偉業(yè)所據(jù)
從近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)對(duì)比來看，2003年上市2354.6萬平方米，2004年為2665.1萬平方米，2005年預(yù)計(jì)為2200萬平方米；而2003年的成交規(guī)模2507.4萬平方米，2004年成交規(guī)模3182.7萬平方米,2005年預(yù)計(jì)成交規(guī)模3300萬平方米。新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模，亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的最主要原因。從下圖的數(shù)據(jù)可以看出，僅在考慮供求關(guān)系的影響下，2005年同期同質(zhì)價(jià)格指數(shù)比2004年上漲10%以上。
中原所據(jù)
由2005年價(jià)格走勢(shì)線我們可以看出，年初住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲很快，3月份價(jià)格更是達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，增幅高達(dá)20.2%，而從4月份開始，國家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響開始顯現(xiàn)，住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格開始下降，增幅明顯放緩。2006年住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅繼續(xù)放緩。
共識(shí)三：二手房交易量回升
偉業(yè)觀點(diǎn)
客戶認(rèn)知?dú)w于理性，一、二手間藩籬漸破
宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，購房客戶逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購房者對(duì)欲購房屋的面積、總價(jià)都即將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導(dǎo)等。同時(shí)，購房者對(duì)于購買二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上北京城市中心區(qū)可開發(fā)土地的減少，使得二手房正成為一手房強(qiáng)有力的補(bǔ)充。
中原觀點(diǎn)
“寒流”過后二手房交易量回升明年交易量將繼續(xù)增加
雖然消費(fèi)者需求量對(duì)年度二手房總成交量起著主導(dǎo)性作用，但由于2005年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩，購房者對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)信心還要慢慢恢復(fù)，再加之國家宏觀調(diào)控已進(jìn)入周期性調(diào)整階段，2006年二手房成交量的增幅會(huì)趨緩，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)2006年北京二手房市場(chǎng)總成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。
偉業(yè)所據(jù)
據(jù)偉業(yè)顧問市場(chǎng)研究中心日�？蛻粜枨髥柧沓闃诱{(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：43%的受訪者表示，當(dāng)一手新房中不能選出自己滿意的房屋時(shí)，他們會(huì)考慮購買二手房作為一手房的替代品，二手房市場(chǎng)正在逐漸成為新房市場(chǎng)的強(qiáng)有力補(bǔ)充。
中原所據(jù)
從歷年北京二手房市場(chǎng)交易情況來看，2003年至2005年二手房成交量一路高漲，2003年成交量達(dá)到34703套，2004年達(dá)到57554套，2005年截止到10月，成交量已經(jīng)55000套左右，預(yù)計(jì)2005年全年的二手房交易量可達(dá)65000套，由此可見，二手房年交易量的上升幅度都非常明顯。從2006年二手房市場(chǎng)需求情況來看，未來的市場(chǎng)需求依然會(huì)保持一個(gè)強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。
共識(shí)四：投資渠道多元化
偉業(yè)觀點(diǎn)
資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松
宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再地被收緊。面對(duì)此趨勢(shì)，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局，REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)話題。同時(shí)，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的投融資控制會(huì)相對(duì)較緊，境外投融資渠道會(huì)相對(duì)更多；國內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款相對(duì)依然較緊，而針對(duì)購房終端客戶的貸款則有望相對(duì)放松。
中原觀點(diǎn)
融資需求增加，融資渠道多元化
資金信托計(jì)劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會(huì)公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，該暫行辦法將對(duì)符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，這將有可能把資金信托計(jì)劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。
此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個(gè)融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個(gè)必然的選擇。
偉業(yè)所據(jù)
自2003年以來，國內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款規(guī)模不斷緊縮，貸款門檻不斷提高，使得發(fā)展商越來越難以從銀行取得貸款支持。在此背景下，國內(nèi)發(fā)展商不斷拓展融資渠道，如上市、與境外房地產(chǎn)投資基金合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及企業(yè)聯(lián)盟等；而“212”號(hào)文件的頒發(fā)與實(shí)行，使得發(fā)展商從信托公司獲取融資的門檻被大大提高，對(duì)發(fā)展商而言無疑是雪上加霜。本新聞共 4頁,當(dāng)前在第 2頁 1 2 3 4 |
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