經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)實(shí)習(xí)記者 姜麗麗 北京報(bào)道
10月18日，楊東輝和他的房車隊(duì)及各項(xiàng)目一干人等就要啟動(dòng)秋季版的“北京地產(chǎn)山西行”，前往他們巡展六城市的首站太原。這將是他們“二度入晉”，此前在今年五月份的時(shí)候，貼滿樓盤廣告的房車隊(duì)已在山西十城市溜達(dá)過一圈了。
從去年年底開始，北京項(xiàng)目去往山西推介的活動(dòng)前后不下五六次。以往較長的一段時(shí)間內(nèi)，北京高檔樓盤的目標(biāo)是香港、浙江和海外局部地區(qū)。北京樓盤外地銷售方向的變化實(shí)際上伴隨著全國“財(cái)富”中心的流轉(zhuǎn)，而北京樓盤在外地得以開疆?dāng)U土的主要原因是長期以來特大城市因各方垂青而形成的優(yōu)勢過度集中。
一個(gè)人的機(jī)遇
楊東輝先生并不是北京任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表，而是此次巡展的“牽頭人”，北京天河京華公關(guān)策劃公司的總經(jīng)理。“北京地產(chǎn)山西行”這個(gè)策劃案，說得通俗點(diǎn)，就是把北京“待字閨中”的項(xiàng)目組織起來，送去山西“尋婆家”。
相對于單個(gè)開發(fā)商去山西推銷自己的樓盤或者組織山西的購房人來北京看房，楊東輝認(rèn)為自己的策劃更具有吸引力、更有效。他很得意自己采用的“房車模式”，十輛包裝的樓盤廣告房車一起行進(jìn)，他笑稱之為“陸軍一號”�！吧弦淮稳r(shí)房車隊(duì)進(jìn)山西，被十幾個(gè)警察攔住了，我們以為有什么事，卻被問可以上去看看嗎，覺得很新鮮。”
“我是通過一個(gè)偶然的情況發(fā)現(xiàn)，山西人在北京的購買力是比較強(qiáng)勁的，所以就策劃了這個(gè)活動(dòng)�！睏顤|輝談起春季版的“山西行”時(shí)說。這個(gè)偶然的情況其實(shí)是，他有一位早年認(rèn)識的從事煤炭開采生意的山西朋友，在北京購置有四處房產(chǎn)。不止這位朋友，他所認(rèn)識的一些身家殷實(shí)的山西人都已經(jīng)或有意向在北京購房。
“房車模式”也是在一次看似偶然的情況下被發(fā)現(xiàn)的。去年12月份，楊東輝和家人想租個(gè)房車出去玩，但是房車的租金太貴，出于節(jié)約成本的考慮就帶了一個(gè)別墅項(xiàng)目在東部沿海20個(gè)城市走了一遭，賣了6套。
那時(shí)候，楊東輝正在從事免費(fèi)雜志的運(yùn)作，還沒有成立自己的公關(guān)公司。別墅項(xiàng)目的“沿海行”，包括今年春季版的“山西行”，都是由他出點(diǎn)子，以其他公關(guān)公司的名義操作的，利潤分成。他表示其實(shí)很早想注冊一家自己的公司了，但是存在著資金等問題。5月份從山西回來之后，才誕生了天河京華公關(guān)策劃公司。
嘗到了之前的甜頭，楊東輝就投入了秋季的策劃。上一次帶了包括SOHO尚都在內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目過去，這次打算擴(kuò)大為10個(gè)。“山西人普遍對于房子的要求是，戶型要大，房間要多，所以小戶型項(xiàng)目會(huì)被排除在我們考慮的范圍之外，以中高檔的樓盤為主�！睏顤|輝說。
天河京華打算把這個(gè)策劃定期地做下去，一年兩次。大學(xué)畢業(yè)以后楊東輝多數(shù)時(shí)間都在從事媒體的工作，從采編到發(fā)行多個(gè)崗位都有涉獵，但是這幾次的策劃讓他感覺“找著道了”，去年年底還在運(yùn)行的免費(fèi)雜志現(xiàn)已停止。
一個(gè)人的機(jī)遇來源于他身處的大環(huán)境。山西的購買力和北京的供應(yīng)力之間需要一個(gè)渠道連接起來，特別是在新政后北京樓市本地消化力低迷的狀況之下。楊東輝正是抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)分得了一杯羹�？瓷先ヅ既坏那闆r背后暗藏著必然。
山西“蛋糕”
“山西購房團(tuán)”在這幾年間聲名鵲起，大有與“溫州炒房團(tuán)”并駕齊驅(qū)之勢。而且媒體對于這個(gè)群體的普遍描述是：他們比溫州人低調(diào)，但是比溫州人爽快；他們買房有投資，有自住，置業(yè)多過投資；他們常常衣著土氣，卻用成捆成捆的現(xiàn)金一口氣買下幾套甚至幾十套房子……這樣的顧客，自然很受開發(fā)商的歡迎。
潘石屹曾借著春季的山西之行特別舉辦了一次客戶答謝會(huì)，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)在他的外省客戶中，山西的客戶數(shù)量占首位。上個(gè)月，深圳房協(xié)介入到組織新晉商們?nèi)ド钲诳捶康幕顒?dòng)中，希望能夠促進(jìn)深圳的樓盤銷售，讓每一個(gè)參展的開發(fā)商滿意而歸。
山西“新貴”們的出現(xiàn)，很大程度上得益于2002年能源價(jià)格的上漲。很多煤老板在2002年之前是到處求人買煤，之后是人家提著現(xiàn)金上門來排隊(duì)等著買煤。從煤炭產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中獲益的人們開始購置名車和不動(dòng)產(chǎn)，在娛樂場所一擲千金。在山西的一些小縣城，隨便一個(gè)小飯館旁邊都有可能停著寶馬和大奔。
與名車和高檔消費(fèi)場所如雨后春筍般冒出不相適應(yīng)的是，教育、醫(yī)療、環(huán)境等條件并沒有隨著富人的增多而得到改善。當(dāng)?shù)氐钠矫癜傩杖匀贿^著與從前相差無多的日子，至今你仍然可以在太原街頭買到5毛錢一大玻璃瓶的汽水，那是上世紀(jì)七十年代出生的人熟悉的味道。
富人們的“銀子”一部分貢獻(xiàn)給了本地，另一部分通過奢侈品和不動(dòng)產(chǎn)等形式流向了幾個(gè)特大城市。財(cái)富從欠發(fā)達(dá)地區(qū)流向發(fā)達(dá)地區(qū)看起來是一個(gè)悖論，但是中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所況偉大博士認(rèn)為，這再正常不過了�！霸谕顿Y回報(bào)率上，北京顯然比山西更具有競爭力。財(cái)富由投資回報(bào)率低的地方流向高的地方，這是市場規(guī)律�！�
在楊東輝對于上次銷售的記憶中，有一部分山西置業(yè)者考慮的是子女的教育問題，上次推介也是打著“教育社區(qū)、景觀豪宅”兩項(xiàng)名號去的。這些“新貴”們雖然在山西得富，卻少有人希望自己的子女繼續(xù)留在家鄉(xiāng)生活，而是選擇把孩子送往生活環(huán)境和發(fā)展前景更好的首都。
況偉大博士說，在區(qū)域競爭中，如果一個(gè)地方提供比另一個(gè)地方更占優(yōu)勢的資源和服務(wù)，這個(gè)地方勢必會(huì)吸引人員和財(cái)富的流入，這是“人往高處走”的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。另外，山西富人群體的出現(xiàn)來自于一個(gè)類似“天上掉餡餅”的契機(jī)，而并非因?yàn)檎麄�(gè)經(jīng)濟(jì)體系的循序漸進(jìn)發(fā)展。煤炭資源的不可再生性導(dǎo)致了富人們的財(cái)富增長是不可持續(xù)的。
在一貫受政策和資源傾斜的首都購置不動(dòng)產(chǎn)，可以看作是享受城市化成果的準(zhǔn)入條件，也可以成為將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和固化的途徑。但是財(cái)富從欠發(fā)達(dá)地區(qū)流向發(fā)達(dá)地區(qū)更加劇了區(qū)域間的差距。況偉大博士表示，這是市場發(fā)生作用的必然結(jié)果，但如何調(diào)節(jié)其中的差距，“這是政府要考慮的問題”。
與天河京華合作負(fù)責(zé)秋季策劃招商的北京傳視杰作廣告公司的策劃總監(jiān)余峻表示，他們對山西市場有信心。而虎杰投資顧問公司首席分析師張寅認(rèn)為，山西市場是一個(gè)“漸弱”的市場，“蛋糕”總有被瓜分殆盡的一天。 |
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