第二個如何提升競爭力，長跑你只要是最快的速度跑到你就能贏，那我們怎么最快跑到呢？如何提升競爭力，因為我們在座都是代理商，也許你不了解市場，但是沒關(guān)系你是開發(fā)商，開發(fā)商資源整合了你有能力找到最好的代理商，一樣有競爭力，并不意味著所有的開發(fā)商都要做產(chǎn)品，都要做市場，如果你有能力發(fā)現(xiàn)最好的代理商，代理商幫你干也很好，這是兩個層面的意思，所以我可能說的意思，我們今天討論這個題目最好先說，我們說競爭力，哪些是開發(fā)應(yīng)該具有的競爭力，第二個層面才能有競爭力，或者怎么樣才能把競爭力更好的提升，這個我覺得是兩個問題，第一個層面是說競爭力是什么，剛才提到了很多我覺得都是，比如說它是不是有很好的融資能力，它是不是能夠做出一個好的產(chǎn)品，在產(chǎn)品一定的情況下它能不能成本更低，包括它應(yīng)該了解客戶。第二個層面我剛才說了，怎么樣才能做到這一步呢？是不是開發(fā)商都要自己去做呢？我覺得不一樣，可能我們說的他達到競爭力的條件，可能是自己的，如果這個開發(fā)商沒有能力是不是沒有競爭力？我覺得不一樣，在我的概念里開發(fā)商其實應(yīng)該是一個資源的整合者，如何他有很好的組織協(xié)調(diào)能力，包括分辨能力，他依然是有競爭力的，那就是他需要找到最好的合作伙伴，包括誰在資金上和他合作，誰在市場層面跟他合作，如果他能做到這一步，其實他也可以有很好的競爭力，他也可以提高他的開發(fā)水準，這個我說的比較虛一點�？赡苓@個階段要我感覺，開發(fā)商只要有兩個能力基本上就行，兩個能力還必須有，第一是你必須有錢，沒有錢是不行的，你明知道這個項目能掙錢，你依然拿不到。第二是光有錢也不行，剛才李總說你傻有錢，你算不清這個地到底有多少錢，你如果真的不知道水深誰淺，就是說你對市場不了解，你沒有專業(yè)的能力，尤其你沒有超過正常水平以上的競爭力你可能真的不敢比，說白了你手里有十億，這塊地就需要五個億就夠了，雖然只花五個億，這五個億是成本，最后還要掙回來。如果你判斷這個地方房價最多只能賣到六千，成本已經(jīng)是六千了，這個不是有錢就能解決問題，是需要專業(yè)水平的問題，就是你對市場的判斷包括你對市場的能力，這些東西都在一起了。我想大家討論這個問題會不會更清楚一些。
主持人：感謝林總很精采的演講，競爭力可以說是一個相對抽象的一個概念，在不同的大勢背景下，在不同的市場環(huán)境操作下，根據(jù)每一個企業(yè)的發(fā)展狀況，可能對競爭力都會有自己不同的詮釋。今天我們創(chuàng)造城市價值年度論壇，我們拿出一個下午在直播間大家共同討論一個話題，剛才林總開了一個好頭，下面我們把讓位的魯總再一次請出來，闡述一下您的觀點。
魯應(yīng)紅：其實我個人認為，談競爭力之前先談一個生命力的問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場逐漸明朗，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)我想每天都有一些倒下去，每天都有一些新生的，在這個環(huán)境下要有一個生存的問題，所以我在想，我個人談一點體會，包括我們最近去外地做一些開發(fā)，轉(zhuǎn)換一些角色，需要生存，怎么樣競爭，怎么樣發(fā)展�，F(xiàn)在林總談到，開發(fā)公司最大的特長是資源整合能力，這種資源整合沒錢權(quán)圈錢融資，找到一個好的代理單位，銷售單位和物業(yè)公司整合在一起做這個項目，進行開發(fā)，在整個過程中其實我覺得最大的一個問題是人才問題，我最近聽說萬科王石做了一個很明確的規(guī)定，人事部的經(jīng)理有一票否決制，比如說外地看一個項目，誰都通過了，如果人事部經(jīng)理說沒有合適的人那對不起，就否決了。確實我覺得現(xiàn)在拼的時候，以后的項目大家通過招拍掛拿到以后成本是一目了然的。打一個比方，比如說像首創(chuàng)，大家拼到最后拼什么？我跟老總聊，我派誰做，同樣一個項目9個億，我派誰做？我盈利情況怎么樣，我成本怎么樣？所以我覺得第一個核心競爭力是人的問題，沒有人我覺得現(xiàn)在一切無從談起。包括北京很多的地方，很好的位置，蓋了一些生命力很短的一些建筑，我覺得是跟老板本身和團隊的素質(zhì)問題，所以我個人認為第一個是人才。第二個我認為現(xiàn)在可能還有一個問題，就是一個決策速度的問題，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在開發(fā)公司拿地以后推出地非�？欤ツ曛拔矣X得順馳速度是非�？斓�，你看大興的地拿地半年之后產(chǎn)品推出來，當然背后有資源整合能力和團隊建設(shè)，我覺得今天很多項目也快了，就是說大家在想，尤其北京的城市2008年以后的市場預(yù)期不是很明朗的情況大家怎么辦？你決策速度慢，那對不起，你可能很多預(yù)期利潤掙到，支撐決策速度的因素你的人才，你的組織，你的團隊，所以這個問題說回來還是一個人才的問題。還有一個我想談我個人的體會，包括最近的王石，包括馮侖也在研究客戶現(xiàn)象，超女現(xiàn)象，因為我看了很多報告，說80年代出生的人會成為2008年房地產(chǎn)市場的購買主體，據(jù)一些心理學家分析他們的購買是不同的，這些80年代人出生的人跳槽率是最高的，他們的要求是不一樣的，我最近發(fā)現(xiàn)北京朝陽路一些小區(qū)，我看他們的一些分析，一些年輕人買房的要求，和傳統(tǒng)的開發(fā)要求不一樣。我在研究一些客戶，而且在研究一些朝前的客戶，我們下一代的消費能力和消費心態(tài)，可能剛才李總也談到了，只有把客戶研究透了，這個發(fā)展商下一步才可能有他持續(xù)的競爭能力和生存能力。其實大家可能都知道北京星河灣的項目，我個人看了七八次，在一個不被人看好的區(qū)域里，人家能做出一個一萬六的豪宅出來，如果在座的代理行里面，如果讓我們拿這個地的時候會不會拿這個產(chǎn)品，我不知道有沒有，但是人家做了，而且據(jù)說賣的不錯，其實我覺得這是一個公司的綜合能力問題，星河灣的一個結(jié)論，星河灣的專業(yè)程度，這個公司定位定的很明確，我覺得以前北京的發(fā)展商，包括外地的發(fā)展商也是一樣，先拿地，拿了的以后再決定做什么，再臨時招人，剛才談到了萬科，萬科根據(jù)他自己的特長，去找地，這是一個相反的操作過程，我適合做什么，我提供哪個位置做，我做什么產(chǎn)品，這個產(chǎn)品在什么方位，他是按照這個模式做事，包括現(xiàn)在很多的企業(yè)先拿地，拿了再說，不行我轉(zhuǎn)出去，轉(zhuǎn)給別人做，這個年代不相信以后不會再有。在這種情況下，你一個公司本身專不專業(yè)，你定位明確不明確，我覺得是比較重要的問題�，F(xiàn)在很多開發(fā)商逮到寫字樓做寫字，逮到別墅做別，覺得這就是找一個施工隊，找一幫人做，我覺得以后不行了，就是說你公司的優(yōu)勢是什么，這個很重要。代理公司也面臨這個問題，做別墅，開發(fā)公司業(yè)一樣，能不能把專業(yè)化做的很透，在這個區(qū)域里形成一個優(yōu)勢，對下一步的發(fā)展很重要。所以星河灣對大家的啟示是什么，在一個領(lǐng)域里做的很精，很專，也能夠得到超額的回報。我想作為開發(fā)商來說，可能需要把這個優(yōu)勢做到最大化。
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