建設(shè)部門和稅務(wù)部門目前還沒有一套行之有效的方法去清理簽訂“真假兩份合同”逃稅的做法
本報(bào)作者 陳海保 實(shí)習(xí)記者 陳建波
近段時(shí)日，27歲的陳先生每天下班后匆忙回家，因?yàn)樗械谋本┠臣曳慨a(chǎn)中介公司 賣房的工作人員頻繁地領(lǐng)著不同的買家來看房。
陳的房子位于北京市海淀區(qū)的一個(gè)普通住宅小區(qū)，建筑面積為132平方米，購買時(shí)的價(jià)格每平方米為6100元人民幣。該小區(qū)緊臨輕軌13號(hào)線知春路站，10號(hào)地鐵站于2008年北京奧運(yùn)會(huì)前開通。在去年10月，他和妻子用三年多辛苦積攢的錢首付20%購買了這套新商品房，但每月4000多元的還貸壓力，讓他們打算將房子出手，另覓小戶型房居住。
“現(xiàn)在把房子賣出去，要額外繳納營業(yè)稅�！标愊壬f。建設(shè)部、 國家稅務(wù)總局等七部委出臺(tái)政策，宣布今年6月1日以后，個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入全額征收5%的營業(yè)稅。
陳先生怕原來的 房價(jià)和營業(yè)稅等加在一起的價(jià)格把買家嚇跑，但又不想自己虧本將房子出手。此時(shí)，一種被稱為“做低交易價(jià)格”的避稅招術(shù)在市場顯形，這讓陳先生未見喜色，反倒是顧慮重重。
真假兩份合同
陳所擔(dān)心的是，在交易過程中面對(duì)的真假兩份合同中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
由于陳先生不指望在賣房上賺錢，他所標(biāo)出的價(jià)格中包含了以下幾項(xiàng)：房子原來的總價(jià)80.52萬元、房子裝修的5萬元、銀行按揭利息的2萬元、契稅1.2萬元、公共維修基金1.6萬元。
此外，如果以原價(jià)每平方米6100元出手，這個(gè)總價(jià)約為96萬元需要額外繳納營業(yè)稅40260元人民幣。契稅和印花稅也要分別繳納12078元和402元。
盡管這部分成本可能轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，但房子的總交易價(jià)格依然降不下來。照此計(jì)算，買家拿到手的價(jià)格在7272元每平方米�！斑@個(gè)價(jià)格，我分文沒賺，還搭上了裝修的人工�！标愓f。
“我們可以把交易價(jià)格做低�！边@家中介的工作人員稱，中介公司可以和買賣三方簽訂兩份不同的買賣合同，其中一份合同是以買賣雙方的真實(shí)交易價(jià)格簽訂，另一份是中介公司按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)簽訂。后者被業(yè)內(nèi)稱為“假合同”，專門為避稅而來。
如果以陳先生這套房子原價(jià)每平方米6100元簽訂“假合同”，房產(chǎn)中介可以直接向稅務(wù)部門少交7735元營業(yè)稅“(7272元-6100元)×１32×５%”和2320元契稅“(7272元-6100元)×１32×１.5%”，共逃稅10055元左右(不包括少交的67元印花稅，印花稅稅率為0.5‰)。
《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》從北京順馳、中大恒基、我愛我家等房產(chǎn)中介公司了解到，這種避稅方式很普遍�！爸灰逊孔涌春昧耍芏惥褪窍乱徊揭紤]的。”位于北京海淀區(qū)大運(yùn)村對(duì)面的中大恒基內(nèi)的一位工作人員表示。
一般而言，這種避稅方法主要是針對(duì)二手房的全款交易�！叭罱灰琢空嘉覀児径址抠I賣的一半左右。”北京順馳一位工作人員表示。北京順馳是順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)的子公司，后者是中國最大的房產(chǎn)中介公司，在全國29個(gè)城市擁有900家連鎖店。
《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》獲悉，二手房買賣市場中，由于目前轉(zhuǎn)按揭被叫停，買方需要補(bǔ)齊賣方的銀行貸款，然后再辦理抵押貸款。“當(dāng)賣家的首付款在20%的底線上時(shí)，買二手房貸款和全款付清的金額相差不大�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
打擦邊球
今年6月房產(chǎn)新政實(shí)施以來，許多房產(chǎn)中介為了吸引買家，維持經(jīng)營，不惜違法逃稅。
據(jù)我愛我家公司統(tǒng)計(jì)，新政策實(shí)施后半個(gè)月與去年同期相比，二手房源掛牌量下降15%，客戶委托量下降20%，成交量總體下降30%。
二手房低迷的成交量導(dǎo)致房產(chǎn)中介慘淡經(jīng)營。據(jù)稱，目前北京大大小小的房產(chǎn)中介公司至少在4000家以上。北京市建委7、8兩月公布的未辦理續(xù)期備案的企業(yè)就有40余家，已注銷備案的企業(yè)有6家，無有效聯(lián)系方式的企業(yè)有4家。
“但二手市場低迷并不是中介公司違法的理由�！币晃环康禺a(chǎn)專家表示。他認(rèn)為，建設(shè)部門和稅務(wù)部門目前還沒有一套行之有效的方法去清理簽訂“真假兩份合同”逃稅的做法。
北京市通州區(qū)建委產(chǎn)權(quán)交易中心工作人員表示，對(duì)于二手房交易合同的審查，主要對(duì)房屋朝向，申請(qǐng)人資質(zhì)等方面。而具體房屋交易價(jià)格以及由此所需交納的房屋交易營業(yè)稅，則具體由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門考察。
“房屋產(chǎn)權(quán)過戶是在建委產(chǎn)權(quán)中心進(jìn)行，只要那里通過就沒問題�！币晃恢槿耸糠Q，他認(rèn)為，只要建委方面沒有異議，稅務(wù)局也不會(huì)過問房產(chǎn)交易中的逃稅問題。
《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》了解到，當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)部門在認(rèn)定二手房買賣的交易價(jià)格時(shí)，僅僅是依據(jù)樓盤所在地的平均市場價(jià)，并沒有一個(gè)準(zhǔn)確的尺度。從北京市建委8月中旬首次向社會(huì)發(fā)布二手商品住房交易市場成交價(jià)格看，“線條過粗，參考價(jià)格有限�！边@為二手房買賣留下了逃稅空間。
風(fēng)險(xiǎn)暗藏
“在我們這里交易的顧客都十分安全，沒有就此有過糾紛�！币患抑薪楣救藛T說。如果不是炒房者，自住型買家不會(huì)刻意毀約。“反正是為了居住。”
但事實(shí)上，對(duì)于買賣雙方而言，摻雜著偷稅概念的交易蘊(yùn)藏著極大風(fēng)險(xiǎn)。高價(jià)買賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易，雖然買賣雙方都可以從中占點(diǎn)小便宜，但一旦買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將直接面臨房屋出售時(shí)估值降低，未來繳納20%的個(gè)稅會(huì)更多。
以陳先生的這套房子為例。買家如果下次出手時(shí)，稅務(wù)部門認(rèn)定的價(jià)格是每平方米6100元，而不是實(shí)際交易的每平方米7735元。如果按7272元出售，這位買家需要額外承擔(dān)3.9萬元個(gè)稅“(7272元-6100元)×１32×２0%”。分析指出，未來房地產(chǎn)交易征收個(gè)稅的可能性很大。
對(duì)于陳先生等賣房者和一些買房者而言，中介公司幫忙避稅的做法暗藏極大風(fēng)險(xiǎn)。
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