SOHO中國董事會主席潘石屹（資料圖）
除了自己的一套房子，我們把所有的東西都放在上市公司里去了，我們的招股書后面有幾十頁是我的名字，各種各樣的字形和臉譜都放進(jìn)上市公司了。我們沒有一個自留地，這樣的結(jié)構(gòu)是讓投資者最放心的結(jié)構(gòu)，因為我賺錢了，你也跟著賺錢了，若是虧錢了，我虧的錢比你還多。
借勢中國房地產(chǎn)新一輪上升狂潮，土地儲備不多的SOHO中國日前在香港成功上市，并驚人地募集到逾128億港元資金。SOHO中國董事會主席潘石屹巧妙地向海內(nèi)外投資者詮釋了公司有別于同行的三大賣點，就是地段、品牌和最高端產(chǎn)品。
10月16日，這位因特立獨行而聞達(dá)中國地產(chǎn)江湖的老板，在他的成名作SOHO現(xiàn)代城中接受了本報記者獨家專訪。
潘石屹說，盡管市場競爭激烈，他還是打算專注開發(fā)繁華地段的最高端產(chǎn)品；他也不贊成具有法律風(fēng)險的跑馬圈地，更不愿意讓自己的土地在曬太陽的閑置中實現(xiàn)升值：“除了自己的一套房子，我把所有的東西都放到上市公司里�！迸耸僬f。理由是，這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)可以讓投資者更放心。
1“沙特王子是SOHO特級投資者”
南方都市報(下稱南都)：SOHO中國這次募集到這么多資金，是不是超出你之前的預(yù)期？
潘石屹：一開始我沒有預(yù)期，大家在媒體上說的5億美金、6億美金，都是自言自語。是到了9月16日，我們才跟投資者確定了定價區(qū)間。最后我們募集了19億美金。
南都：據(jù)說，9月下旬路演初，市場反應(yīng)熱烈，UBS(瑞士銀行，編者注)建議你們可以加價，從8.3加到每股8.8港元。你為什么放棄？
潘石屹：當(dāng)時我們的定價區(qū)間讓香港媒體透露出來了，如果再加價，就加5毛錢，可以多募集到7個億元，最后我們商量了一下，還是算了。因為消息透露出去了，再加價給大家的感覺不好。但從法律程序上來說，我們是可以加價的。
南都：今年SOHO中國的經(jīng)營業(yè)績將達(dá)到怎樣的水平？會不會考慮在A股上市？
潘石屹：今年的利潤將會達(dá)到16.24億人民幣。回A股上市也考慮過，但從目前的政府監(jiān)管部門來看，估計審批有一定的難度。
南都：SOHO中國的上市也吸引了沙特王子，如何看待你們之間的關(guān)系？
潘石屹：沙特王子是SOHO中國上市最大的機構(gòu)投資者。我們把公司的機構(gòu)投資者分成五類，從特級、一級到四級，沙特王子是排在特級，公司分給他的股票是最多的。他們還來考察過公司，很認(rèn)可我們的商業(yè)模式。目前沙特王子對我們主要是投資，不是建飯店、管理飯店。
南都：國慶前夕，你們?nèi)ト蚵费�，還專門去了迪拜，這在其他IPO公司中很少見。出于怎樣的考慮？
潘石屹：一般的公司上市，都是考慮美國、歐洲的資金�？墒俏覀冞@次專程去了迪拜，發(fā)現(xiàn)中東的資金對中國市場的發(fā)展非常看好。科威特王室基金經(jīng)理也參與了我們的認(rèn)購。
南都：很多人評價你和張欣是中國地產(chǎn)界的“絕代雙驕”，很好的搭檔。你們夫婦作為上市公司聯(lián)席主席，怎么分工？你們在生活中怎么理財？
潘石屹：她更關(guān)注產(chǎn)品及其設(shè)計，我更關(guān)心市場和財務(wù)。
在理財方面，我覺得從股權(quán)上來說是非常超脫的。除了我們自己的一套房子，我把所有的東西都放在上市公司里去了，我們的招股書后面有幾十頁是我的名字，各種各樣的字形和臉譜都放進(jìn)上市公司了。我們沒有一個自留地，這樣的結(jié)構(gòu)是讓投資者最放心的結(jié)構(gòu)，因為我賺錢了，你也跟著賺錢了，若是虧錢了，我虧的錢比你還多，因為我是大股東。大家的利益緊緊聯(lián)系在一起。這是我們的原則。
2“我們只開發(fā)繁華地段最高端產(chǎn)品”
南都：傳統(tǒng)的地產(chǎn)商大都是以住宅地產(chǎn)起家的，SOHO公司較早開始做品牌物業(yè)發(fā)展運營商。在當(dāng)時來看，選擇“窄眾”消費群體這個觀念有點超前，因為中國的住宅需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商用。為何最終選擇了這種商業(yè)模式？
潘石屹：我們公司的商業(yè)模式不是憑空想象出來的，其實我們一開始也是做住宅，現(xiàn)代城就是我們最早做的住宅。那時候中國對住房的需求是非常大的，我們做現(xiàn)代城的時候，北京人均住宅還不到10平方米�？墒锹厣虡I(yè)需求就起來了。我們就開始轉(zhuǎn)變思路專注做商業(yè)，真正大規(guī)模做商業(yè)是在3年前。
南都：商用物業(yè)給你們公司的回報有多大？
潘石屹：其實回報率、利潤率是市場發(fā)給我們的一個信號，哪個產(chǎn)品的回報率高，利潤率高，就說明這個產(chǎn)品緊缺。我們在現(xiàn)代城時期，發(fā)現(xiàn)建筑很少的商業(yè)面積卻給公司帶來的利潤非常高。在過去的幾年里，SOHO中國從預(yù)售收入來看，一直排在北京前兩位。盈利數(shù)字在整個地產(chǎn)行業(yè)遙遙領(lǐng)先，并且我們的納稅額也排在行業(yè)前列。
南都：近年轉(zhuǎn)型切入商業(yè)地產(chǎn)的大型房企，開始嘗試自身持有物業(yè)，SOHO中國這么做么？
潘石屹：我們現(xiàn)在還沒自持物業(yè)，未來可能會考慮，但量也不會非常大。我們現(xiàn)在的商業(yè)模式是一邊建商用房子，一邊銷售房子。這跟香港人開發(fā)商業(yè)物業(yè)的做法不一樣，他們建一個房子留著慢慢出租。
在SOHO中國的發(fā)展過程中，我們已經(jīng)擁有了5800多個投資型客戶，一直在買我們的房子。
南都：SOHO中國上市的前夕，一直向投資者強調(diào)，公司的產(chǎn)品及品牌創(chuàng)新，是有別于同行的一個制高點。但是記得你們最早推出這一產(chǎn)品的時候，備受業(yè)界質(zhì)疑和攻擊。
潘石屹：我覺得任何一個創(chuàng)新的產(chǎn)品，都是會有爭議的，會在視覺上、觀念上對已有的東西進(jìn)行沖擊。一般來說，我們的產(chǎn)品出來，爭議五年后就沒有人再質(zhì)疑了。當(dāng)然，還有的產(chǎn)品，從頭到尾都在爭議。喜歡我們產(chǎn)品的人就會特別喜歡，不喜歡的人就不會買。
南都：現(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)商，已經(jīng)有比較“格式化”的產(chǎn)品模式。在產(chǎn)品設(shè)計上，往往根據(jù)城市、地段等綜合因素開發(fā)出高、中、大眾化類產(chǎn)品品種，然后在細(xì)節(jié)上略微調(diào)整創(chuàng)新，并快速地在其他地域/項目上進(jìn)行復(fù)制。SOHO中國是不是沿用同樣的模式？
潘石屹：我們還沒有發(fā)展這么多的產(chǎn)品線。我們只有一類產(chǎn)品，就是在城市最繁華的地段開發(fā)最高端的產(chǎn)品。未來三五年也是這樣。
3“跑馬圈地不是我們的商業(yè)模式”
南都：你曾經(jīng)對外界說過，你不贊成土地儲備？國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商擁有大量的土地儲備，并且大家還在持續(xù)跑馬圈地，因此，外界有種說法是土地儲備一直是SOHO中國的短板。
潘石屹：我不是不贊成土地儲備，我贊成的是在合法情況下的土地儲備，因為中國法律規(guī)定兩年不開發(fā)的土地要無償收回。如果你的公司有3年的開發(fā)期再加上2年的土地儲備，不開發(fā)的土地最多存2到5年的時間，再多下去的話，就會存在法律風(fēng)險，此外資金效益也會很差。
所以，我們不會走這樣的一條路子。跑馬圈地不是我們的商業(yè)模式。
南都：然而現(xiàn)在多數(shù)行業(yè)都在強調(diào)“規(guī)模為王”，如果土地儲備沒有一定的規(guī)模，會不會讓SOHO中國變成“中規(guī)中矩”的中型房企？
潘石屹：嗯，我想不見得。在中國，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的很多行業(yè)，受制約的是資金，而不是土地。當(dāng)然，這些公司都會有自己的考慮，也不用我一個同行去擔(dān)心。人家愛圈多少平方公里的土地就圈多少。但我們的經(jīng)營模式不一樣，我在北京最繁華的地方，怎么可能把CBD的地塊放兩年在那里曬太陽呢？所以，開發(fā)的產(chǎn)品不一樣，決定了走的路子不一樣。
南都：會不會有一種可能性，隨著城市中心的飽和和地塊的稀缺，你們拿不到CBD以及繁華中心的地塊了？
潘石屹：這個我不擔(dān)心。繁華地段會不斷產(chǎn)生出來的，像王府井、西單這樣，現(xiàn)代城這塊以前也不繁華。未來還有一些區(qū)域會逐漸變成繁華地段。
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