不法開發(fā)商勾結(jié)中介公司熱衷用二手房假按揭圈錢
二手房假按揭為什么比一手房假按揭更險(xiǎn)惡？昨天，某房地產(chǎn)開發(fā)商蘇鵬舉(化名)向記者曝光了其中的黑幕。
蘇說，一些不法開發(fā)商為了掩蓋空置房子賣不出去或者樓盤銷售不暢的事實(shí)，通常會將空置的房子轉(zhuǎn)入二手房市場。他們的“操盤”手法是，要么把這些房子交給開發(fā)商絕對信任的中介公司，要么是自己成立幾家房地產(chǎn)中介公司；通過“操作”，開發(fā)商將空置房分割“賣”給自己的中介公司后，相關(guān)房產(chǎn)手續(xù)也被過戶到這些中介公司的幾個控制人或利益人名下；接下來，房產(chǎn)中介一邊以買房的名義向銀行申請個人住房按揭貸款，一邊以代理的名義出售樓盤，尋找到真正的買家后以轉(zhuǎn)按揭的形式“金蟬脫殼”。
蘇說，在這個過程中，對于開發(fā)商信得過的“合作”中介，每成交一筆業(yè)務(wù)，中介公司收取300~500元的代辦費(fèi)，以貸款額為基數(shù)一次性收取0.8‰~1‰的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，或者雙方簽訂利益分享合同。在收取了開發(fā)商的“好處費(fèi)”后，有“本事”的中介就去銀行把事“擺平”，為開發(fā)商騙來按揭貸款。這樣，開發(fā)商與中介之間也就形成一種復(fù)雜的利益扭結(jié)關(guān)系。
“按規(guī)定，開發(fā)商可以用開發(fā)的樓盤作抵押，向銀行申請流動資金貸款，為什么要倒騰二手房假按揭呢？”
面對記者的不解，蘇說，一般而言，開發(fā)商擁有的資金只占總開發(fā)資金的10%左右。一兩千萬元的資金之所以能運(yùn)作一兩個億的項(xiàng)目，關(guān)鍵是要不斷向銀行貸款，并迅速滾動與回籠資金。最近，國家出臺或正在出臺一系列針對房地產(chǎn)的政策，各商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)生了明顯變化，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款開始從嚴(yán)從緊，一些信用、資質(zhì)不是很好的中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎從銀行貸不到錢，其融資難度增大，成本提高。而對于二手房個人住房貸款，銀行雖然比以前嚴(yán)格了審查，但相對還是“慷慨得多”，二手房能貸到六成以上，利率不及開發(fā)商從企業(yè)間拆借或從其他民間渠道直接融資成本的1/3。二手房貸逐漸成為盈利點(diǎn)，因此越來越多的開發(fā)商和中介公司開始“劍走偏鋒”。從按揭代理市場來看，成立一個房屋中介公司注冊資金十分低，僅有幾個經(jīng)辦人員、幾張桌椅、一兩部電話，依賴與銀行的關(guān)系爭取到銀行按揭貸款指定代辦機(jī)構(gòu)的頭銜，便開始招攬生意了。
“二手房假按揭造成的惡果更嚴(yán)重。如果開發(fā)商資金鏈斷裂，或者中介在套取銀行資金后，收取購買二手房的業(yè)主首期款后‘蒸發(fā)’，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁到無辜的二手房購買業(yè)主身上或銀行身上。由于各種利益糾纏在一起，關(guān)系錯綜復(fù)雜，一旦發(fā)生危機(jī)，處理起來十分棘手�！�
銀行業(yè)內(nèi)人士揭秘”二手房”圈錢流程
“由于各銀行競爭激烈，做房貸業(yè)務(wù)的時(shí)候，銀行對假按揭貸款可以說基本上不設(shè)防。假按揭對銀行來說是見怪不怪，要不是大河報(bào)把它當(dāng)做‘新聞’，我也不會來報(bào)料�！弊蛉�，某銀行的冷鋒約見記者，曝光銀行界在二手房假按揭中充當(dāng)?shù)摹昂θ苏摺焙汀氨缓φ摺钡碾p重角色。冷鋒說，他之所以化名“冷鋒”自曝業(yè)界黑幕，就是想給頭腦發(fā)熱的銀行吹吹“冷風(fēng)”。
冷鋒說，很多樓盤有這樣一個現(xiàn)象，就是某樓盤開盤沒多久，從開發(fā)商手里就買不到房子了；可是過幾天你再到中介那里去看，那個樓盤的房子又會冒出來很多轉(zhuǎn)讓的，而且每平方米的價(jià)格已漲了不少。這都是開發(fā)商玩的套取資金的“障眼法”。
冷鋒說，開發(fā)商開發(fā)的房子長時(shí)間賣不出去，占用的大量資金會把開發(fā)商壓垮。開發(fā)商為了解套，就得開發(fā)新的樓盤讓堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，而開發(fā)新的樓盤沒有充足的資金，怎么辦？最拿手的把戲莫過于玩弄“金蟬脫殼”——開發(fā)商可以找自己人將一套房子以“一買一賣”的方式套得銀行“超房價(jià)”貸款，用間接融資的形式來套取銀行資金實(shí)行自救。然后，“中介”通過抬高房價(jià)出售“二手房”，轉(zhuǎn)嫁按揭，套取真實(shí)買房人和銀行的資金……
冷鋒說，開發(fā)商套取銀行資金的操作方法是，開發(fā)商通過與中介公司、評估單位串謀，提高房子的評估價(jià)值來騙取銀行貸款。比如，開發(fā)商用假按揭的形式讓“自己人”用50萬元“買進(jìn)”一套房子，如果二次“出售”時(shí)標(biāo)價(jià)90萬元，而評估公司又確認(rèn)了這個價(jià)值，那么“買方”就可以貸款70%，即從銀行貸出63萬元。開發(fā)商做了一次二手房“交易”，“左手”從銀行套取了63萬的流動資金可以從事新的開發(fā)，“右手”可能還有一套抵押房產(chǎn)隨時(shí)出售，可謂左右通吃。這樣“買賣”一批房子，就可能套取銀行數(shù)額不菲的資金。新開發(fā)的房子銷售得好，便可以回來救原來的樓盤，如果新樓盤也玩不轉(zhuǎn)，就像康明置業(yè)法人代表一樣來個“蒸發(fā)”，把包袱甩給銀行。今年1月29日，上海
某房產(chǎn)老板跳樓自殺，死因涉及數(shù)十套商品房假按揭騙局和從銀行獲得上千萬資金的騙局，便是一個例證。
冷鋒說，一些銀行總是認(rèn)為，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，房地產(chǎn)抵押貸款可謂“萬無一失”。但令人悲哀的是，錢一旦支付，以后的事就由不得銀行做主了。
冷鋒的話在房管部門得到了證實(shí)。昨天，鄭州市房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對記者說，假按揭騙貸案這幾年在鄭州屢有發(fā)生，但沒有引起一些人的足夠重視，最終導(dǎo)致了東明花園偽造一、二手房假按揭騙貸的驚天大案。
社會各界人士獻(xiàn)計(jì)堵住按揭斂財(cái)黑洞
針對開發(fā)商和銀行業(yè)內(nèi)人士所說的二手房假按揭給銀行、買房人造成潛在風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士提出了不少建設(shè)性意見。
業(yè)內(nèi)人士稱，在香港，購房者申請個人住房貸款必須出示稅單，因?yàn)槎悊慰梢酝暾鎸?shí)地體現(xiàn)一個人的收入狀況和還貸能力。至于個人住房貸款，沒有開發(fā)商會為購房者作擔(dān)保，購房者都是自我擔(dān)保。在香港，一旦個人欠款，此人就可能在全世界的任何銀行借不到錢，信用卡也會被取消。而一旦被宣布破產(chǎn)，他還會被律師、會計(jì)師等拒之門外。開發(fā)商明白違規(guī)操作的利害，沒有人敢輕易嘗試作假。同時(shí)，銀行違規(guī)放貸，政府可依據(jù)《銀行法》起訴銀行。
冷鋒說，當(dāng)務(wù)之急要在房地產(chǎn)價(jià)值評估和房產(chǎn)登記、資料驗(yàn)證和交易真實(shí)性審核及貸后資金管理等環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行貸款操作程序，處理好信貸主體與房產(chǎn)中介的代理關(guān)系。
某開發(fā)商認(rèn)為：安全的做法是，貸款撥下來并不等于開發(fā)商可以立即拿到現(xiàn)金，銀行將這筆現(xiàn)金存在一個獨(dú)立的賬戶里，該項(xiàng)目的承建商每完成一期工程，將證明提交律師事務(wù)所等中立的中介機(jī)構(gòu)審核通過，下一期的工程款才會撥給承建商而不是開發(fā)商，貸款逐步到位，直到整個工程完工。在開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過了貸款額時(shí)，銀行才會把全部貸款撥給開發(fā)商。如此操作的結(jié)果是樓盤將不會出現(xiàn)爛尾的情況。
來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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