財富巨人VS納稅侏儒:中國房產(chǎn)業(yè)稅收疑云揭密
當(dāng)一個行業(yè)成為涉稅問題的主要對象時，人們應(yīng)該考證，這是因為一個行業(yè)獨(dú)有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個行業(yè)如此大的操作空間？
·中國的房地產(chǎn)開發(fā)沿用了“香港模式”：即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，一個開發(fā)公司全程參與所有生產(chǎn)環(huán)節(jié)。
·房地產(chǎn)開發(fā)過程中的費(fèi)用非常不確定。此前在賬目上已經(jīng)有體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)行為，也會不斷面臨洽談更改。
·北京一位地產(chǎn)開發(fā)商向本刊坦承，公司的資深會計，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。
·如果有好的項目，地產(chǎn)商則會將手中剩余物業(yè)出手，然后投資到下一個項目。而在作為納稅依據(jù)的會計報表上，營業(yè)收入就被“偷梁換柱”為新的投資。據(jù)潘麒麟的從業(yè)經(jīng)驗，排除之前生產(chǎn)環(huán)節(jié)上分流的利潤，開發(fā)商的項目在5年前可以達(dá)到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據(jù)一些媒體報道，按目前房地產(chǎn)商的公開稅額，行業(yè)利潤率僅為10%左右。
·地方政府對地產(chǎn)業(yè)的征收政策，也導(dǎo)致了征稅的執(zhí)行難度。
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排名 |
地區(qū) |
企業(yè)名稱 |
納稅（萬元） |
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1 |
北京 |
北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司 |
39616 |
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2 |
北京 |
北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 |
28233 |
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3 |
上海 |
大華（集團(tuán)）有限公司 |
19091 |
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4 |
北京 |
金融街控股股份有限公司 |
18022 |
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5 |
深圳 |
深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 |
15358 |
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6 |
青島 |
青島銀豪房地產(chǎn)有限公司 |
15019 |
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7 |
北京 |
北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 |
14690 |
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8 |
廣東 |
廣州番禺祈福新村房地產(chǎn)有限公司 |
13189 |
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9 |
北京 |
北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 |
13092 |
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10 |
北京 |
北京市興華房地產(chǎn)開發(fā)公司 |
11847 |
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11 |
深圳 |
深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 |
11313 |
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12 |
北京 |
北京天鴻集團(tuán)公司回龍觀房地產(chǎn)開發(fā)公司 |
11222 |
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13 |
北京 |
北京市房山房地產(chǎn)交易中心 |
10483 |
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14 |
青島 |
城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 |
10245 |
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15 |
北京 |
北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 |
10235 |
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16 |
浙江 |
杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3 |
9599 |
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17 |
寧波 |
寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 |
9406 |
|
18 |
新疆 |
新疆廣匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 |
9229 |
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19 |
浙江 |
浙江省綠園房地產(chǎn)有限公司 |
9223 |
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20 |
寧波 |
中信大榭房地產(chǎn)開發(fā)公司 |
9120 |
2004年度中國房地產(chǎn)業(yè)納稅二十強(qiáng)排行榜（來源：中國稅務(wù)）
潘石屹終于等到了國家稅務(wù)總局的證明。
他的紅石公司于年初公開其納稅總額為3億。9月初，國家稅務(wù)總局卻宣稱該公司的納稅額僅為1.8億。這距離國家稅務(wù)總局發(fā)布的納稅500強(qiáng)榜單的底線還差6000萬�！拔覀児矩攧�(wù)部從國家稅務(wù)總局計劃統(tǒng)計司了解到，這個數(shù)據(jù)把我們公司的企業(yè)所得稅漏掉了。”潘石屹說。雖然國稅總局因“工作量太大”拒絕更改納稅榜排名，但“給我們公司出具了更改證明”。
洗清了“逃稅奸商”的嫌疑，潘石屹可以安心慶祝他的SOHO十年了。但除紅石公司以外，還有4000多家大大小小的房地產(chǎn)公司，陷入“財富巨人，納稅侏儒”的聲討漩渦中。據(jù)上海、北京稅務(wù)部門二季度的報告，在查處的涉稅企業(yè)中，90%都是房地產(chǎn)行業(yè)。財政部科學(xué)研究所主任張學(xué)旦則向本刊提供了另一個數(shù)據(jù)：今年南京的98家房地產(chǎn)企業(yè)，97家都有稅務(wù)問題。這些數(shù)據(jù)和堅挺不下的房價，以及房地產(chǎn)蟬聯(lián)三屆十大暴利行業(yè)之首的新聞，一起沖擊著民眾的心理。又一次，房地產(chǎn)開發(fā)商成為千夫所指。
稅務(wù)問題，是緣于這個行業(yè)獨(dú)有的貪婪，還是如開發(fā)商所“抱怨”的那樣：“就算壞，也是政府慣出來的壞孩子�！�
超長流程上的稅費(fèi)流失
“在中國的現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)的行業(yè)特性使它有更大的避稅空間�！北本┤鹚固┑峦顿Y顧問有限公司總經(jīng)理潘麒麟對本刊說。潘從90年代初便涉足房地產(chǎn)，并編撰了《北京市房地產(chǎn)開發(fā)法律程序與稅費(fèi)詳解》。
目前中國對生產(chǎn)企業(yè)實行“大一統(tǒng)”的稅收制度：5.5%營業(yè)稅按月支付，33%企業(yè)所得稅按季度支付，年度清繳。這種固定周期的征稅方法，對其他生產(chǎn)周期比較穩(wěn)定的生產(chǎn)行業(yè)來說比較適用，但對房地產(chǎn)這樣開發(fā)、出售、結(jié)算都沒有準(zhǔn)點(diǎn)的高風(fēng)險行業(yè)，就有點(diǎn)難于應(yīng)對了。
中國的房地產(chǎn)開發(fā)沿用了“香港模式”：即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，一個開發(fā)公司全程參與所有生產(chǎn)環(huán)節(jié)。但同時，除了幾家超大型老牌房地產(chǎn)國企，如中建、中房，旗下有勘探、設(shè)計、規(guī)劃、施工等一條龍作業(yè)的建筑公司外，國內(nèi)大部分開發(fā)企業(yè)的工程都要分包給獨(dú)立注冊的專業(yè)公司。因此，在一個龐大而冗長的生產(chǎn)環(huán)節(jié)鏈條中，有諸多獨(dú)立的生產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)初步分流了一部分房地產(chǎn)業(yè)的利潤。隨之而去的，當(dāng)然還有稅費(fèi)。
任志強(qiáng)在9月13日的文章《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為什么沒進(jìn)納稅300強(qiáng)》一文中，就態(tài)度強(qiáng)勢地將“非單一生產(chǎn)的重疊稅收環(huán)節(jié)”作為抗辯的第一條：“從開發(fā)商委托規(guī)劃、設(shè)計、勘探、地基處理、結(jié)構(gòu)施工、放水、外裝、幕墻施工、材料采購、設(shè)備采購、裝修，包括廚具、家具、潔具、空調(diào)等產(chǎn)品與半成品采購中，都要在每個環(huán)節(jié)有任意委托單位的利潤與稅收，并在不同企業(yè)納稅。”
項目公司眾多也是房地產(chǎn)業(yè)的一個特性。如今房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入戰(zhàn)國時代，各開發(fā)商在全國范圍跑馬圈地，所到之處都要設(shè)立一個獨(dú)立法人的項目公司，操作當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)項目。而這些項目公司由于是獨(dú)立注冊，獨(dú)立法人，納稅的時候也是獨(dú)立核算。這也就是任志強(qiáng)所說的“營業(yè)收入可以按會計制度合并，利潤可以按會計制度合并，但納稅記錄則只能在當(dāng)?shù)胤从澈陀嬎�。�?
如果將這些因素加總，房地產(chǎn)業(yè)在這次稅收排行榜上名次或許沒有這么慘淡。萬科總經(jīng)理郁亮亦向本刊表示，該集團(tuán)2004年納稅額加總為8.02億元，相當(dāng)于上市公司納稅百強(qiáng)第48位、中國納稅500強(qiáng)的第145位。
房地產(chǎn)行業(yè)的另一個特性便是投資期與收獲期相隔過長。潘麒麟根據(jù)自己在房地產(chǎn)業(yè)的操作經(jīng)驗，將我國地產(chǎn)開發(fā)的程序分為300多項。一個項目從拿地，到規(guī)劃立項的前期過程，正常耗時為2到3年，如果是大項目則要經(jīng)過3到5年。
對于地產(chǎn)行業(yè)的這一特性，如今業(yè)界流傳最多的版本，便是潘石屹去年5月4日從CBD公開招拍拿得土地，一年多了，仍然沒拿到銷售證�！斑�有設(shè)計，勘測，一年半能弄下來就不錯�！迸说摹皯�(zhàn)友”任志強(qiáng)預(yù)測。
這成為潘石屹和任志強(qiáng)為了證明房地產(chǎn)有一個超長的入不敷出期，在各大論壇上必提的一個故事。而在前期準(zhǔn)備期，項目公司是虧損運(yùn)作，不用支付33%的所得稅。這種情形在房地產(chǎn)的復(fù)興初期尤其明顯。根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒，房地產(chǎn)業(yè)從1997年開始復(fù)興，但1999年卻是虧損最厲害的一年，虧損額達(dá)到35億多。
潘石屹的公司恢復(fù)較快，到1999年有了銷售收入：“最初幾年投資階段，繳納給政府的稅金也很少�！迸耸偬钩�。
沉淀為固定投資的利潤游戲
但若據(jù)此將房地產(chǎn)商視為被冤枉的“良民”，似乎太忽視商人的逐利天性。找尋稅制中的躲避空間，幾乎是所有經(jīng)商者熱衷的游戲。有“商人中的商人”之稱的地產(chǎn)商，更是利用自己的行業(yè)特性閃轉(zhuǎn)騰挪�！俺L且參與企業(yè)眾多的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)有了較大的避稅空間�！迸索梓胝f，“而每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)的進(jìn)出，又給了避稅行為一次次的機(jī)會。”
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的費(fèi)用非常不確定。此前在賬目上已經(jīng)有體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)行為，也會不斷面臨洽談更改。比如門窗的設(shè)計和裝修，都可能在實際操作中更改，而公司的資深會計也可以在做賬的時候，將洽商變更的金額，以更適合避稅的方式做賬。在潘麒麟的從業(yè)實踐中，這類洽商金額要占到總造價的20%。
北京一位地產(chǎn)開發(fā)商向本刊坦承，公司的資深會計，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大�！拔覀児镜臅嬊皫滋爝�在和我商量應(yīng)該把成本再做高點(diǎn)。這樣可以給外界造成我們項目成本越來越高不得不提高售價的印象�！边@位開發(fā)商說。
“房地產(chǎn)業(yè)特有的滾動開發(fā)模式，利于業(yè)者將大量利潤轉(zhuǎn)化為再投資�！迸索梓胝f。這個技巧大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的另一個重要稅負(fù)——企業(yè)所得稅。
據(jù)潘麒麟介紹，企業(yè)所得稅按季度征收，每年底清繳。但房地產(chǎn)的售樓收入，并不是按年度結(jié)算。通常一個項目最終結(jié)算，都要等到三五年之后。有規(guī)律的征稅方式，和房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)律的營收周期之間，留下了一個避稅時間差。房地產(chǎn)商 “點(diǎn)石成金”的秘訣在于盈虧平衡點(diǎn)。
以北京一處著名的占地約20萬平米的社區(qū)樓盤為例，開發(fā)商事先測算出銷售70%即達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。一旦銷售到七成，開發(fā)商還沒有物色到新的投資項目，他會暫時停止售賣，或者將剩余的樓盤進(jìn)行出租，或持有一些社區(qū)物業(yè)配套設(shè)施待售，使得項目收入無法結(jié)算，造成年底結(jié)算的時候，售樓收入不能確認(rèn)，利潤也無從形成。
如果有好的項目，地產(chǎn)商則會將手中剩余物業(yè)出手，然后投資到下一個項目。而在作為納稅依據(jù)的會計報表上，營業(yè)收入就被“偷梁換柱”為新的投資。據(jù)潘麒麟的從業(yè)經(jīng)驗，排除之前生產(chǎn)環(huán)節(jié)上分流的利潤，開發(fā)商的項目在5年前可以達(dá)到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據(jù)一些媒體報道，按目前房地產(chǎn)商的公開稅額，行業(yè)利潤率僅為10%左右。建設(shè)部原部長楊慎先生在他的文集里也提到了這一怪現(xiàn)狀。從1990～1999年，中國房地產(chǎn)投資額從336.2億上漲到4103.2億，但地產(chǎn)業(yè)給社會的增加值(其中包括生產(chǎn)稅、勞動者報酬等)僅占GDP比重的1.86%，和1990年的1.7%的比重相比，可謂蝸步牛行。這個數(shù)值也比印度低90%，比比韓國低4.5倍。其中一個重要原因在于，“利潤大都沉淀為新的固定資產(chǎn)投資�！迸索梓胝f。
當(dāng)然，這種行業(yè)特性衍生的避稅空間并不只是中國特色。甚至在法規(guī)和監(jiān)管比較嚴(yán)格的美國，房地產(chǎn)業(yè)也以其容易合法避稅，成為很多商人再投資的首選。
政府推手形成的避稅空間
“中國房地產(chǎn)業(yè)依然是一個行政主導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)�！�2005年8月，中國建設(shè)部原部長楊慎在參加本刊舉辦的“新聞中國月度論壇”的時候這樣說。而有地產(chǎn)“代言人”之稱的任志強(qiáng)也一再宣稱一個觀點(diǎn)：如果說開發(fā)商是壞孩子，也是給地方政府慣出來的。
所有地產(chǎn)業(yè)遭人詬病的問題，背后都可以看到地方政府的身影。稅務(wù)問題也不例外。
“房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅�！北本┬氯A聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳海旭對本刊說。因此，地方政府隨著宏觀調(diào)控走向的不同，對地產(chǎn)業(yè)的征稅力度也有變化，這也造成地產(chǎn)商的繳稅額差異很大。除了營業(yè)稅和所得稅兩大稅種外，房地產(chǎn)還應(yīng)該交納土地增值稅和固定資產(chǎn)方向投資稅。這兩個稅種從上世紀(jì)90年代便已經(jīng)設(shè)立。但上世紀(jì)90年代末，政府為了復(fù)興地產(chǎn)業(yè)，于2000年對這兩個稅種實行緩征�！皳�(jù)我所知，目前北京市所有的地產(chǎn)企業(yè)都沒有交納土地增值稅，而固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅則從2000年起實行零稅率�！迸索梓胝f。
為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門�！罢叩那疤釋�(dǎo)向是清理各種稅負(fù)�！敝蟹考瘓F(tuán)董事長孟曉蘇說。潘石屹也清楚記得，1999年，上海政府為了提升房地產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)契稅從3%降到 1.5%，后來再下調(diào)到0.75%。
但與此同時，房地產(chǎn)需要交納的費(fèi)卻多起來。
2000年是房地產(chǎn)初興階段，費(fèi)是最多的�！氨壤呀�(jīng)超過了應(yīng)納稅款�！迸索梓胝f。從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅項達(dá)到14種，需要繳納的有12種，而其他費(fèi)用可以多達(dá)百種以上。如在地價款中包含了土地出讓金、大市政費(fèi)、四源費(fèi)等。此外，還有前期工程費(fèi)、市政配套費(fèi)等。各種費(fèi)用最終占房地產(chǎn)售價的比例，可以達(dá)到20%以上。
而現(xiàn)在地產(chǎn)商反擊不納稅惡名的最大說詞——屬地納稅，也是應(yīng)各地方政府要求而行，即每個項目設(shè)立項目公司，在當(dāng)?shù)丶{稅。因此有了任志強(qiáng)抱怨的“營業(yè)收入、利潤可以按會計制度合并，但納稅記錄則只能在當(dāng)?shù)胤从澈陀嬎�，企業(yè)合并報表數(shù)并不能在任意一地確認(rèn)納稅記錄�！�
地方政府對地產(chǎn)業(yè)的征收政策，也導(dǎo)致了征稅的執(zhí)行難度。
1993年宏觀調(diào)控主要是限制高檔商品房的建設(shè)，在稅收上就是區(qū)分高檔和普通，分別納稅。比如公寓是高檔房，住宅是普通的，但公寓住宅的區(qū)別何在？潘石屹還記得當(dāng)時在媒體上曾有這樣的報道，鋪紅地毯的是公寓，不鋪紅地毯的是住宅。這樣細(xì)化煩瑣的政策，“確實給下面的執(zhí)行造成了很大的難度�！迸耸僬f。
1998年房地產(chǎn)絕地重生，各地政府對地產(chǎn)商分門別類，進(jìn)行稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司通常會在城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)注冊一個新的公司，以享受稅收減免等優(yōu)惠政策。陳海旭所在的企業(yè)就是和新世界集團(tuán)合資的外商企業(yè)，“還可以享受一些稅收優(yōu)惠”。
當(dāng)一個行業(yè)成為涉稅問題的主要對象時，人們應(yīng)該考證，這是因為一個行業(yè)獨(dú)有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個行業(yè)如此大的操作空間？（作者：陳曉 謝良兵)
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