SOHO中國董事長潘石屹
悖論總能引起人們的興趣。
商鋪散賣，或稱產(chǎn)權(quán)式商鋪，是一個(gè)讓物業(yè)投資者心痛的字眼，也是近年來在地產(chǎn)界除房價(jià)外最受詬病的概念，但7月15日晚開盤的朝外SOHO商鋪依然熱賣。
“接受客戶簽約的5天之內(nèi)，銷售額已達(dá)6.05億元，突破了去年初SOHO尚都8天5個(gè)億的銷售記錄。至今為止，朝外SOHO已經(jīng)銷售了13個(gè)多億。”剛剛從倫敦度假回來的SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹，坐在現(xiàn)代城B座18層的辦公室里，表情輕松地告訴新地產(chǎn)記者。
即使單獨(dú)就商業(yè)地產(chǎn)而論，老潘在北京也能排上名詞。SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO的商業(yè)物業(yè)，已經(jīng)組建成北京CBD內(nèi)最大規(guī)模的商鋪網(wǎng)絡(luò)。4個(gè)項(xiàng)目總商業(yè)部分建筑面積將達(dá)到21萬平方米，能容納1500家風(fēng)格迥異的店鋪�！叭绻讶f通新世界也算上的話，我開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還不止這四個(gè)�！崩吓诵χf。
對于普遍擔(dān)憂的CBD商業(yè)供過于求，老潘的看法卻很樂觀：隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京CBD地區(qū)的寫字樓、公寓等項(xiàng)目將陸續(xù)竣工投入使用，該區(qū)域?qū)τ谏虡I(yè)的需求也將逐漸增多。
為使旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營更好，2005年年底，SOHO中國引進(jìn)在香港頗具盛名的港鐵公司作為建外SOHO、SOHO尚都和朝外SOHO的物業(yè)管理公司。港鐵物業(yè)在香港以“地鐵+物業(yè)”綜合開發(fā)經(jīng)營地鐵上蓋物業(yè)而聞名，并在北京、深圳等地區(qū)都承受了很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如北京正在改造的東方銀座百貨商場。
“今天的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)是用虧損換來的。”老潘并不諱言以往的“走麥城”�！叭f通新世界廣場是連滾帶爬闖過來的，可以說失敗得簡直就跟滑鐵盧一樣；到了現(xiàn)代城盡管是賺到了錢，回報(bào)率也比別處高很多，但還是有不少的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；此后的建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO也是如此�！�
老潘開始了盤點(diǎn)和盤道。
SOHO現(xiàn)代城：“包產(chǎn)到戶”
SOHO現(xiàn)代城是潘石屹在CBD的第一個(gè)項(xiàng)目，但更早的萬通新世界廣場才是潘石屹與商業(yè)地產(chǎn)的第一次親密接觸。
“上世紀(jì)90年代初，對于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作完全是兩眼一摸黑，跌了一個(gè)大跟頭也是自然的�！边@個(gè)項(xiàng)目對老潘的影響至今揮之不去，當(dāng)年更屬“深刻教訓(xùn)”。所以，在開發(fā)SOHO現(xiàn)代城的時(shí)候，早早將地拆平，卻一直遲遲未動(dòng)�！耙�?yàn)閷εR長安街的2萬平米商業(yè)，怎么做心里沒譜，當(dāng)時(shí)請了好多國外專家，都覺得不夠理想�！焙髞�，老潘想起了包產(chǎn)到戶的原理：“千萬別讓公社書記、生產(chǎn)隊(duì)長說這塊地該種什么。你別看老農(nóng)民土，他最知道這塊地到底種什么東西。同樣，這些店鋪應(yīng)該經(jīng)營什么，店鋪的老板們最清楚，你房地產(chǎn)商也是不知道的�！�
于是，老潘索性無為而治，SOHO現(xiàn)代城果真就完全沒有定位，哪個(gè)商戶想進(jìn)就可以進(jìn)。當(dāng)時(shí)不少人說現(xiàn)代城的商業(yè)必死無疑，其商業(yè)氣氛也遠(yuǎn)不如國貿(mào)周邊，其實(shí)，潘石屹那會(huì)兒心里也在打鼓：“現(xiàn)代城項(xiàng)目，即使到了今天再看，也還是個(gè)孤島，而商業(yè)是要連串到一起的�！�
可事實(shí)上，現(xiàn)代城的商業(yè)竟然出乎意料的成功。細(xì)究起來，成功屬于兩群人，第一類就是開發(fā)商——SOHO中國，他們賺到了錢�！艾F(xiàn)代城的商業(yè)占到整個(gè)面積的10%多一點(diǎn)，可這些商業(yè)面積給我們創(chuàng)造了20%多的營業(yè)額，30%的稅后利潤�！迸耸僬f。第二類是購買現(xiàn)代城商鋪的業(yè)主。他們的回報(bào)，目前是以數(shù)倍計(jì)。比如現(xiàn)在的“味千拉面”面館，當(dāng)初的售價(jià)是每平米2萬多元，現(xiàn)在有人出到5萬多，他們都不賣，業(yè)主已經(jīng)將這個(gè)店鋪視作‘下蛋的金雞’”。
問題當(dāng)然也有。潘石屹認(rèn)為SOHO現(xiàn)代城最大的教訓(xùn)是總面積不夠大，每個(gè)鋪面不夠小，造成業(yè)態(tài)不夠豐富�！爆F(xiàn)代城的第三層是寫字樓，實(shí)際上當(dāng)時(shí)可以做成商業(yè)，用一個(gè)直通三層的扶梯連接�！迸耸龠�用了一個(gè)例子來說明“無為而治”的效果：當(dāng)時(shí)人們都設(shè)想臨長安街的商鋪應(yīng)該更繁華，所以售價(jià)也比背對長安街的高出30% 。結(jié)果現(xiàn)在的市場租金卻是倒掛，背對長安街的要比臨街的高出20%多。
建外SOHO：吸取前車之鑒
吸取了現(xiàn)代城的教訓(xùn)，總面積達(dá)79萬平方米的建外SOHO，其總計(jì)9萬平方米的商鋪就分布于1—3層，形成了時(shí)尚、豐富業(yè)態(tài)的“SOHO商街”。在以每平米4萬多元?jiǎng)?chuàng)下北京市場商鋪銷售天價(jià)的情況下，400個(gè)沿街店鋪隨著公寓和寫字樓一起，在兩年時(shí)間被一搶而光。
就規(guī)劃而言，SOHO商街每天將有5萬人辦公、逛街、休閑娛樂。老潘承認(rèn)，目前建外SOHO商業(yè)尚需要一個(gè)培養(yǎng)期。但情況在慢慢好起來，特別是建外SOHO的東區(qū)，西邊的商業(yè)仍然弱一些。據(jù)東區(qū)漢樂府建外SOHO店的總經(jīng)理孟暉介紹，他的烤鴨店是今年8月5日剛開業(yè)的，客流量情況一天比一天好。孟認(rèn)為建外SOHO的宣傳力度，樓群外立面設(shè)計(jì)，內(nèi)部設(shè)施都令人滿意�！耙_分店，還會(huì)考慮SOHO系列的地盤�！�
經(jīng)常出國取經(jīng)的潘石屹對商業(yè)地產(chǎn)的體會(huì)越來越深，他總結(jié)到：“商業(yè)要想成功一定是自然成長——有生有死，經(jīng)營不好的就要放他走人；其二，所有的商業(yè)要連續(xù)；第三，整個(gè)街道要窄，不要像長安街那樣太寬，這邊看不到另一邊，也走不到另一邊；最后，商業(yè)盡可能的是兩邊有商，才可以互相感應(yīng)和互為廣告，而且彼此之間視覺一定要好——上面可以看到下面，下面還能看到再下面，互相之間有個(gè)吸引。”
基于此，建外SOHO的設(shè)計(jì)比較大膽。第一，區(qū)內(nèi)一共有14條路；第二，所有商業(yè)都是面對面的。街區(qū)兩邊的商業(yè)面對面，店鋪之間就能實(shí)現(xiàn)互為廣告效應(yīng)。逛建外SOHO的人除了可以在常規(guī)的首層和地下地層隨意走動(dòng)外，還能在樓宇三層間穿行，因?yàn)榻ㄍ釹OHO的樓宇三層是打通的。
然而，建外SOHO的設(shè)計(jì)并非完美，仍有遺憾，潘石屹認(rèn)為建外SOHO東邊的1、2、3號樓商鋪面積偏大。這其中既有設(shè)計(jì)的原因，也有銷售的原因。所以在建建外SOHO西邊的時(shí)候，潘石屹將“商鋪面積無條件的做小”作為一個(gè)硬性條件。但總的來說，“在建外SOHO，設(shè)計(jì)者山本理顯基本上把我的想法都實(shí)現(xiàn)了。”老潘說。
SOHO尚都與朝外SOHO：給大品牌留出空間
SOHO尚都和朝外SOHO對前者有繼續(xù)，也有揚(yáng)棄�，F(xiàn)代城和建外SOHO的一個(gè)重要教訓(xùn)，潘石屹認(rèn)為就是大品牌不夠多。當(dāng)時(shí)由于建外SOHO的房子很搶手，開始也沒想那么多，能賣就全部賣出去了�？墒呛髞�，大品牌來租用店鋪的時(shí)候，他們就沒轍了。因?yàn)榇笃放菩枰拿娣e一般都比較大，而建外SOHO每個(gè)店鋪獨(dú)立面積很小，這樣就需要開發(fā)商整合幾家小業(yè)主的租金預(yù)期，可這很難達(dá)成。
在運(yùn)作SOHO尚都和朝外SOHO時(shí)，潘石屹就打算把幾個(gè)重點(diǎn)位置的店鋪留下暫時(shí)不售，以供大品牌選擇。至于尋找大品牌的路徑，“當(dāng)然不會(huì)坐等，希望跟第一太平戴維斯的世邦魏理仕這樣的國際知名代理行合作，畢竟國際品牌認(rèn)國際代理公司。”老潘認(rèn)真地說。
散賣未必死
對于SOHO系列商業(yè)項(xiàng)目，爭論最大的就是其商業(yè)的散買。業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)是，開發(fā)商招租完了再賣給業(yè)主，才易形成商業(yè)氣氛和人流，進(jìn)而將保證每個(gè)商業(yè)的品質(zhì)。在和平里de小鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人阮亦凡看來，CBD的商業(yè)發(fā)展極具潛力，只不過現(xiàn)在的開發(fā)商更多的是短期行為，簡單的賣完就算，沒有很好的經(jīng)營公司去管理和維護(hù)商業(yè)。面對這些聲音，潘石屹態(tài)度仍然是，“商業(yè)管理最好是不要主觀控制，無為而治是最好的辦法。一個(gè)商鋪死掉的話，可以再換新的補(bǔ)充進(jìn)來。不一定就是自己持有就好，世紀(jì)金源MALL就是一個(gè)例子�！�
老潘認(rèn)為香港模式和西方模式不一定適應(yīng)北京的生存環(huán)境。所以，他會(huì)堅(jiān)持他的“散售”：“市場是天空中飛過的鳥，飛過去了，就沒有痕跡，沒有人再跟著這條線走。你只能走自己的路線，市場是沒有規(guī)則可言的。”
本著這種大巧若拙的想法，潘石屹宣稱，公司將放棄住宅，全面向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型�！吧⑹邸钡谋锥嗽赟OHO也出現(xiàn)過，比如出租時(shí)小業(yè)主之間的相互壓價(jià)�！艾F(xiàn)在來看，好多了�！痹蛟谟赟OHO中國有一個(gè)龐大的租務(wù)系統(tǒng)。
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