜了，因?yàn)槲覀兘?jīng)過(guò)兩位嘉賓用歷史的數(shù)字，以及詳細(xì)的計(jì)算，給我們都算了一筆經(jīng)濟(jì)賬，大家在選擇期房的時(shí)候和選擇現(xiàn)房的時(shí)候自己要做到心中有數(shù)。
我還記得趙曉博士，就是國(guó)資委的博士，他曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)其實(shí)三分之一是宏觀問(wèn)題，三分之一是金融問(wèn)題，剩下的三分之一才是房地產(chǎn)自己的問(wèn)題，我們剛才通過(guò)兩位嘉賓也是看到從宏觀到微觀都進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，今天由于時(shí)間的管理這輪的PK就要結(jié)束了，我們還在繼續(xù)往上的投票，請(qǐng)銀鵬介紹一下。
【銀鵬】：目前為止投票的結(jié)果，仍然是正方占優(yōu)勢(shì)，占的比例是67.68％，反放是42.32％，稍微進(jìn)一步的增強(qiáng)了我們的支持率。
我們的投票還會(huì)一直開(kāi)通，我們還有一周的時(shí)間跟進(jìn)報(bào)道，網(wǎng)友可以繼續(xù)投票，發(fā)表你們的觀點(diǎn)，我們也會(huì)選擇性的刊登出來(lái)，包括我們邀請(qǐng)的媒體也會(huì)對(duì)今天的PK進(jìn)行后續(xù)的報(bào)道，請(qǐng)各位網(wǎng)友關(guān)注。
【莫春】：關(guān)于買(mǎi)期房合算還是不合算的PK現(xiàn)場(chǎng)就到此結(jié)束了，我們投票繼續(xù)開(kāi)通，希望搜狐網(wǎng)和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的各位網(wǎng)友繼續(xù)關(guān)注這個(gè)話(huà)題，發(fā)表你的看法。
我們也感謝兩位PK的嘉賓，今天能夠給我們帶來(lái)這么精彩的理論，也感謝我們現(xiàn)場(chǎng)的媒體記者和北師大的學(xué)生，我們今天的PK就到此結(jié)束。謝謝大家！
【銀鵬】：謝謝大家！請(qǐng)大家繼續(xù)關(guān)注我們兩周之后的下一場(chǎng)PK話(huà)題。
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