房地產(chǎn)市場(chǎng)能否走出相持階段 業(yè)內(nèi)人士見仁見智
2005年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)令人難以忘懷的特殊時(shí)期。上半年，政府連續(xù)出臺(tái)了抑制投機(jī)等宏觀調(diào)控政策，這些政策對(duì)消費(fèi)者預(yù)期和整個(gè)市場(chǎng)格局產(chǎn)生了巨大影響。經(jīng)過(guò)大半年的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相持階段，供需雙方觀望依舊，各種聲音不絕于耳。
目前的樓市究竟處于一種什么樣的狀態(tài)？未來(lái)走勢(shì)將如何？在剛剛結(jié)束的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2005年度年會(huì)上，參會(huì)的地產(chǎn)界知名人士接受了記者的采訪，為下一階段樓市走向把脈。
天津市場(chǎng)在全國(guó)獨(dú)樹一幟
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聶梅生
從政府、企業(yè)、市場(chǎng)三者關(guān)系看，政府起到的作用更加重要。特別是在目前市場(chǎng)環(huán)境還不成熟、法律法規(guī)還不完善的情況下，中央政府對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作用是非常重要的。宏觀調(diào)控是一個(gè)中性詞，不要簡(jiǎn)單地理解為“打壓”，也不要理解成階段性的。大家應(yīng)該回歸一個(gè)正常心態(tài)，調(diào)控將會(huì)是長(zhǎng)期存在于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的。
從目前全國(guó)市場(chǎng)反映出的數(shù)據(jù)看，調(diào)控的作用還是比較大的，價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，購(gòu)房者雖然出現(xiàn)了觀望情緒，但剛性需求并沒(méi)有因此消失，最終還是會(huì)釋放出來(lái)。
具體到天津而言，我認(rèn)為天津現(xiàn)在在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中是獨(dú)樹一幟的。如果天津市場(chǎng)前期過(guò)熱，那么經(jīng)過(guò)政策調(diào)控后就不會(huì)仍然呈現(xiàn)出目前良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)了。
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市場(chǎng)信心即將恢復(fù)
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) REICO工作室研究員 劉琳
我們對(duì)今年第二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入分析，得出四點(diǎn)結(jié)論：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)趨緩；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資的意愿在持續(xù)下降一年后開始回升；三是房屋銷售價(jià)格的增速趨緩；四是房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性差距比較大。這說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用還是非常明顯的。
不過(guò)，6月份由建設(shè)部等七部委對(duì)八個(gè)城市進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研顯示，國(guó)八條出臺(tái)后，38.7％的消費(fèi)者購(gòu)房心理發(fā)生了變化，只有7.7％的人員選擇了取消購(gòu)房，92.3％的人員選擇了推遲購(gòu)房，這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以自住需求為主。因此我們預(yù)測(cè)，到今年年底前和明年會(huì)是一個(gè)調(diào)控政策的消化期，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增幅會(huì)逐步放緩，但也不會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)數(shù)值上的下降。持幣待購(gòu)并不意味著需求消失，剛性需求最終還是會(huì)釋放出來(lái)，隨著消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控正確理解的加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)得到恢復(fù)。
高端產(chǎn)品仍有市場(chǎng)
天津精瑞置業(yè)發(fā)展有限公司 唐軍
國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策是希望市場(chǎng)更穩(wěn)健、更良性地發(fā)展，從歷史上看天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較平穩(wěn)，積累了很多后勁。今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望氣氛確實(shí)比較濃厚，但從7月份開始，回升速度還是很快的。調(diào)控政策基本上達(dá)到了目的，很多措施如期房限轉(zhuǎn)、繳納營(yíng)業(yè)稅等也都起到了作用。
具體到高端市場(chǎng)，我認(rèn)為，像天津這樣一個(gè)擁有1000萬(wàn)人口的超大型城市，高端項(xiàng)目的市場(chǎng)空間是絕對(duì)不可小視的。天津早期的高端市場(chǎng)發(fā)展并不充分，很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平、建設(shè)水平都很低，根本無(wú)法滿足高端客戶的需求。而目前高端住宅供應(yīng)的第一輪行情也是從去年開始才剛剛啟動(dòng)的，真正入住的高端項(xiàng)目更是少之又少。特別是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們消費(fèi)能力的不斷提高，住宅梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會(huì)形成，將會(huì)有越來(lái)越多富裕起來(lái)的人去購(gòu)買高端住宅產(chǎn)品。因此，未來(lái)天津的高端住宅市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。
調(diào)控為未來(lái)市場(chǎng)打下基礎(chǔ)
天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 許立凡
相對(duì)于前幾年而言，2005年1月至10月天津樓市比較復(fù)雜，處于各種因素下的整合期，這是上半年政策調(diào)整的結(jié)果。特別是經(jīng)過(guò)前年、去年的高速增長(zhǎng)之后，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)比較平穩(wěn)的發(fā)展期，盲目上馬項(xiàng)目、追逐市場(chǎng)熱點(diǎn)的現(xiàn)象有所減少，今年更多開發(fā)商開始積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為天津今后三至五年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。
預(yù)計(jì)從今年下半年到明年上半年，房?jī)r(jià)處于盤整期，適住型產(chǎn)品因供不應(yīng)求可能會(huì)小幅增長(zhǎng)，高檔產(chǎn)品則會(huì)比較平穩(wěn)，開發(fā)商已由過(guò)去關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向更關(guān)注資本。不過(guò)影響因素依然很多，特別是目前二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)不夠，單靠新房市場(chǎng)火爆只是短期行為，沒(méi)有后勁。
就天津而言，拆遷啟動(dòng)了一部分剛性需求，但之后能否啟動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、提高居民可支配收入，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展更加重要。
增長(zhǎng)過(guò)快也蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)
天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理 孟群
調(diào)控是絕對(duì)的，不調(diào)控是相對(duì)的。國(guó)家總是不斷地對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，只是每個(gè)階段調(diào)控的行業(yè)不同而已。因此，關(guān)鍵是把自己的企業(yè)做好。在中國(guó)城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)所占的地位會(huì)越來(lái)越重要。
近些年，天津城市面貌變化非常巨大，大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)其實(shí)都是和土地增值聯(lián)系在一起的。隨著人們生活水平提高，對(duì)居住要求的提高也不可逆轉(zhuǎn)，因此天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。不過(guò)隨著市場(chǎng)的逐步成熟，今后老百姓買房將會(huì)更關(guān)注品牌，這要求開發(fā)商必須更加重視資源整合、做出更好的產(chǎn)品、增強(qiáng)自身品牌競(jìng)爭(zhēng)力，只有這樣才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
同時(shí)，我認(rèn)為增長(zhǎng)速度過(guò)快并非好事，應(yīng)該讓市場(chǎng)慢慢進(jìn)入狀態(tài)，消費(fèi)需求逐漸釋放，這樣熱度才能保持得更長(zhǎng)久。如果提前把市場(chǎng)的預(yù)期全部透支了，那無(wú)異于殺雞取卵、竭澤而漁。
中國(guó)開發(fā)商急需解決三大問(wèn)題
萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席 馮侖
宏觀調(diào)控的意義非常積極，但我認(rèn)為作用還沒(méi)有完全顯現(xiàn)出來(lái)。為什么這么說(shuō)呢？在美國(guó)，大約有30萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，其中只有10％是做開發(fā)的，剩下的都是做金融貸款、二手房交易等業(yè)務(wù)的服務(wù)型公司。而在我國(guó)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還都是以開發(fā)為主，這些企業(yè)急需改變傳統(tǒng)的盈利模式和經(jīng)營(yíng)模式，只有這樣，宏觀調(diào)控的最終戰(zhàn)略目標(biāo)才能夠?qū)崿F(xiàn)。
目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決三個(gè)問(wèn)題。一要調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。目前大部分房企資本金實(shí)力偏弱，無(wú)法應(yīng)對(duì)大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；二要轉(zhuǎn)變商業(yè)模式。以前是一種博弈，而在今后市場(chǎng)監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格的情況下，傳統(tǒng)模式將沒(méi)有市場(chǎng)；三是正確理解行業(yè)、企業(yè)與社會(huì)之間的關(guān)系。宏觀調(diào)控不會(huì)讓所有人都舒服，只有那些解決了以上三個(gè)問(wèn)題、放棄短期博弈思想、建立長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)，才會(huì)迎來(lái)調(diào)控后的好日子�！�
調(diào)控是鼓勵(lì)購(gòu)買自住型住宅
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)
據(jù)調(diào)查，今年7月份以后，全國(guó)40個(gè)主要城市中，房地產(chǎn)的三分之一交易量已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)3月份，三分之一已經(jīng)接近3月份，只有剩下的三分之一銷售狀況不是很好。我認(rèn)為，造成這種結(jié)果的主要原因是，雖然宏觀調(diào)控政策已出臺(tái)大半年，但中央的政策并沒(méi)有一刀切。如重慶，二手房在三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有加稅。
其實(shí)，中國(guó)幅員廣闊，各區(qū)域GDP差別大，需求各不相同，各城市對(duì)宏觀調(diào)控的反應(yīng)也當(dāng)然會(huì)有所區(qū)別，政策落地時(shí)寬松的地區(qū)受影響小，供給和需求相差較大的地區(qū)恢復(fù)快。雖然出現(xiàn)了全國(guó)性的短時(shí)觀望，但回暖也是很明顯的。
實(shí)現(xiàn)小康的主要標(biāo)準(zhǔn)之一就是看人們的住房，住宅水平也意味著生活水平。中央調(diào)控政策中實(shí)際上有鼓勵(lì)“購(gòu)買自住型住宅”的內(nèi)容，只是媒體幾乎沒(méi)有報(bào)道。
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